Оцінка нерухомості в Україні: що змінилось і як уникнути податкових ризиків

Коли оцінка нерухомості є обов’язковою

У 2025 році оцінка нерухомості прямо передбачена законом у ситуаціях, де від встановленої вартості залежить розмір податку, зобов’язань або юридичний результат угоди. Серед таких випадків:

• Купівля-продаж нерухомості;
• Дарування;
• Оформлення спадщини (за наявності податкових зобов’язань або вимоги нотаріуса);
• Кредитування під заставу (іпотека);
• Судові спори щодо майна;
• Поділ майна при розлученні;
• Операції з державним чи комунальним майном (оренда, приватизація, продовження договорів);
• Процедури банкрутства та ліквідації;
• Фіксація збитків через бойові дії (для компенсацій).

Це повний перелік ситуацій, коли закон вимагає підтвердженої вартості нерухомості. Оцінка тут виконує не формальну роль, а забезпечує коректні податкові розрахунки, фіксацію прав і прозорість самої операції. Тому точність визначення вартості стає критично важливою для подальших рішень та дій.

Як формується вартість: ринкова, оціночна й податкова – у чому різниця

Щоб працювати з нерухомістю – продавати, дарувати, оформлювати спадщину чи брати іпотеку – важливо розуміти, що існує кілька різних видів вартості. Вони використовуються в різних процедурах, не взаємозамінні й інколи суттєво відрізняються одна від одної. Саме через це у клієнтів виникає плутанина: «Чому в договорі одна сума, у нотаріуса друга, а в оцінювача взагалі інша?»

Щоб розставити акценти, розберемо основні види вартості, з якими стикаються власники нерухомості.

1. Ринкова вартість – це сума, за яку об’єкт реально можна продати на відкритому ринку за умов конкуренції. Вона формується попитом і пропозицією та враховує стан об’єкта, локацію, інфраструктуру, технічні характеристики й ситуацію в регіоні. У звітах оцінювачів ринкова вартість є ключовою, бо саме вона використовується для нотаріальних дій, договорів іпотеки та більшості юридичних процедур.
2. Оціночна вартість – поняття ширше. Це вартість, визначена за спеціальними методиками для конкретної мети: іпотеки, оренди, судового спору, внесення до статутного капіталу чи фіксації збитків. Через різні методики оціночна вартість може відрізнятися від ринкової.
3. Податкова вартість – величина, яку використовують для нарахування податку на нерухомість, визначення мінімального порогу оподаткування під час угод або оформлення спадщини. Вона не дорівнює ринковій, бо базується на нормативних документах, коефіцієнтах та іноді застарілих даних державних реєстрів. Саме тому під час угоди податкова база завжди уточнюється через ринкову оцінку, але звісно у випадках, коли застосовується ставка оподаткування.

Якщо ринкова вартість визначається оцінювачем, то податкова – державою. А оціночна – це значення, прив’язане до конкретної задачі, і саме його перевіряють нотаріуси, банки та податкові органи.

Хто може проводити оцінку та чому важливо обирати сертифікованого експерта

Оцінку нерухомості мають право проводити лише фахівці, внесені до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності. Такі спеціалісти працюють за національними стандартами, застосовують затверджені методики та несуть відповідальність за точність висновків.

Сертифікований звіт гарантує:

• Коректність ринкової вартості;
• Прийняття документа нотаріусом або банком;
• Використання у судах та податкових спорах;
• Відсутність конфлікту інтересів;
• Захист від ризиків заниження/завищення ціни.

Найбільше питань виникає тоді, коли власник звертається до «оцінювачів» без сертифіката. Такі звіти у більшості випадків не приймають, адже нотаріуси, фінансові та державні структури перевіряють реєстр оцінювачів.

Маніпуляції з вартістю: які податкові та юридичні проблеми виникають

У практиці угод з нерухомістю спроби штучного заниження вартості спричиняють додаткові ризики. Податкова порівнює заявлену ціну з ринковими показниками та даними з реєстрів. Якщо вартість у договорі істотно нижча за ринкову і це підтверджується аналізом ринку, будуть донараховані податки.

Занижена вартість часто стає причиною судових спорів. Коли виникає питання компенсації, поділу майна або відповідальності перед банком, сторони посилаються саме на ринкову вартість, а не на суму, зазначену в договорі.

Проблеми з’являються і в покупця. Якщо банк бачить істотну різницю між ринковою та заявленою вартістю, він матиме всі підстави відмовити в кредитуванні. Нотаріус також може зупинити угоду, якщо звіт оцінювача не відповідає стандартам або вартість викликає сумніви. У спадкових і дарчих операціях некоректна вартість веде до неправильних податкових розрахунків, що затримує оформлення прав на майно.

Щоб уникнути цих ситуацій, потрібно працювати з сертифікованими оцінювачами та орієнтуватися на реальну ринкову вартість. Це мінімізує ризики та забезпечує юридичну коректність будь-якої операції з нерухомістю.

Поточні тренди: воєнні фактори, банківські вимоги, ринкові очікування

Оцінка нерухомості в найближчі роки формуватиметься під впливом кількох ключових тенденцій. Вони визначатимуть підходи оцінювачів, вимоги банків та очікування ринку.

Воєнні фактори

Повномасштабна війна істотно впливає на підходи до оцінки нерухомості. Зараз фахівці аналізують ризики локації, можливі пошкодження, технічний стан та перспективу збереження вартості об’єкта. Ці критерії вже інтегровані у практику банків і оцінювачів та залишатимуться актуальними доти, доки безпекова ситуація не стабілізується. Для кредитування та інвестицій особливо важливими є ознаки фізичних ушкоджень, близькість до зон ризику та вплив безпеки на ліквідність.

Банківські вимоги

Банки працюють за оновленими стандартами аналізу заставної нерухомості. У поточному та наступних роках це означає ретельну звірку звітів з ринковими даними, оцінку ризиків локації, технічного стану та енергоефективності. Критично важливим є повний комплект документів: право власності, кадастрові матеріали, інформація про комунікації. Звіти з неточностями або невідповідністю ринку банки не приймають.

Ринкові очікування

Після коливань 2022–2024 років ринок поступово вирівнюється, але його учасники стали значно обережнішими. Це підвищує вимоги до якості оцінки: потрібна точна ринкова вартість, обґрунтовані вихідні дані та коректний аналіз ризиків локації.

Найближчим часом зростатиме роль енергоефективності та технічного стану об’єктів – ці параметри впливають на витрати власника та майбутню ліквідність. Тому очікування ринку рухають оцінку в бік більшої деталізації та прозорості, а якість звіту стає ключовим фактором довіри.

Як уникнути податкових ризиків: короткий чекліст для власника

Під час будь-якої операції з нерухомістю важливим є не сам факт наявності звіту, а його точність. Податкова, банки та нотаріуси діють за чіткими стандартами, тому навіть дрібна помилка або неточність здатні зірвати угоду чи створити додаткові проблеми. Нижче – практичні дії, які варто виконати перед поданням звіту.

1. Перевірити кваліфікацію оцінювача. Фахівець повинен мати чинний сертифікат і бути внесеним до Державного реєстру оцінювачів. Це забезпечить прийняття звіту всіма установами.
2. Підготувати повний пакет документів. Правовстановлюючі матеріали, техпаспорт, кадастрові дані, фото та актуальні відомості про об’єкт. Будь-які прогалини у документах затягують процедуру та можуть стати підставою для додаткових уточнень від отримувача звіту.
3. Правильно визначити мету оцінки. Мета формує зміст звіту і перелік застосованих методик. Документ, підготовлений для однієї конкретної мети, не використовується для інших процедур.
4. Уникати заниження вартості. Угоди з нереалістично низькою ціною стають предметом спорів між сторонами, особливо коли виникає питання компенсації або поділу майна.
5. Звірити висновки оцінювача з фактичним станом об’єкта. Характеристики об’єкта у звіті мають відповідати реальним даним: площі, конфігурації приміщень, технічному стану, обтяженням тощо.
6. Перевірити строк дії документа. У різних установах визначено свій граничний строк актуальності звітів. Перед поданням слід уточнити, яку дату складання вони визнають належною.

Оцінка нерухомості дає власнику чітке розуміння вартості об’єкта і робить будь-яку операцію передбачуваною. Коли звіт підготовлений коректно, а висновки узгоджуються з ринковими даними, операції оформлюються швидко та без затримок.