Комиссия по счетам и финансовый мониторинг сделок: в Раде готовят новые правила для рынка недвижимости

►Читайте «Минфин» в Instagram: главные новости об инвестициях и финансах

Такие положения содержит законопроект № 16145 «О защите жилищных и других прав физических и юридических лиц при получении посреднических услуг в сфере недвижимости», зарегистрированный в Верховной Раде 13 октября 2026 года. По состоянию на 20 октября документ прорабатывается в комитете: предложенные им правила еще не вступили в силу.

За услуги агента предлагают платить только на счет

Часть третья статьи 5 Законопроекта предусматривает: любые расчеты за посреднические услуги в сфере недвижимости клиент будет осуществлять исключительно в безналичной форме. Средства должны поступать на счет агента, указанного в договоре.

Следовательно, передача комиссии наличными непосредственно посреднику не будет отвечать предложенным требованиям. В этой норме нет исключения для небольших сумм вознаграждения.

В то же время речь идет именно об оплате посреднических услуг. Это требование не следует трактовать как отдельную норму о переводе всех платежей за квартиры, дома или аренду на безналичные расчеты: оно регулирует отношения между клиентом и агентом по вознаграждению за его работу.

Для клиента практическое значение такого подхода — возможность подтвердить оплату банковским документом и сопоставить ее с условиями договора. Это может упростить доказывание своих требований в случае спора о стоимости или непредоставлении услуг.

Комиссию будет платить тот, кто заказал услугу

Статья 8 устанавливает, что размер и условия оплаты определяются по договоренности сторон в договоре, а услуги оплачивает заказавшее их лицо. Единого обязательного тарифа или фиксированного процента комиссии эта норма не вводится.

Без договора с клиентом агент не вправе потребовать от него оплату посреднических услуг или любого другого вознаграждения. То есть сам факт участия агента в продаже квартиры не будет создавать для покупателя обязанность уплатить комиссию, если покупатель не заказывал соответствующих услуг и не заключал договор.

Отдельно регулируется получение вознаграждения от нескольких участников сделки. Агент сможет получать оплату одновременно от нескольких сторон или третьих лиц только при предварительном раскрытии этого обстоятельства и письменного согласования каждой стороной, от которой он получает вознаграждение.

Агенты останутся субъектами первичного финмониторинга

Часть пятая статьи 7 напрямую определяет агента по недвижимости субъектом первичного финансового мониторинга. На него будут распространяться требования профильного законодательства по предотвращению отмывания средств и финансированию терроризма.

Это не введение финмониторинга для риелторов впервые. Министерство финансов уже разъясняло, что соответствующие обязанности предусмотрены Законом № 361-IX и действуют длительное время. Законопроект закрепляет этот статус в специальном законе о посреднических услугах.

Для клиентов финмониторинг означает проверки в соответствии с характером операции и ее рисками. Минфин отмечает, что учитываются деловые отношения с клиентом, источники происхождения средств и другие факторы.

При этом финмониторинг не означает автоматического уведомления государства о каждом соглашении дороже 400 тыс. грн. По разъяснению Минфина, обязанность риелторов сообщать Госфинмониторинг о подозрительных операциях, деятельности или попытках их проведения. Обязанность отчитываться о пороговых операциях на них не распространяется.

Упомянутый в действующем регулировании порог 400 тыс. грн. имеет отдельное значение для аренды: Минфин указывает на ежемесячную арендную плату такого размера или более при определении соответствующих обязанностей посредников. Это не порог безналичной оплаты риелторских услуг в законопроекте № 16145.

Нотариусам прямо закрепляют обязанность проверять сделки отчуждения

Законопроект предлагает дополнить статью 55 Закона «О нотариате». Новая норма будет предусматривать проведение нотариусом первичного финмониторинга при удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества, в частности, вещных прав на объекты, которые будут построены в будущем.

Таким образом, формулировка включает не только уже построенные квартиры или дома, но и соответствующие права на будущую недвижимость. В то же время речь идет именно о договорах отчуждения, а не без исключения обо всех нотариальных действиях, связанных с недвижимостью.

Нотариус сможет использовать информацию финмониторинга, который уже провел вовлеченный в операцию агент. Статья 7 также разрешает нотариусу привлечь агента для проведения финмониторинга при условии соответствия последнего установленным требованиям.

Следовательно, проект предполагает взаимодействие между участниками проверки. Однако право воспользоваться информацией агента не отменяет прямо прописанную обязанность самого нотариуса проводить финмониторинг в определенном законодательством порядке.

Привлечение риелтора останется добровольным

Статьи 4 и 5 прямо предусматривают, что посреднические услуги не являются обязательными. Владелец или другое лицо, имеющее законные полномочия по недвижимости, сможет заключать сделки без агента.

Это означает, что предложенная система аккредитации не обязывает граждан нанимать риелтора для каждой продажи, покупки или аренды. Если клиент решит воспользоваться посреднической услугой, он будет выбирать агента из соответствующего реестра и заключать с ним договор.

Договор должен раскрывать полную стоимость и порядок возврата средств

Услуги будут предоставляться из письменного договора. Допускается его заключение в электронной форме.

В договоре нужно будет определить, в частности:

• перечень услуг, сроки их предоставления и характеристики недвижимости;
• размер вознаграждения, условия оплаты и возмещения фактических расходов;
• права, обязанности и ответственность сторон;
• условия расторжения договора и возврат средств;
• порядок отчетности агента и рассмотрения претензий;
• регистрационный номер агента, номер квалификационного свидетельства специалиста и банковские реквизиты.

Еще до подписания договора агент должен будет письменно или электронно сообщить полную стоимость услуг, возможные дополнительные расходы, имеющийся потенциальный конфликт интересов и возможность получения вознаграждения от другой стороны.

Условия о скрытых платежах, непропорциональных штрафах или лишении клиента права отказаться от услуг в случае существенного нарушения договора агентом предлагается признать ничтожными. Для рассмотрения претензии предусмотрен срок не более 30 календарных дней с предоставлением мотивированного письменного ответа.

Для работы введут квалификацию, аккредитацию и реестр

Документ разграничивает два статуса. Специалист по недвижимости — физическое лицо с квалификационным свидетельством. Агент по недвижимости — аккредитованное предприятие, сведения о котором внесены в Единый реестр.

Для получения статуса специалиста предусматривают профессиональную подготовку, квалификационный экзамен и внесение в реестр. В дальнейшем квалификацию нужно будет повышать не реже одного раза в два года. Самого свидетельства недостаточно для самостоятельной работы как агента: для этого необходимо получить соответствующий статус.

Профессиональное самоуправление будет осуществлять Украинский союз специалистов по недвижимости. Законопроект также предусматривает дисциплинарные процедуры и санкции — от предупреждения до приостановки или прекращения действия свидетельства или аккредитации.

В объявлениях нужно будет указывать, кто их размещает: владелец, уполномоченное лицо или агент. Для агента обязательным станет указание индивидуального номера в реестре.

Когда могут заработать новые правила

В случае принятия в нынешней редакции закон вступает в силу на следующий день после опубликования. Для статей о профессиональной ответственности, системе контроля качества и рекламе предусмотрена отсрочка на девять месяцев.

Требования к уровню образования специалистов должны заработать через пять лет. Участникам рынка отводится шесть месяцев со дня регистрации Украинского союза специалистов по недвижимости, чтобы привести деятельность в соответствие с законом.

Итак, проект предусматривает несколько разных сроков запуска. Окончательные требования, порядок их применения и переходные периоды будут зависеть от поддержки парламентом редакции.

Инвестируйте в разные активы: земля, жилье, коммерческая недвижимость — все есть на InvestMarket от «Минфин»

Автор:

Редактор ленты новостей Роман Мирончук

Пишет на темы: Экономика, финансы, банки, криптовалюты, инвестиции, технологии