Нацкомиссия предупредила инвесторов в объекты недвижимости

Что это значит

Базовым активом форвардных контрактов, в большинстве случаев, являются имущественные права на жилое помещение, которое станет объектом недвижимости после завершения строительства жилого дома.

Через продажу покупателям форвардных контрактов застройщик оптимизирует налоги, поскольку упомянутые операции не являются объектом налогообложения, согласно Налоговому кодексу.

Покупатель, приобретая форвардный контракт (базовым активом которого являются имущественные права), приобретает в собственность имущественные права, на основании которых в дальнейшем имеет право получить в собственность жилое помещение, к примеру, квартиру.

 Инвестиции в недвижимость.  Объекты Киевгорстроя

Особенностями такой схемы продажи недвижимости на сегодня является заключение ряда договоров, а именно:

• Форвардный контракт, который заключается между застройщиком и компанией по управлению активами, действует в интересах института совместного инвестирования на товарной бирже;
• Договор купли/продажи дериватива (форвардного контракта), который заключается между КУА и покупателем (физическим лицом);
• Договор купли/продажи имущественных прав, который заключается между застройщиком и покупателем-физлицом.

По этим договорам, оплата покупателем-физлицом средств делится на две части, то есть сначала он покупает форвардный контракт и платит КУА, а затем — покупает имущественные права у застройщика.

Форвардный контракт и продажа имущественных прав на объекты инвестирования, который еще не был оплачен за счет средств совместного инвестирования, не может быть включен в активы ИСИ в понимании закона «Об институтах совместного инвестирования».

Соответственно, доходы, полученные от их продажи, не считаются средствами совместного инвестирования.

Риски приобретения

Возникают следующие риски при приобретении форвардных контрактов и имущественных прав на жилые помещения с участием КУА, а именно:

• невозможность возвращения в полной мере оплаченных средств (в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав), поскольку условия форвардного контракта выполнены (контракт поставлен в срок). То есть, покупатель будет иметь возможность вернуть только средства, уплаченные по договору купли/продажи имущественных прав;
• риск увеличения цены на жилое помещение, поскольку в случае непризнания форвардного контракта активом ИСИ со стороны налоговых органов возможно доначисление налогов;
• отсутствие специального законодательства по контролю за выпуском и обращением форвардных контрактов в отличие от других финансовых инструментов, в частности, таких как облигации.
• в связи с отсутствием надлежащего регулирования товарных бирж, ценообразование по форвардных контрактов также может быть необъективным.

Кроме этого, покупатель-физлицо, которое заключило форвардный контракт с КУА, является лишь стороной по сделке, а не инвестором ИСИ, а следовательно в Комиссии отсутствуют рычаги влияния по защите его прав.

И, напоследок, заключения большинства этих договоров осуществляется без участия профессиональных участников фондового рынка. А это, в свою очередь, уменьшает переговорную позицию покупателя, и, соответственно, степень юридической защиты его прав в контрактах.

«Чтобы принять взвешенное решение по инвестированию в объекты жилья через форвардные контракты, покупатели должны учитывать все эти риски», — предупредили в комиссии.