Ринок нерухомості та пов’язані ризики

На ринку житла ціни стабілізувалися вперше за останні чотири роки. Пропозиція продовжує зростати, хоча є підстави очікувати її вповільнення. Іпотечне кредитування активізується, але його обсяги поки замалі й не впливають на попит. На ринку комерційної нерухомості попит зростає, а нова пропозиція стагнує.

Пропозиція нового житла продовжує зростати

У 2017 році обсяг уведеного в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках в Україні виріс на 13% р/р і становив 5.9 млн кв. м. За кількістю новозбудованих квартир на 1 000 осіб населення у минулому році Україна випередила ЄС (2.9 порівняно з 2.8), водночас за рівнем забезпеченості житлом вона все ще поступається (менше 400 квартир на 1000 осіб населення порівняно з 486 у Євросоюзі).

Торік кількість виданих дозволів на будівництво багатоквартирних будинків знизилася на 25% р/р. Це може свідчити про вповільнення зростання житлового будівництва на найближчі роки. У I кварталі 2018 року обсяг уведеного в експлуатацію житла знизився на 15% р/р і становив 975 тис. кв. м.

Нова пропозиція житлової нерухомості нерівномірно розподілена за регіонами. Понад 43% прийнятого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках припало на Київ та Київську область. На другому та третьому місцях Одеська та Львівська області.

Торік кількість новозбудованих квартир у Києві зросла на 40% р/р. За рік середня площа зменшилася з 64.7 до 60.8 кв. м. У структурі пропозиції нового житла надалі переважають однокімнатні квартири: їхня частка становила 54%.

За даними консалтингової компанії City Development Solutions, на кінець 2017 року в столиці пропонували до продажу понад 57 тис. нових квартир. За минулий рік розпочався продаж помешкань у 59 нових житлових комплексах та 45 нових чергах наявних.

Ціни на первинному ринку житлової нерухомості стабілізувалися

За результатами березня 2018 року середня ціна квадратного метра київського житла на вторинному ринку знизилася на 2% р/р у доларовому еквіваленті (на 14% в еквіваленті євро). Старе житло продовжує дешевшати. Водночас ціни на первинному ринку в доларовому еквіваленті зросли на 1% р/р, а у гривневому – практично не змінились.

Серед причин призупинення корекції цін – зростання собівартості будівництва та підвищення ступеня готовності будинків (до початку будівництва ціни на квартири нижчі, ніж у готових, зданих в експлуатацію будинках). У Львові ціни на первинному ринку майже не змінилися, в Одесі – зросли на 3% р/р.

В Україні вартість житла досі вимірюють здебільшого в доларах: на вторинному ринку прямо, а на первинному – ціни в гривні індексують у разі значної зміни курсу долара, а іноді прямо прописують в угодах прив’язку до грошової одиниці США. Собівартість будівництва продовжує зростати. За даними ДССУ, у 2017 році вартість будівельно-монтажних робіт у житлових будівлях виросла на 15.0% р/р, у березні 2018 року – на 25.2% р/р. Мінрегіонбуд підвищив оціночну середню собівартість квадратного метра житла до 11 138 грн на 1 січня 2018 року (16.2% р/р). Натомість вартість оренди зростає. У березні оренда квадратного метра житла в Києві в доларовому еквіваленті в середньому коштувала на 13% більше, ніж рік тому. Це зумовлено високим попитом, що повністю поглинає дедалі більшу пропозицію.

Утім у середньостроковій перспективі привабливість інвестицій у житлову нерухомість для здавання в оренду може знизитися через насиченість ринку. Пропозиція житла досі значно перевищує попит на нього Житло в Україні є менш доступним, ніж у країнах ЄС, з огляду на співвідношення рівня доходів населення та вартості квартири. Тож навіть у разі зростання номінальних доходів українців платоспроможний попит залишається обмеженим. Левову частку попиту формують громадяни з доходами, прив’язаними до курсу іноземної валюти (зокрема, працівники ІТ-галузі), та ті, хто попри всі ризики розглядає житлову нерухомість як інвестиційний інструмент.

За даними Мінюсту, торік в Україні кількість угод купівлі-продажу житла зросла на 12.1%, у Києві – на 7.9%. За інформацією приватних і державних нотаріусів, минулого року в столиці укладено 31.8 тис. договорів купівлі-продажу помешкань. Імовірно більшість із них припадає на вторинний ринок. За оцінками посередників, на первинному ринку столиці в середньому продають близько 12 ‒ 16 тис. квартир на рік. Щоб стимулювати попит, забудовники пропонують малогабаритні квартири, знижки 5 ‒ 20% у разі стовідсоткової оплати, програми розстрочки на 2 ‒ 5 років, обмін нових квартир на старі. Утім це не допомагає значно збільшити продаж.

У середньостроковому періоді динаміку ринку житла визначатимуть кілька тенденцій. Передусім прибутковість житлового будівництва зменшується через зростання конкуренції та собівартості. Кількість ділянок під забудову дедалі скорочується, до того ж Мінрегіонбуд затвердило нові державні будівельні норми, які, зокрема, обмежують допустимий відсоток забудови ділянки залежно від висотності забудови. Кредитування придбання житла продовжує зростати, але його обсяги (1.48 млрд грн у 2017 році, детальніше див. «Іпотечне кредитування: зростання триватиме») практично не впливають на ринок. Навіть якщо високі темпи зростання кредитування збережуться – це не призведе до перевищення попиту над пропозицією у середньостроковому періоді. З огляду на наявні тенденції можливі два сценарії розвитку ринку житла. При сприятливому попит зростатиме завдяки пожвавленню іпотечного кредитування, водночас приріст пропозиції вповільнюватиметься та ставатиме регіонально більш диверсифікованим.

У такому разі ризики для фінансової стабільності в Україні будуть мінімальними. Натомість при несприятливому сценарії пропозиція житла надалі зростатиме швидше, ніж попит, а дисбаланс між ними поглиблюватиметься. Додатковий фактор цього сценарію – забудовники намагатимуться отримати дозвільну документацію до того, як жорсткіші вимоги до благоустрою території та розвитку інфраструктури наберуть чинності.

Це може призвести до сплеску будівництва нового житла у короткостроковому періоді. У разі реалізації такого сценарію зростатимуть ризики для окремих забудовників, збільшиться кількість недобудов і погіршиться фінансовий стан банків, що кредитують будівництво й покупців житла.

Щоб знизити ризики, важливо забезпечити захист покупців квартир у новобудовах та на законодавчому рівні впорядкувати правовідносини на первинному ринку житла, розвивати статистику ринку, а також вимагати від банків дотримуватися консервативних стандартів при кредитуванні забудовників.

Обсяги нової пропозиції комерційної нерухомості дуже малі

Якщо на ринку житла пропозиція зростає попри недостатній попит, то на ринку комерційної нерухомості нова пропозиція незначна, хоч попит зростає. Це призводить до зниження рівня вакантності та зростання орендних ставок.

Минулого року в Києві у сегменті торговельної нерухомості було введено в експлуатацію всього 8 тис. кв. м. Це найменший обсяг із 2008 року. Відкриття заявлених ще кілька років тому торговельно-розважальних комплексів постійно відтерміновують через нестачу коштів на добудову проектів.

Відновлення банківського кредитування галузі відбуватиметься повільно, бо на девелоперів комерційної нерухомості припадає значна частка непрацюючих кредитів банків. З огляду на те, що на сьогодні продаж прийнятого на баланс заставного майна пріоритетний для банків, інвестиційна активність зосереджена на вторинному ринку.

За даними консалтингової компанії Kushman & Wakefield, у 2017 році обсяг інвестиційних угод на ринку комерційної нерухомості України становив приблизно $137 мільйонів (56% зростання р/р). У найближчі роки очікується активізація вторинного інвестування у комерційну нерухомість.

Джерело: https://bank.gov.ua/doccatalog/document?id=71475860