Европейский бизнес уже заходит в жилищные проекты Украины: кто строит и откуда берутся деньги

► Читайте телеграмм-канал «Минфина»: главные финансовые новости

Такие механизмы обсудили в Севилье на третьем заседании Международного совещательного совета по вопросам развития жилищного финансирования в Украине, которое состоялось в рамках 39 пленарного заседания Европейской ипотечной федерации — Европейского совета по обеспеченным облигациям (EMF-ECBC). Украину представлял заместитель министра экономики Виталий Петрук.

Главная идея — привлечь к жилью не только бюджет

Украинская жилищная проблема уже столь масштабна, что государственных средств недостаточно для ее решения. По оценке «Укрфинжитла», потребность в восстановлении жилищного фонда составляет около $90 млрд. Одновременно компания оценивает общую потребность в жилье примерно в 600 млн кв. м, а около 14% жилищного фонда были уничтожены или повреждены.

Поэтому государство и международные партнеры работают над Национальной платформой жилищного финансирования. Ее замысел — объединить государственные программы, банковские кредиты, гарантии и частный капитал.

По сути речь идет о переходе от модели, где жилье финансируется преимущественно государством, к системе, в которой бюджет помогает снизить риски, а остальные средства могут приносить банки и частные инвесторы.

Европейский бизнес уже входит в жилые проекты

Один из показательных примеров — бельгийская Revive, работающая в сфере управления фондами и девелопмента.

В январе 2026 года компания заключила меморандум с «Укрфинжитлом» о запуске программы Affordable Workforce Housing — доступного жилья для работников критически важных секторов и домохозяйств со средними доходами, которые не могут приобрести жилье по рыночным ценам, но в то же время не подпадают под критерии. Revive планирует использовать опыт работы с жилыми проектами в Западной и Центрально-Восточной Европе для создания масштабируемой модели в Украине.

Компания уже говорит о создании отдельного жилищного фонда, который мог бы привлекать средства международных финансовых учреждений и профессиональных инвесторов. То есть, европейский бизнес рассматривает украинское жилье не только как социальный проект, но и как потенциальный инвестиционный сектор.

Другой уровень — европейские финансовые институты. В июне Европейский инвестиционный банк объявил пакет поддержки Украины более чем на 470 млн евро, в который вошли 50 млн евро кредита для строительства социального жилья и 50 млн гранта ЕС.

Европейский банк реконструкции и развития также запустил 100-миллионную программу доступного жилья. Она предусматривает частноуправляемую модель с перспективой строительства до 1800 доступных квартир в Киевской области до 2029 года, с гарантией ЕС, которая частично покрывает риски первой потери.

Немецкий KfW со своей стороны сообщает о более €120 млн поддержки для создания доступного жилья для внутренне перемещенных лиц и других уязвимых групп и развития рынка доступной аренды.

Таким образом, европейское участие уже имеет несколько форм: гранты, кредиты, гарантии, инвестиции частных девелоперов и помощь в создании новых финансовых моделей.

Как здесь будут работать облигации

Отдельно в Севилье работала International Secondary Mortgage Market Association (ISMMA) — площадка, объединяющая участников вторичного ипотечного рынка. Его значение состоит в обсуждении механизмов, благодаря которым банки могут не держать все долгосрочные ипотечные кредиты на собственных балансах, а получать под них новое финансирование.

Один из ключевых инструментов — секьюритизация и облигации с покрытием.

Упрощенный механизм выглядит так: банк или ипотечная компания накапливает портфель жилищных кредитов. На его основе можно создать ценные бумаги, которые будут покупаться инвесторами. Вырученные средства снова направляются в кредитование.

В случае облигаций с покрытием инвестор получает дополнительное обеспечение пулом активов, в том числе ипотечными кредитами. Секьюритизация предполагает структурирование и передачу прав на потоки денежных средств от кредитов инвесторам. Именно эти механизмы используются в Европе для привлечения долгосрочного финансирования жилищного рынка.

Украина уже сделала важный шаг в этом направлении. 16 сентября 2026 года Верховная Рада приняла законопроект № 15172 о секьюритизации и облигациях с покрытием во втором чтении и в целом. На 24 сентября документ находился на этапе оформления для подписи.

Но самого закона недостаточно. Необходимы подзаконные акты, правила управления рисками, стандарты активов и практические механизмы выпуска таких бумаг.

Читайте также: Ипотека растет, но держится на «еселе»: банкирша назвала главные барьеры рынка

«Укрфинжитло» уже готовится к первому крупному выпуску

Потенциальным первым крупным эмитентом может стать «Укрфинжитло», оператор программы «єОселя».

Председатель правления компании Евгений Мецгер заявил в сентябре, что «Укрфинжитло» готовится по завершении войны выйти на международные рынки с секьюритизированными ценными бумагами примерно на €1 млрд. Компания планирует сформировать ипотечный пул объемом около $2−3 млрд, а советником в подготовке к выходу на международные PM.

Это может стать принципиальным изменением украинской ипотеки: государство не просто будет выделять деньги на льготные кредиты, а будет пытаться превратить уже выданные ипотечные кредиты в источник нового долгосрочного финансирования.

Как мы сообщали, ипотека в Украине растет, но без государственной программы рынок почти не работает

Автор:

редактор новостей Ярослав Дмитренко

Пишет на темы: Экономика, финансы, криптовалюты, технологии, инвестиции