Открытие рынка земли: что банки приготовили для клиентов

Банки скупят всю землю?

Право официально продавать земельные наделы сельхозназначения с 1 июля получили исключительно физические лица. Пока что действует ограничение — не более 100 га в одни руки.

«За первые шесть дней с момента открытия рынка зарегистрировано 322 сделки по покупке земельных участков, к которым ранее применялся мораторий», — анонсировал первые результаты премьер-министр Денис Шмыгаль.

Накануне этого события оппозиционные политики на разных ток-шоу не уставали пугать аудиторию тем, что после снятия моратория иностранцы скупят землю через отечественные банки с западным капиталом. Мол, кредитуя под залог земли, банки будут аккумулировать ее в своей собственности.

На практике такие прогнозы вряд ли сбудутся. Существуют законодательные ограничения, согласно которым банки обязаны продать земельные залоги в течение 2 лет. В противном случае они безвозмездно перейдут в собственность государства.

«К тому же, при продаже земли через аукционы с действующими
ограничениями существует риск продажи ниже рыночной стоимости.
Поэтому данные заявления безосновательны», — уверяет Руслан Спивак, директор департамента управления сетью и клиентов среднего бизнеса Райффайзен Банка. Он также отметил, что клиенты-аграрии всегда отличались хорошей платежной дисциплиной. Поэтому не стоит прогнозировать массовых дефолтов.

Читайте также: Как купить с/х землю: пошаговая инструкция подготовки и оформления сделки

Кредитного бума не будет

Банки восприняли открытие земельного рынка без особого энтузиазма.

«Банк не собирается становиться латифундистом. Мы заинтересованы в том, чтобы клиенты качественно обслуживали кредиты и выплачивали их, чтобы земля генерировала стабильный денежный поток. Исходя из этой цели, мы и формируем свое предложение», — развеяли политические «мифы» в Креди Агриколь Банке. Там также рассказали, что с 1 июля банк начнет выдавать кредиты физлицам на покупку земли. Но условия выдачи кредитов на сайте банка пока не появились.

В Райффайзен Банке рассказали, что не ожидают большого спроса на кредиты, во всяком случае на старте открытия рынка земли, до 2024 года. Желающих продать земельный пай будет не так много. При этом значительная часть аграриев сможет самостоятельно профинансировать данную потребность.

«Появление новых продуктов маловероятно. Действующие банковские продукты покрывают весь спектр потребностей клиентов в финансировании. Новинкой может быть предложение кредитования клиентов сроком до 20 лет», — отметил Руслан Спивак. Банкир ожидает рост спроса на классические банковские продукты: приобретение техники, пополнение оборотных средств, векселя и т. д. в качестве замещения клиентских средств на покупку земли.

«Собственники земли будут инвестировать более уверенно в свой бизнес, а значит возрастет спрос на кредитование ирригационной техники, систем хранения и переработки, оборудования для точного земледелия», — полагает Спивак.

Читайте также: За сколько можно будет купить с/х землю после 1 июля

«Взрывного роста, который многие сейчас прогнозируют, я не ожидаю, — отметил Владимир Мудрый, председатель правления ОТП Банка. Во-первых, ставки все еще находятся на высоком уровне. Во-вторых, ограничения на покупку с/х земель на первом этапе — только физическим лицам до 100 га в одни руки — делают это малоинтересным и для покупателей, и для банков-кредиторов».

По словам банкира, 100 га — это очень маленькое, даже микро-хозяйство, а купить землю в кредит, чтобы затем сдавать в аренду, — не самое выгодное вложение. Иными словами, бизнес-модель для 100 га — неидеальная, во всяком случае для потенциального банка-кредитора.

«Сегодня ОТП Банк принимает заявки при наличии у потенциального заемщика земельного банка от 400 га», — резюмировал Владимир Мудрый.

А вот в государственном Ощадбанке готовятся активно кредитовать физлиц, которые будут покупать до 100 га в одни руки. «Мы ищем оптимальное решение, которое будет комфортным для заемщиков», — отметила Наталья Буткова-Витвицкая, директор департамента микро-, малого и среднего бизнеса Ощадбанка. Чтобы упростить процесс принятия кредитных решений, разрабатывается скоринг, а также новые партнерские программы, в частности, с Agro App та Agrianalytica. Они помогут клиентам быстро подбирать продукты и дистанционно подавать кредитные заявки через IT-платформу.

Пока же фермеры, работающие как ФЛП, уже сегодня могут приобрести землю в рамках программы «Доступные кредиты 5−7−9%» сроком на 5 лет. Залогом может выступать приобретенная земля, поручительство, госгарантия (при наличии свободного лимита), другое движимое или недвижимое имущество.

Госгарантия может покрывать до 70% суммы кредита. Остальные 30% заемщик обеспечивает собственным движимым или недвижимым имуществом, в том числе, землями сельскохозяйственного назначения.

Объемы рынка не впечатлят

По данным многочисленных соцопросов, в первый год после открытия рынка земли на продажу будет выставлено только 3−5% паев земли. Основными продавцами станут владельцы земельных участков, которым срочно нужны деньги.

Остальные будут ожидать, когда цена на землю вырастет.

«По информации наших клиентов, в сегменте ММСБ в 2021—2022 гг. ожидаемый объем выкупа земли составит до 20% обрабатываемых площадей. Но все будет зависеть от условий финансирования и результатов основной деятельности аграриев, а также их финансовых возможностей», — считает Наталья Буткова-Витвицкая.

Руслан Спивак прогнозирует другой сценарий развития событий: «Аграрии будут консолидировать самостоятельно купленные паи, в дальнейшем предлагая несколько приобретенных участков банкам в качестве залога по кредитам для замещения потраченных на покупку земли средств».

Читайте также: Покупаем с/х землю: 5 нюансов, которые будут влиять на доходность вашей инвестиции

Регуляторные барьеры

По словам банкиров, кредитовать под залог сельхозугодий им мешают и регуляторные нормы. Например, громоздкая процедура проверки покупателей участков.

В частности, чтобы оформить сделку, нотариус обязан проверить:

• гражданство покупателя-физлица,

• отсутствие его в санкционных списках/ перечне лиц, связанных с террористической деятельностью,

• источник происхождения средств на покупку земли,

• общее количество земельных участков сельхозназначения в собственности покупателя.

Ответственность за достоверность информации при проверке несет
нотариус. Но если потом будут выявлены нарушения, договор купли-продажи
может быть признан недействительным, а земельный участок — объект залога — передан государству. И это всерьез беспокоит финансистов.

Кроме того, по словам Руслана Спивака, регулятор пока не готов изменить коэффициент ликвидности для земли с/х назначения как объекта залога (35% согласно Постановлению НБУ № 351). Поэтому кредитовать клиентов банки будут только при наличии довольно существенного авансового взноса.

Новые сюрпризы финансистам готовит и законопроект № 5600, который недавно приняли в первом чтении депутаты.

«Согласно этому документу, если земля находится в залоге и банк взял ее на баланс, он должен платить налоги, хотя и не является аграрной компанией. Для нас это ключевой вопрос», — говорит исполнительный директор Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова.

Банки ждут 2024 года

«Многие фермерские хозяйства на протяжении последних лет аккумулируют средства для покупки земельных участков. За финансированием покупки земли они обратятся в банки, в частности к нам, — надеется Лариса Бондарева, заместитель председателя правления Креди Агриколь Банк, — С 2024 года, когда будет открыта продажа земли для юридических лиц, будем кредитовать и этот сегмент. Второй этап открытия рынка будет значительно масштабнее первого по объемам кредитных договоров и уровню инвестиционных проектов в отрасли».

Похожий прогноз дают и в ОТП Банке. «Кредитование покупки земли — это де-факто та же ипотека, развитие которой будет постепенно набирать обороты», — говорит Владимир Мудрый. По его мнению, первый этап открытия земельного рынка может стать хорошей подготовкой для банков в области оценки земли, переоценки залогов. А уже на следующем этапе, с 2024 г., когда покупка с/х земель станет доступной и для юрлиц, а продаваемые наделы увеличатся до 10 тыс. га, банки смогут кредитовать покупателей более активно.

Автор:

Редактор Дмитрий Гриньков

Пишет на темы: Финансы, банки, инвестиции