vkopot
Володимир Копоть
Зарегистрирован:
29 октября 2019

Последний раз был на сайте:
13 ноября 2020 в 16:34
https://Monitor.Estate
11 февраля 2020, 9:31

Що важливо знати про договори купівлі-продажу квартири?

Коли мова йде про новобудови, існує декілька видів договорів: договори купівлі-продажу за попередніми договорами, договори за деривативами, договори викупу майнових прав, договори облігацій, інвестиційні договори.

  • Договори за деривативами.

Дериватив — стандартний документ, що засвідчує право та/або зобов’язання придбати чи продати у майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах. (п.14.1.45 ПКУ).

Що потрібно запитати у відділі продажу?

Представники відділів продажу розповідають, що це традиційний і стандартний варіант купівлі-продажу квартири. Однак, це не зовсім так.

Перш ніж підписувати подібний договір, поцікавтеся, які є правові підстави у компанії-продавця продавати деривативи або підписувати з клієнтом попередній договір. Найчастіше продавець деривативу не є учасником будівництва вашого об’єкта.

Інвестор підписує договір купівлі-продажу по деривативу й отримує Акт прийому-передачі деривативу, в якому вказано, що він бронює квадратні метри, які забудовник обіцяє здати. Є компанії, що продають деривативи та стежать за будівельними роботами й при необхідності займаються добудовою об’єкта з іншим підрядником. Так інвестор буде залежати від своєї фінансової компанії. Перевірте, чи прописаний цей пункт в договорі між забудовником і фінансовою компанією.

Єдина перевага такого виду договору у тому, що саме фінансова компанія буде змушувати забудовника добудувати будинок, через суди або інші органи. Але гарантій, будинок добудують, фінансова компанія надати не може, оскільки, де-факто, вона пов’язана із самим забудовником або створена ним.

Попри те, що у процесі купівлі-продажу беруть участь мінімум 4 сторони (підрядник, замовник, проектувальник і девелопер – компанія, під брендом якої будується об’єкт), акціонерні товариства, що працюють з цінними паперами, ніяк не пов’язані з суб’єктами будівництва, окрім договірних відносин про надання послуг.

  • Договори майнових прав.

Майнові права – це суб’єктивні права учасників правовідносин, які пов’язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном, а також з майновими вимогами, що виникають між цими учасниками у зв’язку з обміном і розподілом цього майна. Якщо спростити, то – це право вимагати у забудовника свої квадратні метри, але воно не є матеріальним правом і не зобов’язує забудовника добудувати об’єкт. Інвестор купує замість матеріального активу у вигляді квадратних метрів, лише право претендувати на квартиру. В якомусь сенсі це уявне право на житло, яке тільки після введення будинку в експлуатацію може бути перетвореним на справжню квартиру.

Інвестор купив квартиру за 100% передоплатою, але коли будинок вводили в експлуатацію, забудовник повідомив, що квартира вийшла дещо більше, ніж було заплановано, що робити?

Доплачувати. Однак, щоб такого не сталося, потрібно перечитати разом з юристом договірні відносини й прописати, що в разі збільшення площі квартири інвестор платить не більше зазначеної суми. Або ж прописати штрафні санкції за порушення строків введення будинку в експлуатацію, тоді цією сумою можна буде перекрити дельту збільшення площі.

Часто трапляється, що штраф, який виплачує забудовник, покриває додаткові метри. На жаль, не всі інвестори уважно читають договори і знають про свої юридичні права.

  • Попередні договори.

Попередній договір купівлі-продажу квартири – це документ, в якому сторони закріплюють свої зобов’язання і протягом певного терміну зв’язуються, щоб укласти основний договір на умовах, зафіксованих попередньою угодою (ст. 635 Цивільного кодексу і ст. 182 Господарського кодексу України).

Це найпоширеніший і простий для сприйняття документ купівлі-продажу, тому що він дуже схожий на основний договір, але не є ним. Пізніше на підставі попередніх договорів підписується основний договір.

У відділі продажу покупцеві кажуть, що зараз дві сторони підпишуть попередній договір, а фінансова компанія або забудовник зобов’язується через півроку або рік підписати основний договір. Тільки після введення будинку в експлуатацію у компанії з’являються права власності на об’єкт. І, на жаль, за попередніми договорами в них не з’являється обов’язок побудувати будинок.

У разі якщо основний договір не буде підписаний вчасно, можна вимагати розірвання попереднього договору через суд і змусити виплатити компенсацію.

Важливо перевірити суб’єкт будівельних робіт у підрядника, тому що подібно до фінансової піраміди, яка набирає купу кредитів, забудовник може взяти у заставу майнові права або територію з землею, а потім зникнути.

  • Договір інвестування.

На мій погляд, цей вид договору найбільше захищає інвесторів, ніж інші. Фонд фінансування будівництва (ФФБ), який безпосередньо укладає договір з підрядником, суворо регламентує порядок будівельних робіт, прописує штрафні санкції і, як правило, бере в іпотеку майнові права на будівельні роботи, на землю. Будівництво виявляється в заставі у ФФБ. Фонд акумулює кошти інвесторів і за рахунок цього виступає замовником будівельних робіт.

У випадку, якщо підрядник не закінчує будівництво, ФФБ передоручає добудувати об’єкт іншому підряднику. Інвестор може разом з юристом перевірити статус конкретного ФФБ і тільки після цього підписувати договір інвестування.

Чи є способи купити квартиру безпосередньо у забудовника?

Попередні договори часто підписують із забудовником. Така практика є у компанії «Київміськбуд». Але найчастіше процес купівлі-продажу квадратних метрів відбувається не з забудовником, а з тією компанією, яка купила права за деривативами або за договорами у забудовника. Це пов’язано з оптимізацією оподаткування. Також можна купити квартиру у забудовника після введення будинку в експлуатацію, але ціна буде вищою.

Ідеального, тобто такого, який би гарантував вчасне введення будинку в експлуатацію, підключення всіх комунікацій, договору купівлі-продажу не існує. Інвестор повинен бути максимально уважним. Наприклад, у всіх договорах, незалежно від виду, забудовник прописує великі штрафні санкції й перекладає їх на інвестора. Не вніс внесок вчасно – штраф від 5 до 10%, розірвав договір за своєю ініціативою – штраф 5-10%, перепродав своє право купити квартиру третій особі (якщо це не родич) – штраф, не прийшов вчасно підписати акт прямої передачі – штраф, не здав необхідні документи – штраф. На практиці у 50% договорів прописана подвійна відповідальність за одне й те саме правопорушення.

Необхідно пам'ятати, що стандартний договір завжди на користь забудовника, а права інвестора зможе захистити лише юрист.

© Володимир Копоть, юрист, співзасновник проекту

Monitor.Estate — онлайн сервісу юридичної перевірки нерухомості

Просмотров: 4134, сегодня — 0
Следить за новыми комментариями

Комментарии - 10

+
+158
vladymyrkiev
vladymyrkiev
12 февраля 2020, 12:03
#
«Необхідно пам'ятати, що стандартний договір завжди на користь забудовника, а права інвестора зможе захистити лише юрист.»
Мне интересно, как юрист поможет защитить права в момент подписания договора, когда есть два варианта. Или подписываешь как есть или идёшь гулять дальше. Заставит застройщика внести правки в договор?
Есть один очень простой способ. Голосовать деньгами. Но пока несут деньги будут такие договора.
+
0
Володимир Копоть
Володимир Копоть
12 февраля 2020, 14:43
#
На щастя, пропозиції на ринку багато. Якщо в одному відділі продажів не йдуть на поступки, то сміливо можна купити в іншому комплексі, де умови договору більш прийнятні для покупця.
+
+32
AlexZag
AlexZag
12 февраля 2020, 16:57
#
Да, если эти другие будут соответствовать ценовой категории, на которую рассчитывает покупатель, нужной планировки и нужной квадратуры, а также транспортной развязки, инфраструктуры и безопасности. И то не факт, что сможете найти тех, кто пойдет на уступки и захочет под одного покупателя переписать типовой договор.
+
+9
ccc2013
ccc2013
12 февраля 2020, 14:31
#
Все так:(((  Никто ради вас и ваших требований переписывать и переделывать типовой договор не будет! А если уж подписали-потом локти себе не кусайте..
+
0
Володимир Копоть
Володимир Копоть
12 февраля 2020, 14:42
#
Можете поділитися Вашими не успіхами у відділі продажів? Де не хочуть йти на контакт із покупцем?
+
+58
AlexZag
AlexZag
12 февраля 2020, 16:54
#
Интергал-Буд
+
+58
taxstrategies
taxstrategies
12 февраля 2020, 15:53
#
Исходя из судебной практики все эти договора юридически не защищают «покупателей» строящегося жилья и единственное по-сути на что реально имеют право «покупатели» - это на возврат аванса-платежа (это если не купили какую-то ерунду типа ценной бумаги).
К примеру, по ГК можно спокойно отказаться от выполнения предварительного договора и не существует механизма получить квартиру. Возмещение убытков - это единственное право по ст.635 ГК, как способ защиты прав покупателя (будущего покупателя) при не заключении основного договора. Статья 16 ГКУ не содержит такого способа защиты нарушенного права как побуждение
(принуждение) к заключению основного договора, а ст.635 ГК не содержит такой способ
защиты как признание права собственности на объект недвижимости, указанный в
предварительном договоре и оплаченный покупателем (будущим покупателем).
Такая же ерунда - договор об имущественных правах. По мнению Верховного Суда имущественные права — это ограниченное право, по которому собственник права наделён ограниченными правами и которое удостоверяет право, а не обязательство получить в собственность недвижимость в будущем. Приобретая  права на объект недвижимости, лицо приобретает только  «право на приобретение права собственности». То есть может только требовать вернуть оплаченные средства.
Давно назрело законодательное урегулирование приобретения строящегося жилья.
+
0
Barmaley33
Barmaley33
13 февраля 2020, 15:54
#
Интересно, а как в договоре можно прописать использование эскроу счёта?
+
+8
avantoffer
avantoffer
13 февраля 2020, 18:48
#
Хороший Юрист поможет получить красивую бумажку.
А продажный мент или прокурор поможет ею подтереться.
+
0
Консультант портала «Минфин»
Консультант портала «Минфин»
25 февраля 2020, 11:32
#
Боишься «попасть» на покупке квартиры? Смотри рейтинг застройщиков от Минфина:

https://www.youtube.com/watch?v=0k9-XrYnl8g

Подписывайтесь на youtube-канал Минфина и оставляйте комментарии под видео.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться