Помещения под медклиники: сколько можно заработать на сдаче в аренду

На этом фоне «маленькому» инвестору, располагающему сравнительно небольшой суммой до $100-200 тысяч, становится все более некомфортно. Но уйти от конкуренции с «монстрами» можно, переориентируясь на более узкие ниши. Например, вкладывать не в офисные помещения, а в объекты под медицинские клиники. Спрос на них растет, причем доктора готовы неплохо платить. «Даже отвертка, внесенная в операционную, стоит в три раза дороже», — шутят сами медики, давая понять, что они уже смирились с необходимостью переплачивать.

«Так что, купив 200-250 квадратов под клинику, отбить вложения можно уже за 7-8 лет. Это хороший показатель для коммерческой недвижимости, — говорит руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина. Впрочем, по ее словам, есть и нюансы. Доктора — народ требовательный. Из 100 предлагаемых помещений 95 они отсекают.

«Минфин» разбирался, как правильно инвестировать в «медицинскую» недвижимость.

Медицинский бум

Частная медицина сейчас развивается очень активно. Только в Киеве за последний год появилось несколько десятков новых клиник самой разной специализации. И это — лишь начало бума, медицинские центры будут открываться и дальше.

Активизацию частников спровоцировала реформа государственной медицины. Напомним: сейчас бюджетные средства распределяются Национальной службой здоровья. Она заключает договоры с клиниками, в том числе, и частными, и платит из расчета на каждого пациента, подписавшего декларацию с врачем — 370 гривен на человека в год. Всего на 2019 год выделено порядка 92 млрд грн. 

Каждый семейный врач может набрать до 2 тысяч пациентов, то есть, получить 740 тысяч гривен. А с июля стартует финансирование еще и вторичной медицинской помощи — обследований, консультаций узких специалистов и т.д. Минздрав уже обнародовал приблизительные прайсы — за рентген будут платить 80-200 гривен, за анализ крови — 50-100 гривен, за эндоскопические обследования — до 800 гривен и т.д.

Хотя суммы, на первый взгляд, небольшие, они вполне позволяют клиникам зарабатывать, особенно, если «тарифицированных» пациентов много.

«НСЗУ платит очень аккуратно и в срок. Нас все устраивает», — рассказал соучредитель клиники «Борис» Михаил Радуцкий. Его клиника набрала дополнительный состав семейных врачей и подписывает декларации с пациентами.  Хотя сумма в 370 грн в год, на первый взгляд, совсем не впечатляет (в нее входят консультации врача и несколько анализов), это все равно выгодно, — говорит Радуцкий.

Плюс — к частникам охотнее идут пациенты, которые готовы платить за прием из своего кармана. Поэтому негосударственных клиник будет открываться все больше, — прогнозируют эксперты.

Договор на пять лет вперед

Такие перемены уже сказались на рынке недвижимости. На недавней профильной конференции Open Mind Conference — 2019 сегмент «объекты здравоохранения» выделили как один из самых перспективных.

Как сообщил основатель компании «Медицинский Конструктор», член опекунского совета ОХМАТДЕТа Владислав Смирнов, многообещающе выглядят  помещения под узкоспециализированные центры, амбулаторно-хирургические центры, пансионаты по уходу за пожилыми людьми, др.

По словам управляющего партнера CBMForum Юлии Двораковской, частные медицинские учреждения — хорошие арендаторы «с высокой платежеспособностью». 

Хотя пока этот сегмент достаточно узкий — медики в общей структуре потенциальных арендаторов занимают до 7%. «Ищут помещения чаще всего стоматологи, педиатры, а также косметологи, но часть из них позиционируют свои заведения не как медцентры, а как салоны красоты», — рассказывает Луханина. И добавляет — «медицинские» арендаторы уже успели снискать славу весьма капризных клиентов. «Из 100 предложений 95 они отсекают даже без просмотров. Хотя, казалось бы, все подходит под их критерии», — рассказывает Луханина.

Запросы у докторов «очень непростые».

Большую роль играет месторасположение помещения. Если для стрит-ритейла, тех же магазинов, турфирм и даже аптек в последнее время уже не столь важно — есть ли рядом конкуренты, то для медиков — это один из главных вопросов. Они хотят, чтобы рядом не было, как минимум, крупных клиник, а в идеале — вообще никаких. При этом, в отличие от тех же магазинов или ресторанов, в центр рвутся очень немногие клиники. Им нужны респектабельные спальные районы, к примеру, Осокорки, Позняки, Оболонь, особенно в микрорайонах массовой новой застройки.

Отдельный список требований — к техническим параметрам помещений. «Многие арендаторы даже приходят на просмотры со своим архитектором», — добавляет Луханина.

К примеру, под клинику не подходят цокольные помещения, а также помещения с недостаточным дневным освещением. Даже объекты в новостройках с панорамными окнами во всю стену доктора могут забраковать, так как комнаты, как правило, «глубокие» и до противоположной стены дневной свет не всегда доходит в нужном объеме. Подсвечивать же пространство искусственно медики не любят. Поэтому они стараются выбирать либо помещения с окнами на противоположных стенах, либо «неглубокие» комнаты.

При этом общая площадь объекта должна быть не меньше 200 квадратных метров. Если речь идет о старых домах, то под медиков нужно покупать не меньше трех квартир на первом этаже, и затем перестраивать их в один большой офис. Исключение — стоматологи, которые вполне могут ютиться на 50 квадратах. А некоторые клиники широкого профиля готовы снимать по 400-600 квадратных метров.

Точно также сложно угодить докторам и в вопросе ремонта. Поэтому лучше всего в помещениях, которые планируются под сдачу, ремонт вообще не делать. Как говорят риелторы, арендаторы предпочитают либо «убитые» помещения, где можно все сломать, либо стены «после строителей».

Они готовы делать ремонт за свой счет и даже не пытаются переложить расходы в счет арендной платы. Возможно, потому, что самим собственникам помещения это не очень интересно — после медицинского ремонта другим арендаторам этот объект без дополнительных переделок уже не сдать.

Ключевые требования к ремонту - много кафеля на стенах, максимально гигиеническое покрытие пола, много дополнительных вентиляционных отверстий и т.д. Особняком стоят комнаты для рентгена, где проводится дополнительная изоляция всех конструкций.

«Это должно быть капитальное строение с хорошей вентиляцией, кабинет стоматолога — не менее 14 квадратных метров, инженерное оснащение. Для большой операционной нужны оборудованные палаты и кабинет интенсивной терапии, для операций одного дня это не обязательно. Подбор помещения — важный этап, и нужно оценить все: трафик, подъезд, конкурентов, структуру района, точно просчитать потенциал. Люди в последнее время не хотят далеко ездить, выбирают клинику возле дома», — рассказал «Минфину» соучредитель сети клиник «Доступный доктор» и руководитель «Агентства медицинского маркетинга» Юрий Чертков.

«Медицинские» ремонты — недешевые. Поэтому клиники, как правило, подписывают договор аренды не меньше чем на 3-5 лет, оговаривая штрафные санкции для владельца помещения в случае, если тот выставит их за дверь досрочно. Для арендодателя плюс в том, что можно заполучить постояльцев на несколько лет вперед. Плюс — если в помещении уже «пожила» одна клиника, оно становится автоматически интересным и для других арендаторов, так как обрастает базой потенциальных клиентов.

До 7 тысяч долларов в месяц

На самом деле, найти помещения, которые впоследствии можно будет сдавать под медицинские клиники, не так сложно. Подойдут объекты как в новостройках, так и в старых жилых домах или в нежилых помещениях. Главное — изначально учитывать при подборе требования будущих арендаторов. Усилия того стоят, ведь медики готовы платить за подходящие объекты, как минимум, на 10-15% выше рыночных цен. С них можно брать до $35 за квадратный метр даже в спальных районах, хотя, собственно, по таких ставкам сдаются площади ближе к центру города.

То есть, за 200 квадратов можно получать до $7 тысяч в месяц.

Купить такое помещение (к примеру, в новостройке) реально по $1,2-1,8 тысяч за квадратный метр, а на этапе котлована — от $900. То есть придется вложить, как минимум, $180 тысяч. В старом доме три квартиры по 60 квадратов обойдутся в $150-170 тысяч, плюс еще до $10-15 тысяч нужно будет потратить на вывод из жилого фонда.

Но зато вернуть такие инвестиции можно будет меньше, чем за три года, что на рынке недвижимости считается очень хорошим результатом. Даже если вложиться по максимуму — скажем, купить помещение в элитной новостройке по 4 тысячи долларов за квадрат - инвестиции реально вернуть за 7-8 лет. Тогда как на рынке жилой недвижимости стандартным сроком окупаемости считают 10 лет.

Мария Колыванова