Головні події на ринку нерухомості 2021 та нові тенденції

Пандемія COVID-19 змінила спосіб ведення бізнесу: від планування та закриття проєктів до найму працівників і зустрічей з клієнтами. Наслідки пандемії ми відчували і цього року, але крім неї трапилось багато інших подій які вплинули на ринок нерухомості. Пригадаємо що сталось цього року, та спробуємо скласти прогноз на наступний.

Іпотека 7% річних

Цього року уряд запровадив вигідну іпотеку під 7%, в цілому, сама ідея позитивне явище, якби не декілька але. По перше ефективна ставка далеко не 7%, а ближче до 11. по друге, є суттєві обмеження, які дають змогу скористатися цією програмою одиницям. Саме через це в 2021 році було видано дуже мало кредитів і я вважаю, що дана програма була провалена. Можливо в 2022 році уряд зробить відповідні висновки і перегляне цю програму, щоб більша кількість людей змогла дійсно скористатися програмою і купити омріяне житло.

Реформа ДАБІ

Реформа ДАБІ почалась ще в 2020 році, аби створити в Україні зрозумілі та прозорі умови для роботи будівельної сфери і мала завершитись цього року. Втім від зміни доданків сума не міняється. Так і в цьому випадку сталося, бо заміна одного органу на інший не отримала очікуваного ефекту. Ба більше, в цьому році вже були скандали, коли сертифікат був виданий на будівлю, яка ще не була готова до експлуатації. Мова йде про ЖК Creators City. Допоки рішення щодо видачі дозволів чи сертифікатів будуть приймати люди на прозорий архітектурно-будівельний нагляд марно сподіватись.

Податки на нерухомість

Автори законопроєкту №5600 хотіли збільшити бюджетні надходження, зобов’язавши компанії платити ПДВ під час проведення операцій з нерухомістю на вторинному ринку (купівля/продаж готового житла, яке раніше вже було у власності). Норму про ПДВ було під тиском громадськості і забудовників було виключено, тому тут можна не переживати. Але в цьому ж законі таки ввели податок на продаж з третього об'єкта нерухомості в одному календарному році за ставкою 18% з різниці вартості між покупкою і продажем (якщо така покупка була задекларована), це стосується і продажу земельних ділянок.

Захист прав інвесторів

Верховна Рада підтримала в першому читанні за основу проєкт Закону № 5091 про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому. Він має багато позитивних моментів, особливо в частині врегулювання земельних питань, взаємовідносин із ЖБК, апартаментів та можливість передавати в іпотеку майнові права на об'єкти незавершеного будівництва. Законопроєкт покликаний допомогти у захисті прав інвесторів, однак, на мою думку, навряд чи суттєво вплине на результат боротьби з довгобудами і незаконними будівництвами. Варто зачекати остаточної редакції, бо як показує практика до прийняття закону ще може відбутися дуже багато змін.

Введення житла в експлуатацію онлайн

«Дія» запустила функцію введення житла в експлуатацію та «будівельної амністії» Не треба ходити до ЦНАПу чи інших органів, щоб ввести будівлю в експлуатацію. Це стосується житлових, садових, дачних будинків та присадибних будівель. Якщо вони були зведені до квітня 2015 року та їхня площа не перевищує 300 кв. м. Задум Дії полягає в тому, щоб спростити життя українцям. Частково це вдається, хоча з точки зору врегулювання питань у будівництві ще є над чим працювати. Час покаже, бо процес тільки запустили й з коліс виправляють хиби в реєстрації та подачі документів.

І остання новинка року — реєстр усіх довгобудів

Уряд затвердив порядок формування переліку «довгобудів», в ньому має бути інформація про недобудовані житлові будівлі або їх комплекси тому числі ті, які мають ознаки самочинного будівництва. Наступного року органи місцевого самоврядування мають провести інвентаризацію. Реєстр — це звісно добре, але залишається питання в практичній площині: ми знаємо де довгобуди і недобудови, але що робити з цим далі? Які механізми добудови?

Тенденції які будемо спостерігати у 2022

Ціни на нерухомість

Ціни на житло на первинному ринку у 2021 році — зросли на 46% (у порівнянні січень-грудень 2021 р). Причини: подорожчання цін на будівельні матеріали, подорожчання ціни на газ, який є основоположним чинником формування ціни на матеріали, а також величезний попит на новобудови зі сторони покупців житла. У 2022 буде відчуватися спад попиту на новобудови, що призупинить різке зростання ціни, але й зниження навряд чи варто чекати. Можливо деякі девелопери будуть пропонувати знижки та акції.

Доповнена реальність (AR)

Якщо раніше для забудовника було новинкою — оновлювати фото з будівництва, зараз цим нікого не здивуєш. В гру вступають елементи доповненої реальності — коли у відділі продажів за допомогою окулярів AR ти можеш прогулятись майбутнім житловим комплексом та віртуальною квартирою, або зі свого комп'ютера переглянути інтерактивне планування житла.

Енергоефективне будівництво

В багатьох нових будівництв з’являється більше озеленення, тіньових зон, архітектурні форми будівель та громадських просторів стають більш орієнтовані на специфіку клімату. Таким чином архітектори намагаються зменшити вплив на навколишнє середовище. Світ прагне відвернути зміну клімату, тому багато будівельників звертаються до енергоефективних технологій. В Україні вже є приклади таких комплексів і наступного року їх кількість збільшиться.

Цифровізація послуг

Цього року у сфері нерухомості й будівництва з’явилось багато нових послуг, які можна отримати онлайн: дозвіл на виконання будівельних робіт, декларація про готовність до експлуатації, видача будівельного паспорта тощо. З новинок 2022 в «Дії» запрацює послуга — декларування місця проживання, таким чином змінити «прописку» можна буде онлайн. Також уряд розробляє систему «Простір житлово-комунальних послуг», яка дозволить сплатити за комунальні послуги онлайн. Послуги у сфері містобудівної діяльності теж будуть переходити в онлайн.

Фінальні думки

Коли ми говоримо про 2022 рік — думаю, що для сфери нерухомості настав чудовий час, щоб подолати деякі з проблем, які вона має. Щоб ризикових угод ставало менше, покупці нерухомості ставали більш обачними інвестуючи в нове будівництво, а забудовники переходили на світлу сторону і були чесними як пред собою так і перед покупцями.