10 выводов из закона о рынке земли. Что нас ждет

Владельцы, которые хотели продать или купить землю, смогут реализовать свои планы. Появится новый механизм для инвестирования – покупка с/х земель. Рантье смогут получать до 10% ежегодного дохода в виде арендной платы.

Какие еще изменения ожидают аграрную сферу, кто станет зарабатывать, а для кого возникнут дополнительные риски, «Минфину» рассказала партнер АО Moris Group Оксана Кобрин.

Ключевые нормы закона

Самые важные условия открытия рынка земли, что так долго и ожесточенно обсуждались и в зале парламента, и в обществе, можно уместить на одном листе.

Основное — внедрение рынка земли будет происходить в несколько этапов:

• с 1 июля 2021 года – только граждане Украины смогут покупать паи и только до 100 га в одни руки;
• с 1 января 2024 года – юридические лица тоже смогут покупать паи, но площадь земель, которая может быть в собственности одного лица (как физического, так и юридического) увеличится до 10 тыс. га (исключение – банки);
• после референдума – юридические лица, которые созданы в Украине иностранцами, смогут стать собственниками земель с/х назначения.

Относительно юридических лиц, которые могут получить права собственности на землю, установлены весомые ограничения. Прежде всего, участниками (акционерами, пайщиками) таких юридических лиц должны быть исключительно граждане Украины или государство, или территориальные общины. Это означает, что в случае, если в составе участников одного юридического лица есть другие юридические лица, то оно не будет иметь права вступить в права собственности на участки.

Если гражданин владеет долями, акциями, паями в юридическом лице, которое имеет в собственности участки с/х назначения, то будет считаться, что этому гражданину также принадлежат участки пропорционально размеру его доли, пая или количества акций и это количество гектаров будет учитываться при определении общей площади, которая есть в собственности такого гражданина.

Банки смогут приобретать право собственности на земли с/х назначения только в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога и обязаны продать в течение 2 лет.

Земли государственной и коммунальной собственности продаже не подлежат.

Определен перечень лиц, которые ни при каких обстоятельствах не могут быть владельцами сельскохозяйственной земли. В частности, это:

• подсанкционные лица и лица, которые принадлежат или принадлежали к террористическим организациям;
• юридические лица, конечными бенефициарами которых являются иностранные государства, граждане государства, которое признано Украиной государством-агрессором, или которые зарегистрированы в офшорных зонах или в странах, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов согласно списку FATF;
• юридические лица, конечного бенефициара которых невозможно установить.

Правила продажи

Заключение сделок будет происходить только по предварительной проверке общего количества земель, находящихся в собственности конкретного гражданина или юридического лица. При этом, расчет только в безналичной форме с предоставлением подтверждения источника дохода.

Цена продажи паев – не меньше нормативной денежной оценки (это правило действует до 1 января 2030 года).

При заключении договоров купли-продажи обязательно применяется преимущественное право (арендатор в случае продажи арендованного им участка имеет преимущественное право на приобретение). Введена возможность передачи преимущественного права третьему лицу.

Читайте также: Кабмин сократит дотации аграриям до 50 миллионов

Нарушения требований по приобретению прав собственности на участки назначения по площади и по субъекту собственника является основанием для признания соответствующего договора недействительным, а также для конфискации земельного участка по решению суда.

Запрещаются также любые операции (кроме передачи в наследство) с паями на временно оккупированных территориях и в Крыму. Запрет приобретать права собственности на участки сельскохозяйственного назначения будет применяться как один из видов санкций.

Что будет дальше

Однозначно, что условия закона – результат компромисса либерального варианта внедрения рынка земли и консервативного, сторонники которого отрицают возможности продажи сельскохозяйственных земель. Несмотря на вал критики, что распространяется сейчас в информпространстве, убеждена, что открытие рынка земли с такими условиями является определяющим позитивным шагом для Украины. Уже сейчас мы можем спроецировать как будет воздействовать земельная реформа в таком формате на участников рынка и сформировать определенные выводы.

На первом этапе открытия рынка земли, это оптимальные условия для баланса интересов всех участников. За этот период владельцы земли, которые хотели продать или купить землю, смогут реализовать свои планы, а остальное население убедится в том, что значительных тектонических сдвигов и массовой скупки земли не произойдет.

Для агропроизводителей значительных изменений не предвидится, хотя усиление конкурентной борьбы за ресурсы будет продолжаться, а поэтому размер арендной платы будет увеличиваться. Возрастет количество единоличников, которые смогут выкупить, сформировать массив и хозяйствовать самостоятельно. Конкурентная борьба также усилится между местными агропроизводителями (фермерами) и большими агрогруппами (корпорациями), однако это игроки разных весовых категорий и весомого влияния на ситуацию на рынке не будет.

Экономические последствия

Увеличение ВВП не следует ожидать, поскольку международные компании и корпорации не смогут быть полноценными участниками рынка из-за отсутствия гарантий стабильной и долгосрочной деятельности – ни права залога, ни права собственности на участки с/х назначения для них не предусмотрено.

Появится новый механизм для инвестирования – покупка с/х земель. Рантье могут получать до 10% вложенных средств ежегодного дохода в виде арендной платы.

Читайте также: «Все скупят олигархи и крупные компании»: Милованов раскритиковал закон о рынке земли

Многие эксперты говорят о грядущей массированную скупке земель на подставных лиц до 100 га в одни руки. Такую возможность не следует исключать, потому как механизмов гарантий защиты прав «реального владельца» достаточно, однако сомнительно, что такие схемы приобретут массовый характер. Требование закона относительно безналичного расчета и необходимости подтверждения источника происхождения средств будет достаточно сдерживающим фактором.

Что будут делать компании

Юридические лица, в составе которых участниками являются другие юридические лица, не смогут приобрести участки. Для всех арендаторов (юридических лиц агропроизводителей) до 1 января 2024 года нужно будет показать прозрачную структуру собственности, что означает открыть физических лиц граждан как участников (акционеров) и отбелить бюджетирование ради надежного подтверждения законности источников доходов. Грамотное и стратегическое структурирование агрогрупп с защитой прав пользования и собственности станет необходимостью безопасной дальнейшей деятельности.

На период с 1 июля 2021 по 1 января 2024 года юридические лица агропроизводители, которые арендуют паи, ради собственной безопасности и недопущения усиления конкурентов, должны выкупить то предложение участков, что находится у них в аренде. Однако, непосредственно они таким правом не наделены. Компенсационный механизм, который позволит арендаторам косвенно выкупать арендуемые ими участки, заложены в законе через внедрение права передачи третьим лицам преимущественного права. С помощью этого положения нынешний арендатор – юридическое лицо сможет передать свое преимущественное право на покупку участка третьему лицу – гражданину (скорее всего, это будет связанное лицо), уведомив об этом собственника земли.

Читайте также: «Обрезанный» закон. Кто и почему недоволен рынком земли

Таким образом, фактически вводится обращение преимущественных прав, который никак не урегулирован, что несет в себе много рисков (возможна неоднократная продажа преимущественного права недобросовестными арендаторами, обман и конфликты из-за нарушения преимущественных прав, поскольку сведения о стоимости участков по соглашениям останутся скрытыми и арендатор не будет иметь доказательств относительно цены продажи и нарушения его преимущественного права и т.д.). Особенно важно правильно воспользоваться преимущественным правом для компаний с иностранными инвестициями, поскольку, в отличие от украинских владельцев, им трудно найти и довериться гражданам Украины, которые могут выступить покупателями земель.

Влияние на местные общины

В конечном варианте законопроекта парламентарии отказались от ограничений по максимальному количеству земель в собственности на местном уровне до 35% территории местных общин. Таким образом, отдельные владельцы смогут скупить до 10 тыс. га и монопольно контролировать рынки земли отдельных ОТГ, влиять на других собственников, арендаторов и органы местного самоуправления. Монополизация земель на местном уровне не позволит увеличить поступления местных бюджетов, диверсифицировать локальные виды деятельности и будет негативно влиять на развитие общин.

С внедрением рынка земли с 1 июля 2021 года перестанет действовать действующий запрет на изменение целевого назначения паев. Девелоперы, застройщики, производственники могут уже сейчас приценяться и выбирать территории для потенциальной жилой, производственной застройки или иного, отличного от с/х, использования таких земель.

Что касается привлекательных участков, то оживится уже подзабытый спекулятивный сектор. Хотя эти земли и будут находиться в частной собственности, но роль местных общин возрастет, поскольку именно от их видения будет зависеть какими будут градостроительные решения. Будущее развитие общин во многом будет определяться тем, насколько взвешенное и удачное решение будет принято на этом этапе.

При этом, несмотря на запрет на продажу земли государственной и коммунальной собственности, местные общины или государство может передавать такие земли в аренду с изменением целевого назначения для реализации инвестиционных проектов. Таким образом, конкуренция на поле привлечения инвесторов будет только расти.

Читайте также: Рынок земли — упущенный шанс для Украины

Произойдет новый виток массовой приватизации земли. Запуск рынка земли происходит на фоне формирования новых территориальных общин. Все земли с/х назначения государственной собственности должны быть переданы территориальным общинам после создания ОТГ, которое должно завершиться в этом году. При увеличении земельного фонда местные советы обычно сразу начинают «распаевывать» такие земли. Это неплохой шанс для всех, кто еще не воспользовался правом бесплатной приватизации, получить земельный надел. Одновременно это большое испытание для общин, чтобы удачно распорядиться землями, учитывая перспективное развитие.