Инвестиции в недвижимость: когда это выгодно

Сайт «Сегодня» разобрался, как обстоят дела с инвестициями в недвижимость в Украине, какой рынок выгоднее – первичный или вторичный, и как быстро окупятся такие инвестиции. «Минфин» публикует сокращенный вариант исследования.

2018 год поставил абсолютный рекорд по инвестиционным сделкам на глобальном рынке коммерческой недвижимости. Согласно данным компании JLL, объем вложений в прошлом году вырос на 4%, и достиг максимального уровня за последние десять лет — 733 млрд долларов.

Больше всего денег инвесторы вкладывали в недвижимость Лондона – $36,4 млрд, Нью-Йорка – $31,4 млрд и Парижа – $27,2 млрд. По мнению экспертов, крупные города остаются в приоритете, — даже с учетом непомерно высоких цен.

Рынок коммерческой недвижимости в Украине активно развивается, но пока недооценен

Украинские города не входят в списки самых востребованных и интересных для инвесторов, однако отечественный рынок недвижимости также не простаивает.

Как рассказали «Сегодня» в инвестиционной компании InVenture, по итогам 2018 года практически во всех сегментах коммерческой недвижимости наблюдался довольно ощутимый рост спроса со стороны арендаторов, снижение уровня вакантности площадей, что соответственно сказалось на увеличении арендных ставок. Это является основным индикатором для инвесторов, специализирующихся на инвестициях в коммерческую недвижимость, ведь эти признаки, как правило, приводят к росту стоимости квадратного метра в среднесрочной перспективе.

Эксперты связывают рост привлекательности украинского рынка недвижимости для иностранных инвесторов с уменьшением качественных и доступных активов в других странах Европы. Украинский рынок недвижимости пока что недооценен, а возможность роста аренды есть во всех сегментах коммерческой недвижимости – торговая недвижимость, офисы, склады и т.д.

Скорость окупаемости вложений зависит от типа коммерческой недвижимости

В InVenture объяснили, что средняя окупаемость инвестиций сегодня варьируется от 7 до 10 лет, в зависимости от сегмента коммерческой недвижимости, размера объекта, локации, ликвидности и других факторов. В 2018 году у компании был опыт сопровождения сделок купли-продажи коммерческой недвижимости с доходностью на уровне 12-15% годовых. Кроме того, некоторые инвесторы заинтересованы в стрессовых и проблемных активах, где уровень доходности и рисков значительно выше.

Инвестиции в жилую недвижимость по-прежнему популярны

Цены на жилье в Киеве достаточно высокие: средняя стоимость за квадратный метр в новостройке — около 24 тыс. грн. Но многое зависит от района: дешевле всего купить жилье в Деснянском районе, где 1 кв. м обойдется в 16 800 грн. В Дарницком цена поднимется до 18 500 грн, в Соломенском – до 22 700 грн, а в Голосеевском – до 24 тыс. грн за квадрат.

По данным порталов по недвижимости, средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве составляет 38 тыс. долларов (около 1 млн грн). Если взять за ориентир среднюю цену аренды однушки с неплохим ремонтом около 10 тыс. грн, то увидим, что инвестиции в такую квартиру отобьются за 8,5 лет. Есть и другой вариант – покупка недвижимости с целью последующей продажи уже по более высокой цене.

Популярность инвестиции в жилую недвижимость объяснил «Сегодня» директор компании City Development Solutions Роман Герасимчук: «Инвестиции в недвижимость, в частности, в жилье, являются одним из самых надежных инструментов сбережения средств, о чем прямо говорит конъюнктура рынка в период 2016-2017 гг., когда многие держатели банковских депозитов обналичивали их с целью реинвестиции в квадратные метры».

Как выбрать объект для инвестиций

Первое, с чем необходимо определиться при поиске недвижимости для инвестиций, это выбор между первичным и вторичным рынком. В компании City Development Solutions отмечают, что первичный рынок жилья имеет значительные преимущества по сравнению с вторичным с точки зрения доходности, но и риски там выше.

»По нашим данным, инвестиционный спрос (покупка квартир с целью перепродажи или сдачи в аренду) в отдельных районах и новостройках Киева еще два года назад мог достигать 40% от общего количества сделок. Сейчас эта цифра меньше, на уровне 15-20%. Несложно подсчитать, что не менее 5,2 тыс. квартир за последние два года были приобретены в новостройках Киева как инвестиция", – говорит Герасимчук.

Он добавляет, что в случае перепродажи квартир после ввода ЖК в эксплуатацию, доходность инвестиций в первичную недвижимость может достигать 44% за 2 года. Сдача в аренду при удачном выборе квартиры может принести до 12% годовых. Основной риск инвестиций в новострой – затягивание сроков сдачи в эксплуатацию, которое для рынка в среднем составляет от 6 месяцев.

Выбирайте лучшие предложения столичных застройщиков  

Связаться с застройщиком

Эксперт поясняет, что порог для инвестирования в жилую недвижимость сейчас начинается от 500 тыс. грн – за эти деньги можно приобрести 1-комнатную квартиру на окраине Киева, в 10-15 минутах езды на маршрутке от метро. А вот уже за однокомнатную квартиру в пешей доступности к удобной транспортной развязке придется отдать не менее 900 тыс. грн.

Такие суммы выглядят неподъемными на фоне среднего дохода украинцев. Квартиры обычно приобретают, разменивая уже имеющуюся жилплощадь, или прибегая к кредитам и займам.

Плюсы и минусы инвестиций в первичный рынок недвижимости

Роман Герасимчук объясняет основные моменты, которые следует учитывать: «Во-первых, нужно дождаться ввода в эксплуатацию и приведения территории дома в порядок, а этот процесс может серьезно затянуться. Во-вторых, в новой квартире необходимо делать ремонт „с нуля“, что в любом случае потребует дополнительного времени и средств. Не стоит забывать, что ремонты в новом доме будут продолжаться как минимум пару лет, а это шум и пыль в доме. К преимуществам можно отнести более низкую стоимость покупки, рост стоимости квартиры сразу после ввода в эксплуатацию на 10-20%, и наличие относительно стабильного спроса на новое жилье».

Чтобы выбрать оптимальный вариант для инвестиций, лучше обратиться к специалистам, которые грамотно оценят все риски и сделают расчеты на будущее.

«Мы рекомендуем сотрудничать с профессиональными брокерами, которые хорошо знают рынок и имеют в портфеле проверенные и эксклюзивные объекты недвижимости. Также не стоит экономить на юридических услугах, следуют привлекать опытных юристов для проведения due diligence и выявления „подводных камней“, а также обеспечения чистоты сделки», – советуют в компании InVenture.

Вторичный рынок жилья: нюансы инвестирования

Формально у квартир на первичном рынке гораздо больше плюсов, нежели у жилья с историей. Ведь первичка может похвастаться новыми коммуникациями, хорошими дворами и системой безопасности. А вот вторичное жилье в нашей стране находится далеко не в самом хорошем состоянии, у многих зданий к тому же заканчивается срок эксплуатации. При этом вторичное жилье в Украине до сих пор стоит дороже, чем первичное.

«Инвестирование во вторичный рынок следует выбирать, если вы рассчитываете быстро сдать квартиру в аренду с минимальными затратами на ремонт. В таком случае первый платеж можно получить уже через месяц после покупки квартиры. К недостаткам следует отнести высокую по сравнению с первичным рынком стоимость квадрата и определенные сложности с прослеживанием истории квартиры. Нужно убедиться, что там не прописаны несовершеннолетние, что нет задолженности по коммунальным услугам (или их сумма вычтена из стоимости квартиры) и еще множество вопросов», – отметил Роман Герасимчук

Он подытожил, что выбор инструмента инвестирования – это всегда поиск баланса между доходностью и отсутствием риска. И этот выбор зависит от того, чего хочет добиться инвестор – гарантированно сохранить деньги, обеспечить себе источник пассивного дохода или подзаработать на перепродаже.

Инвестиции в заграничную недвижимость

Это не самая распространенная практика, но желающие все же находятся. «На фоне политической неопределенности в преддверии выборов и в условиях низкого роста экономики, украинцы уже не первый год рассматривают капиталовложения на зарубежных рынках недвижимости. Мы сопровождаем сегодня инвестиции наших соотечественников в коммерческую недвижимость на Кипре, в Греции и Великобритании», – рассказали в компании InVenture.

Таким образом, несмотря на риски, связанные с инвестициями в жилье, это до сих пор один из лучших способов сохранить и приумножить свой капитал. Особенно, если объект для инвестирования выбран с умом.