19 августа 2025, 11:26 Читати українською

Эксперты прогнозируют осенью рост цен на 3-5% на первичном рынке жилья

При относительно стабильной ситуации на валютном рынке и постепенного снижения инфляции, у 70% объектов первичного рынка жилья цены изменятся не существенно. В то же время в наиболее востребованных форматах — многофункциональных жилых комплексах live-work-play, вертикальных курортных ЖК и апарт-гостиницах — возможен более заметный рост стоимости (более 5%), но в зависимости от спроса, стадии возведения и локации. Такое мнение высказал Виктор Козачок, основатель компании Kovcheg Developer.

► Читайте страницу «Минфина» в фейсбуке: главные финансовые новости

Что будет с ценами

По словам эксперта, сейчас первичный рынок жилья находится в состоянии «когнитивного диссонанса». Привязка стоимости квадратного метра к курсу доллара уже не работает.

«В конце прошлого года, опираясь на макропрогнозы и государственный бюджет на 2025 год, большинство девелоперов закладывали в стоимость м² курс „с запасом“ — от 45 грн/$. Однако, в течение года мы увидели, что курс доллара и инфляция расходятся. Самый точный индикатор инфляции сейчас — это стоимость строительно-2 на 12−17% в гривне. Для большинства девелоперов именно это является главным ориентиром в ценообразовании», — отмечает Козачок.

Ссылаясь на данные ЛУН, он указал, что в первом полугодии 2025 цены на новостройки в большинстве областей и Киеве выросли на 1−14% в гривне. В отдельных проектах в рекреационных локациях западных областей и в Одесском регионе рост превысил 15%.

«В январе мы видели цены „вперед“. Рынок быстро заставил пересмотреть стратегию: когда по твоим ценам не покупают, приходится делать акции, скидки и почти беспроцентную рассрочку. В западных регионах, Киеве и области сохраняется высокий спрос, и там еще далеко до ценового „потолка“», — комментирует девеллопер.

Эксперт рассказал, что за последние 5−7 лет доля комплексных, концептуальных проектов выросла с 2−3% до 5−7%, и эта тенденция продолжается.

«Как бы парадоксальным это ни казалось, но, время от времени мы сталкиваемся с тем, что покупатели готовы платить за м² на 15−20 тыс. грн больше при условии высокого качества, комплексной инфраструктуры, безопасности, природного окружения и инвестиционной привлекательности ЖК. Теперь формула покупки изменилась: не «вложить — жить», а «вложить-жить-продать-заработать», — объясняет Виктор Козачок.

По его словам, на сегодняшний день ключевыми требованиями к объектам являются:

качественное строительство (экологические материалы, энергосберегающие технологии, продуманные планировки, готовый ремонт);
самодостаточная инфраструктура для жизни, работы и отдыха;
безопасность (от охраны до укрытий);
рекреационные возможности («курортные» объекты недвижимости);
высокий уровень сервиса и дополнительных услуг;
потенциал роста стоимости.

Он обратил внимание, что с 2025 года на рынке постепенно начали появляться объекты нового, местами «революционного» формата. Они сочетают гостиничный формат с классическим жильем, где покупатели становятся юридическими владельцами квартир с гостиничным сервисом, в основном в курортных зонах.

По прогнозу специалиста, несмотря на информационное волнение и противоречивый шквал сообщений в СМИ, война остается ключевым сдерживающим фактором для покупателей.

«Сложно предусмотреть завершение „горячей“ фазы войны и состояние экономики в 2026 году. Тем не менее, осенью этого года резких скачков цен не ожидается. Мы прогнозируем, что рост не превысит нескольких процентов и коснется только проектов с высоким спросом. В некоторых концептуальных комплексах цена может вырасти на 35−40%», — отметил Козачок.