11 марта 2019, 13:27 Читати українською

Инвестиции в недвижимость: когда это выгодно

Средняя окупаемость коммерческой недвижимости в Украине — 7-10 лет, а стоимость новой однушки с хорошим ремонтом отобъется за 8,5 лет аренды.  

Средняя окупаемость коммерческой недвижимости в Украине — 7-10 лет, а стоимость новой однушки с хорошим ремонтом отобъется за 8,5 лет аренды.
Фото: Униан

Сайт «Сегодня» разобрался, как обстоят дела с инвестициями в недвижимость в Украине, какой рынок выгоднее – первичный или вторичный, и как быстро окупятся такие инвестиции. «Минфин» публикует сокращенный вариант исследования.

2018 год поставил абсолютный рекорд по инвестиционным сделкам на глобальном рынке коммерческой недвижимости. Согласно данным компании JLL, объем вложений в прошлом году вырос на 4%, и достиг максимального уровня за последние десять лет — 733 млрд долларов.

Больше всего денег инвесторы вкладывали в недвижимость Лондона – $36,4 млрд, Нью-Йорка – $31,4 млрд и Парижа – $27,2 млрд. По мнению экспертов, крупные города остаются в приоритете, — даже с учетом непомерно высоких цен.

Рынок коммерческой недвижимости в Украине активно развивается, но пока недооценен

Украинские города не входят в списки самых востребованных и интересных для инвесторов, однако отечественный рынок недвижимости также не простаивает.

Как рассказали «Сегодня» в инвестиционной компании InVenture, по итогам 2018 года практически во всех сегментах коммерческой недвижимости наблюдался довольно ощутимый рост спроса со стороны арендаторов, снижение уровня вакантности площадей, что соответственно сказалось на увеличении арендных ставок. Это является основным индикатором для инвесторов, специализирующихся на инвестициях в коммерческую недвижимость, ведь эти признаки, как правило, приводят к росту стоимости квадратного метра в среднесрочной перспективе.

Эксперты связывают рост привлекательности украинского рынка недвижимости для иностранных инвесторов с уменьшением качественных и доступных активов в других странах Европы. Украинский рынок недвижимости пока что недооценен, а возможность роста аренды есть во всех сегментах коммерческой недвижимости – торговая недвижимость, офисы, склады и т.д.

Скорость окупаемости вложений зависит от типа коммерческой недвижимости

В InVenture объяснили, что средняя окупаемость инвестиций сегодня варьируется от 7 до 10 лет, в зависимости от сегмента коммерческой недвижимости, размера объекта, локации, ликвидности и других факторов. В 2018 году у компании был опыт сопровождения сделок купли-продажи коммерческой недвижимости с доходностью на уровне 12-15% годовых. Кроме того, некоторые инвесторы заинтересованы в стрессовых и проблемных активах, где уровень доходности и рисков значительно выше.

Инвестиции в жилую недвижимость по-прежнему популярны

Цены на жилье в Киеве достаточно высокие: средняя стоимость за квадратный метр в новостройке — около 24 тыс. грн. Но многое зависит от района: дешевле всего купить жилье в Деснянском районе, где 1 кв. м обойдется в 16 800 грн. В Дарницком цена поднимется до 18 500 грн, в Соломенском – до 22 700 грн, а в Голосеевском – до 24 тыс. грн за квадрат.

По данным порталов по недвижимости, средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве составляет 38 тыс. долларов (около 1 млн грн). Если взять за ориентир среднюю цену аренды однушки с неплохим ремонтом около 10 тыс. грн, то увидим, что инвестиции в такую квартиру отобьются за 8,5 лет. Есть и другой вариант – покупка недвижимости с целью последующей продажи уже по более высокой цене.

Популярность инвестиции в жилую недвижимость объяснил «Сегодня» директор компании City Development Solutions Роман Герасимчук: «Инвестиции в недвижимость, в частности, в жилье, являются одним из самых надежных инструментов сбережения средств, о чем прямо говорит конъюнктура рынка в период 2016-2017 гг., когда многие держатели банковских депозитов обналичивали их с целью реинвестиции в квадратные метры».

Как выбрать объект для инвестиций

Первое, с чем необходимо определиться при поиске недвижимости для инвестиций, это выбор между первичным и вторичным рынком. В компании City Development Solutions отмечают, что первичный рынок жилья имеет значительные преимущества по сравнению с вторичным с точки зрения доходности, но и риски там выше.

»По нашим данным, инвестиционный спрос (покупка квартир с целью перепродажи или сдачи в аренду) в отдельных районах и новостройках Киева еще два года назад мог достигать 40% от общего количества сделок. Сейчас эта цифра меньше, на уровне 15-20%. Несложно подсчитать, что не менее 5,2 тыс. квартир за последние два года были приобретены в новостройках Киева как инвестиция", – говорит Герасимчук.

Он добавляет, что в случае перепродажи квартир после ввода ЖК в эксплуатацию, доходность инвестиций в первичную недвижимость может достигать 44% за 2 года. Сдача в аренду при удачном выборе квартиры может принести до 12% годовых. Основной риск инвестиций в новострой – затягивание сроков сдачи в эксплуатацию, которое для рынка в среднем составляет от 6 месяцев.

Выбирайте лучшие предложения столичных застройщиков  

Связаться с застройщиком

Эксперт поясняет, что порог для инвестирования в жилую недвижимость сейчас начинается от 500 тыс. грн – за эти деньги можно приобрести 1-комнатную квартиру на окраине Киева, в 10-15 минутах езды на маршрутке от метро. А вот уже за однокомнатную квартиру в пешей доступности к удобной транспортной развязке придется отдать не менее 900 тыс. грн.

Такие суммы выглядят неподъемными на фоне среднего дохода украинцев. Квартиры обычно приобретают, разменивая уже имеющуюся жилплощадь, или прибегая к кредитам и займам.

Плюсы и минусы инвестиций в первичный рынок недвижимости

Роман Герасимчук объясняет основные моменты, которые следует учитывать: «Во-первых, нужно дождаться ввода в эксплуатацию и приведения территории дома в порядок, а этот процесс может серьезно затянуться. Во-вторых, в новой квартире необходимо делать ремонт „с нуля“, что в любом случае потребует дополнительного времени и средств. Не стоит забывать, что ремонты в новом доме будут продолжаться как минимум пару лет, а это шум и пыль в доме. К преимуществам можно отнести более низкую стоимость покупки, рост стоимости квартиры сразу после ввода в эксплуатацию на 10-20%, и наличие относительно стабильного спроса на новое жилье».

Чтобы выбрать оптимальный вариант для инвестиций, лучше обратиться к специалистам, которые грамотно оценят все риски и сделают расчеты на будущее.

«Мы рекомендуем сотрудничать с профессиональными брокерами, которые хорошо знают рынок и имеют в портфеле проверенные и эксклюзивные объекты недвижимости. Также не стоит экономить на юридических услугах, следуют привлекать опытных юристов для проведения due diligence и выявления „подводных камней“, а также обеспечения чистоты сделки», – советуют в компании InVenture.

Вторичный рынок жилья: нюансы инвестирования

Формально у квартир на первичном рынке гораздо больше плюсов, нежели у жилья с историей. Ведь первичка может похвастаться новыми коммуникациями, хорошими дворами и системой безопасности. А вот вторичное жилье в нашей стране находится далеко не в самом хорошем состоянии, у многих зданий к тому же заканчивается срок эксплуатации. При этом вторичное жилье в Украине до сих пор стоит дороже, чем первичное.

«Инвестирование во вторичный рынок следует выбирать, если вы рассчитываете быстро сдать квартиру в аренду с минимальными затратами на ремонт. В таком случае первый платеж можно получить уже через месяц после покупки квартиры. К недостаткам следует отнести высокую по сравнению с первичным рынком стоимость квадрата и определенные сложности с прослеживанием истории квартиры. Нужно убедиться, что там не прописаны несовершеннолетние, что нет задолженности по коммунальным услугам (или их сумма вычтена из стоимости квартиры) и еще множество вопросов», – отметил Роман Герасимчук

Он подытожил, что выбор инструмента инвестирования – это всегда поиск баланса между доходностью и отсутствием риска. И этот выбор зависит от того, чего хочет добиться инвестор – гарантированно сохранить деньги, обеспечить себе источник пассивного дохода или подзаработать на перепродаже.

Инвестиции в заграничную недвижимость

Это не самая распространенная практика, но желающие все же находятся. «На фоне политической неопределенности в преддверии выборов и в условиях низкого роста экономики, украинцы уже не первый год рассматривают капиталовложения на зарубежных рынках недвижимости. Мы сопровождаем сегодня инвестиции наших соотечественников в коммерческую недвижимость на Кипре, в Греции и Великобритании», – рассказали в компании InVenture.

Таким образом, несмотря на риски, связанные с инвестициями в жилье, это до сих пор один из лучших способов сохранить и приумножить свой капитал. Особенно, если объект для инвестирования выбран с умом.

Комментарии - 14

+
+79
Lexa9992018
Lexa9992018
11 марта 2019, 15:39
#
Вкладываться на старте при котловане всегда выгодно — но надо выбирать топ 5 застройщиков которые зарекомендовали себя порядочно. но и это не дает 100% гарантии, что дом будет введен в эксплуатацию, так что риск — благородное дело)
+
+162
Markell
Markell
11 марта 2019, 17:11
#
Топ-3 компаний
(УКР-буд) — задержка в стройке Lakehouse приблизительно 18 месяцев.
(Киевгорстрой) — задержка на многих объектах включая Mirax приблизительно 12 месяцев минимум (
(Интергалбуд) — «Яскравий» задержка была в 9 месяцев
При этом всем в последних 2-х понятие качества такое же далекое, как мнение некоторых «экспертов» рынка недвижимости.
Инвестиции в недвижимость, как любое вложение, требует очень тщательного и дотошного подхода и каждая сделка и объект индивидуальны. А такие статьи гребут все в кучу и вводят людей в заблуждения.
Шикарный пример неудачных инвестиций в недвижимость — Петровский квартал
Сейчас отдел продаж предлагает по 700 уе м.кв. в домах полу готовых, а в уже введенных люди отдают по 600уе с торгом и ремонтом, так как банально не могут найти съемщиков.
P.S.
Как говорил умный дядька «тщательнее надо»
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
11 марта 2019, 19:23
#
По ЖК Яскравый пол года, обещали май-июнь, выдали ключи в декабре. Отопление пустили в конце ноября по всему дому.

Есть ещё ЖК Рыбальский, там также жесть задержка.
+
0
mary27
mary27
11 марта 2019, 22:04
#
Самое прикольное — это замороженные стройки в 2014-15 годах, когда «инвесторы» внезапно узнали, что купили по цене золота несколько куб.метров воздуха над грязным котлованом)
+
0
seaman
seaman
12 марта 2019, 9:58
#
Последние два дома в Парковых озерах 12 и 13 работали как муравьи, но ценник жесть как для того района.
+
0
Alexander K
Alexander K
11 марта 2019, 19:37
#
Неликвид всегда неликвид
+
+31
come2dima
come2dima
12 марта 2019, 11:55
#
… средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве составляет 38 тыс. долларов (около 1 млн грн). Если взять за ориентир среднюю цену аренды однушки с неплохим ремонтом около 10 тыс. грн, то увидим, что инвестиции в такую квартиру отобьются за 8,5 лет…
Чтобы сделать из новостроя однушку с неплохим ремонтом нужно еще тысяч 15-20 вложить. Так что срок возврата инвестиций увеличится в 1,5 раза. А за этот срок, когда однушка будет в аренде, в этой однушке нужно будет еще несколько косметических и три-четыре капитальных ремонтов, что еще увеличит срок возврата инвестиций раза в полтора. И так далее…
+
+22
seaman
seaman
12 марта 2019, 12:40
#
Про 3-4 ремонта загнули, не будете вы для сдачи за 10тыс.грн каждые 5 лет ремонт делать. В принципе сдача квартиры на такой же доходности как и гривневый депо, и квартира (низко ликвидная где то на окраине) и гривны могут обесценится, тут каждый сам выбирает. По мне все эти темы про инвестиции создают сами строители.
+
0
come2dima
come2dima
12 марта 2019, 13:52
#
Возможно. Очень зависит от арендаторов.
+
0
Markell
Markell
12 марта 2019, 15:21
#
Уважаемый. я так понял вы не в курсе что такое ремонт и как он делается.
Не пишите глупостей и не пугайте людей.
Расчет ремонта у ГРАМОТНЫХ людей всегда шел по формуле 40% стоимости квартиры.
Все выше — это хотелки людей, которые абсолютно не нужны и не несут в себе никакой нагрузки, кроме удовлетворения своего личного эго.
По поводу арендаторов и 3-4 ремонта. Людей надо уметь подбирать. Конечно это своего рода тоже лотерея, но есть простые методы предосторожности, которые ещё никогда не подводили.
+
+15
come2dima
come2dima
12 марта 2019, 16:42
#
Уважаемый, я так понял вы не в курсе как проценты считаются. Расчет процентов у ГРАМОТНЫХ людей всегда шел по математическим правилам.
15 тысяч (нижняя указанная мной граница на ремонт) разделИте на 38 тысяч (указанная выше стоимость квартиры), может и поймете кто тут глупости пишет и успокаивает людей.
+
+15
Markell
Markell
12 марта 2019, 20:02
#
38 тысяч однокомнатная квартира?
Могу на экскурсию на ЛУНЬ сводить для ознакомления с ценами.
Вы или сильно прогорели в свое время на сдаче в аренду из-а собственной глупости, или все ваши сведения собраны из таких же «экспертов» рынка недвижимости.
+
0
3333315
3333315
15 марта 2019, 13:59
#
Каждый делает свой выбор, можно долго спорить, но те хто вложились за последние лет 10 явно в минусах-с этим не поспоришь.
+
0
Елена Николаевская
Елена Николаевская
17 марта 2019, 10:12
#
Коммерческая недвижимость Украины. Есть ли предпосылки для инвестиций в 2019 году? https://inventure.com.ua/analytics/articles/kommercheskaya-nedvizhimost-ukrainy.-est-li-predposylki-dlya-investicij-v-2019-godu
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама