26 сентября 2019, 10:10 Читати українською

Ипотека

При слове «ипотека» у многих до сих пор невольно возникает ассоциация с тем, что это что-то страшное и очень много лет ещё их дети и внуки будут её выплачивать. Так ли это? Не совсем.

Если говорить о рынке ипотечного кредитования, то ситуация здесь за последние лет десять не очень изменилась, но при этом появилось множество нюансов. Например, до лета 2008 года рынок недвижимости был достаточно динамичен и стабилен. Цены на жилье были заоблачными и позволить купить квартиру в столице мог далеко не каждый. Стоимость одного квадратного метра в то время в среднем составляла $2644 (для сравнения, в сентябре 2019 года по данным «SV Development», цена упала до $916). Только благодаря тому, что много банков активно кредитовали население Украины, люди могли рассчитывать на такую крупную покупку как недвижимость в Киеве. Да и список благонадежных банков был достаточно внушительным:

  • Правэкс-Банк;

  • Банк Форум;

  • Банк «Финансы и Кредит»;

  • УкрСиббанк;

  • Райффайзен Банк Аваль;

  • Укрэксимбанк

  • ВТБ Банк;

  • СберБанк;

  • ПриватБанк;

  • Ощадбанк;

  • Укрсоцбанк;

  • ОТП Банк и прочие.

К слову, в то время было несложно оформить ипотеку, особенно, если клиент имел от 5 до 10 лет рабочего стажа, стабильную работу и доход от 1000 долларов США (около 5000 грн на тот момент). Заявку потенциального заемщика рассматривали достаточно быстро, а в некоторых случаях могли даже дать кредит без поручителя или большого первоначального взноса при хорошей кредитной истории клиента. Даже если в одном банке отказывали заемщику, он мог пойти в другой банк и там все-таки получить кредит на жилье.

Но уже к концу лета 2008 года произошли значительные изменения не только в Украине, но и во всем мире, так как в США настал ипотечный кризис, который не мог не отразится на международной экономике в целом и, особенно, на тех странах, где банковские процессы были «привязаны» к американскому доллару. Так, Украина столкнулась с резким скачком валюты США: грубо говоря доллар с 4 гривен поднялся до 8.

В то время, очень много людей пострадало: были конфискации ипотечных квартир, просьбы заемщиков предоставить «банковские каникулы» и дать отсрочку по кредиту, падение цен на коммерческую и жилую недвижимость и т.п. Таким образом, заемщики оказались в очень сложной ситуации, ведь их ежемесячный платеж вырос как минимум в 2 раза.

В условиях такой экономической ситуации, которая поддерживалась и в 2009 году, у населения был достаточно пессимистический настрой, ведь было не понятно, как сохранить свои деньги. Вкладывать в жилье стало невыгодно из-за резкого падения цен и невозможности взять ипотеку в банке, а также оформить депозит в банке люди не очень спешили, потому что многие банки либо просто лопнули, либо свернули программы по ипотечному кредитованию, либо вывели свои активы из Украины. На рынке недвижимости остаются только сильные банковские игроки, среди которых:

  • Райффайзен Банк Аваль;

  • ПриватБанк;

  • УкрСиббанк;

  • ВТБ Банк и прочие.

С 2010 по 2013 годы постепенно ситуация с банками в Украине начинает стабилизироваться. Оставшиеся сильные банки после вытеснения более слабых, конечно же, пересмотрели условия ипотечного кредитования. Изменился портрет платежеспособного заемщика. Теперь для того, чтобы взять кредит на жилье, нужно было найти поручителя, иметь стабильный официальный доход и идеальную кредитную историю, а также желательно, чтобы сумма взноса составляла более 50%. Кстати, банки начали кредитовать не более 70% от оценки недвижимости. Также, в основном ипотеку стали выдавать в национальной валюте под 23-28 процентов годовых. Нельзя сказать, что перестали кредитовать в долларах США, но на такую роскошь соглашались люди, доход которых не был привязаны к национальной валюте и только с правом досрочного погашения.

В 2014 году происходит очень важное событие в Украине – «Революция достоинства – Майдан». Возникает новая проблема, доллар резко пошел вверх, вызвав гиперинфляцию и достаточно резкое снижение уровня жизни в стране. Плюс добавились военные действия в Донецкой и Луганской, областях, а также потеря Крыма отрицательно сказались на экономике всей стране.

Но, как ни странно, в это время потихоньку начинает реанимироваться рынок первичной недвижимости. Дело в том, что в 2017 году Украина получает безвиз со странами Европейского Союза и начинается массовая трудовая миграция. К слову, по неофициальным данным более 8 млн украинцев находятся «на заработках» за границей.

Таким образом, у людей появляются деньги и возникает потребность в инвестировании. В это время застройщики начинают активизироваться и сотрудничать с банками, чтобы давать возможность жителям и гостям столицы приобретать жилье по специальным льготным условиям на длительный период времени (до 20 лет) или же предлагают рассрочку (до даты сдачи дома в эксплуатацию).

И людей можно понять, ведь американский доллар вырос с 8 гривен в 2010 до 24,21 гривен в 2019 году (по данным НБУ). Т.е. получая заработную зарплату в иностранной валюте, украинцам стало выгодно приезжать и тратить ее в Украине.

Более того, в 2017 году происходит еще одно важное событие в сфере ипотечного кредитования. Согласно четвертой статье Закона Украины № 800-VI от 25.12.2008 (с поправками от 16.03.2017) «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», переселенцам государство предоставляет поддержку в виде 50% от стоимости доступного жилья. Тем самым давая сильный толчок в дальнейшем развитии ипотечного кредитования в стране в целом.

Подытожив всю информацию, можно прийти к выводу что на сегодняшний день несмотря на многие экономические проблемы в Украине, сфера банковского кредитования недвижимости продолжает набирать обороты. Если есть возможность оплатить 30-70% первоначального взноса от стоимости квартиры, банки все реже отказывают людям и стараются предоставить выгодные условия по ипотеке. В зависимости от банка, кредит на жилье можно оформить сроком до 20 лет от 17% до 24% годовых.

Например, возьмем условия кредитования банка «Глобус» при сотрудничестве с компанией UDP при приобретении жилой недвижимости в ЖК «Паркове місто».

Наименование параметра кредитного продукта Значение
Валюта кредита Гривна
Процентные ставки, годовых 1 вариант 2 вариант 3 вариант (срок кредита до 20 лет) Собственный взнос
Срок кредита до 3-х лет Срок кредита до 5-х лет На первый год На последующие годы
10,9% 15,5% 5,9% 23,9% от 50%
12,5% 16,5% 9,3% 23,9% 40%-49,99%
13,9% 16,9% 11,5% 23,9% 30%-39,99%
Комиссия за предоставление кредита (без НДС, единоразово оплачивается в день подписания кредитного договора за счет собственных средств заемщика) 1,9% от суммы кредита
Максимальный размер кредита (относительно стоимости залога) Не более 80% от договорной стоимости недвижимости согласно договора (рыночная стоимость предмета залога должна быть подтверждена субъектом оценочной деятельности, с которым работает банк)
Обеспечение

• Обязательно финансовое поручение мужа/жены — в случае, если заемщик состоит в браке.

• Ипотека имущественных прав на недвижимое имущество по договору участия в ФФС с дальнейшим составлением договора о внесении изменений в договор ипотеки квартиры, после введения дома в эксплуатацию и оформления правоустанавливающих документов на недвижимость

Как это работает на практике? Например, вы решили взять ипотеку на однокомнатную квартиру площадью 47 м2 в ЖК «Паркове місто», стоимость которой составляет 1 242 666,00 грн.

1. Можно взять кредит на жилье, сроком на 10 лет, тогда расчеты по ипотеке будут выглядеть следующим образом:

Условия кредитования
Стоимость предмета залога (в гривнах) 1 242 666,00
Первоначальный взнос 31,92% (в гривнах) 396 666,00
Сумма кредита 68,08% (в гривнах) 846 000,00
Срок (месяцев) 120
Процентная ставка в первый год, % 11,50
Процентная ставка в последующие годы, % 23,90
Погашение кредита помесячно
Платеж по телу кредита (в гривнах) 7 050,00
Одноразовая комиссия, % 1,90

Расчет происходит по классической схеме (на уменьшение), поэтому в первый год (11,5% годовых) вы будете выплачивать помесячно от 15 158,39 грн до 14 415,12 грн. А со второго года и в течение 9 оставшихся лет нужно будет платить помесячно от 22 216,21 грн до 7 190,43 грн., так как проценты будут насчитываться на остаток суммы, которую нужно будет выплатить по ипотеке. Таким образом, общая сумма процентов составит 919 399,60 грн.

Дополнительные расходы

Нотариальное оформление залога, (в гривнах) 8 000,00
Страхование предмета залога, ежегодно (в гривнах) с момента оформления права собственности на квартиру 0,30% 2 538,00
Оценка предмета залога (в гривнах) с момента оформления права собственности на квартиру 1 000,00
Одноразовая комиссия 16 074,00

Итого, минимальная необходимая сумма для оформления вышеуказанного кредита составляет 424 278,00 грн.

2. Можно оформить ипотеку на 20 лет, тогда мы получим следующие расчеты:

Условия кредитования
Стоимость предмета залога (в гривнах) 1 242 666,00
Первоначальный взнос 31,92% (в гривнах) 396 666,00
Сумма кредита 68,08% (в гривнах) 846 000,00
Срок (месяцев) 240
Процентная ставка в первый год, % 11,50
Процентная ставка в последующие годы, % 23,90
Погашение кредита помесячно
Платеж по телу кредита (в гривнах) 3 525,00
Одноразовая комиссия, % 1,90

Расчет будет производится по классической схеме (на уменьшение), поэтому в первый год (11,5% годовых) вы будете выплачивать помесячно от 11 633,39 грн до 11 261,75 грн. А со второго года и в течение оставшихся 19 лет вносить каждый месяц от 19 533,78 грн до 3 595,21 грн.

Таким образом, общая сумма процентов составит 1 928 076,07 грн.

Дополнительные расходы

Нотариальное оформление залога, (в гривнах) 8 000,00
Страхование предмета залога, ежегодно (в гривнах) с момента оформления права собственности на квартиру 0,30% 2 538,00
Оценка предмета залога (в гривнах) с момента оформления права собственности на квартиру 1 000,00
Одноразовая комиссия 16 074,00

Итого, необходимая сумма для оформления вышеуказанного кредита должна составлять минимум 424 278,00 грн.

Комментарии - 4

+
+67
bonv
bonv
26 сентября 2019, 10:38
#
Получив кредит в банке, первым делом купите себе красивые трусы! Возможно, только в них вы и останетесь…:)..
+
+22
bonv
bonv
26 сентября 2019, 10:39
#
«Если у вас много проблем с размещением свободных средств, вложите их в наш банк! И у вас будет только одна проблема — как получить их обратно.»:))
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
26 сентября 2019, 13:40
#
Ставка 24% - это «тупизм» вешать на себя такое. Недавно тут Новая Власть говорит о ставках, плюс обещают Мировой кризис на следующий год осень 2020. Потому брать такое тупо. Когда можно будет через год взять дешевле при таком исходе событий.
Да и цена не маленькая 26 тыс.грн+, это еще недострой, Вы серьезно? Сейчас плати и пока не живы, а на какие средства делать ремонт, а выйдем там все 20 тыс.дол легко. 

Проще рассрочку от застройщика при готовом объекте или даже где есть ремонт или готовность 95%+.
+
0
Владимир Поливальников
Владимир Поливальников
27 сентября 2019, 6:38
#
Ипотека по-украински - это сказка для бедных. Ласкает слух тем, кто с ней не связывался.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама