Что будет с рынком недвижимости в 2019 году

«За 9 месяцев объемы принятого в эксплуатацию жилья в Украине упали на 36%, в Киеве — на 45%, а в Киевской области — на 33%», — констатируют в НБУ. Эксперты, с которыми пообщался «Минфин», добавляют: у застройщиков попросту нет свободных денег, которые бы позволили и дальше поддерживать высокие темпы работ. Тем более, что до сих пор не проданными остаются целые этажи и подъезды уже возведенных новостроек.

Так что в этом году застройщики сосредоточатся на распродаже «зависших» квартир и даже попытаются повысить на них цены. Но для украинцев, планирующих новоселье, есть и хорошая новость — квартиры на вторичке будут дешеветь.

Почему сворачивают стройки

Делая вывод о конце строительного бума в Украине, Нацбанк уточнил: на самом деле спад не такой катастрофический, как кажется на первый взгляд. Отрицательная динамика (33%-45%) отчасти связана с нетипично высокой сравнительной базой. К примеру, за первые три квартала 2017 года число новостроек в столице увеличилось почти вдвое. В то время действовала сниженная ставка паевого участия, и компании хотели успеть построиться на льготных условиях. Плюс — рынок готовился к утверждению новых строительных норм. Так, 10 июня 2017 года была введена новая классификация строений и процедура получения документации на них. И многие застройщики спешили ввести объекты в эксплуатацию до этого срока.

ИНВЕСТИРУЙТЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ ВЫГОДНО. ОБЪЕКТЫ НА ПЕРВИЧКЕ 

В прошлом году, наоборот, из-за неопределенности в законодательном поле количество выданных разрешений на новое строительство сократилось на 85%. Поэтому жилищное строительство будет замедляться и в этом году, — констатирует регулятор.

Кроме того, с 1 сентября этого года начали действовать новые государственные строительные нормы (ГСН). Они, в частности, ограничивают высотность и плотность застройки. «Это значит, что рентабельность застройки снизится, когда застройщики начнут придерживаться этих норм», — говорится в отчете Нацбанка.

Управляющий партнер компании AVM Development Group Владислав Кононов считает, что ограничение этажности застройки может сократить количество новых проектов многоквартирных домов на 20-25% уже в этом году.

Глава компании «Еврорейтинг» Григорий Перерва также уверен, что объемы строительства в Украине в этом году снизятся, так как на рынке уже и так сформировалось избыточное предложение. Спрос на новое жилье есть, но он все чаще становится отложенным — украинцам попросту не за что приобретать квартиры. Следовательно, у застройщиков все меньше средств на новые объекты — деньги от продажи уже возведенных новостроек поступают с перебоями, кредитного ресурса на рынке практически нет, а рентабельность бизнеса стремительно падает.

Пригород в цене

Застройщики уже пытались пересмотреть цены на новостройки. В 2018 году они повышались, по меньшей мере, дважды и в общей сложности выросли на 10-15% в гривне. Главные причины, по словам Григория Перервы — подорожание строительных материалов, повышение зарплат и рост накладных расходов из-за инфляции в стране.

Но продавать квартиры дороже получилось далеко не у всех компаний. «Они повышали официальные ценники, но затем включался маркетинг и в ход шли различные акции, под конкретного покупателя давали скидки. В итоге цены фактически не росли. Конкуренция на рынке слишком высокая и она не позволяет продавать жилье дорого», — рассказывает эксперт.

Застройщики попытаются исправить прошлогодние промахи в 2019 году. Как считает управляющий партнер компании AVM Development Group Владислав Кононов, во второй половине 2019 года рынок начнут в полной мере ощущать влияние новых строительных норм. «В предложении появятся проекты малоэтажной застройки, но уже по другим ценам — в среднем на 5-7% выше нынешних», — говорит эксперт. Подорожание коснется, в первую очередь, пригородной застройки.

Сейчас цены в пригороде на 25-30% ниже, чем в новостройках на окраине Киева. «Но, вполне вероятно, что уже со второй половины 2019 года ценовая разница между окраинами и пригородом будет постепенно сокращаться», — прогнозирует эксперт.

Как это повлияет на готовность киевлян перебираться в пригород — пока вопрос. До сегодняшнего дня спрос на квартиры за пределами Киева стремительно рос. В итоге застройка пригорода сосредотачивалась в небольших населенных пунктах, находящихся между Киевом и городами-спутниками — Чайки, Чабаны, Ходосовка, Гатное и др.

Они находятся на расстоянии 5 -10 км от городской черты, что позволяет за 5-15 минут добраться в Киев. Плюс — невысокая плотность окружающей застройки в самом населенном пункте (до 10 тыс. человек), рекреационная инфраструктура, — перечисляет плюсы жизни в пригороде Кононов.

Но главным аргументом для покупателей является все же цена. Квартиру в ближайшем пригороде реально приобрести от 11-12 тыс. грн./кв.м, тогда как в Киеве цены стартуют, как минимум, от 15-17 тыс. грн.

Плюс 10-20% к прайсам, но торг уместен

Начальник отдела продаж Svitlo Park Александр Панфилов считает, что новые ГСН повлияют не только на пригородную, но и на городскую застройку.

«Теперь уже практически невозможно построить «свечку» в существующих кварталах застройки. То есть для развития бизнеса нужны свободные земельные участки, где бы можно было реализовать проект комплексной застройки. Такая земля – это, прежде всего, пустующие промышленные зоны, на которых можно в ближайшие 10 лет возвести до 5 млн квадратных метров жилья. Плюс — формат «город в городе» пользуется особым спросом у покупателей», — пояснил он.

Сейчас в Киеве строится 11 ЖК, которые можно отнести к категории «город в городе». В ближайшие пару лет появится еще, как минимум, 5 таких проектов.

«Девелоперы готовы развивать этот формат жилья. Тем более, что он продается сравнительно неплохо — в последние 6-7 месяцев идет ежемесячный рост продаж на 15-20%», — говорит Панфилов. Но такой высокий спрос подстегивает и цены: в 2019 году они могут вырасти на 20%. А стимулировать новых потенциальных покупателей застройщики планируют рассрочками. В прошлом году средний срок рассрочки составлял 5 лет. А трендом 2019 года станет рассрочка на 7 лет, — уверены эксперты.

Читайте также: Что делать, если не хватает денег на жилье в новостройке

Другие новостройки в нынешнем году тоже будут дорожать, правда, меньшими темпами, чем «город в городе». По прогнозам Панфилова, цены увеличатся в среднем на 10-15%. «Главным фактором, который повлияет на ценообразование, может стать постоянно растущая стоимость строительных материалов и строительно-монтажных работ. В 2018 году удорожание строительства составило в среднем от 20 до 35%», — пояснил эксперт. По его данным, уже на 1-2 квартал этого года некоторые компании закладывают в ценники 5% подорожания. В том числе, и по причине  прогнозов роста курса доллара и инфляции в стране.

Читайте также: Консенсус-прогноз: что будет с курсом и ценами в 2019 году

Растут также другие риски застройщиков. «Сейчас ни у одного из застройщиков нет 100%-й гарантии, что подписанный договор аренды земельного участка не будет пересмотрен в силу разных факторов, в том числе и политических, или же под нажимом регулируемых «общественных протестов». Строительство на участках, находящихся в частной собственности с целевым назначением «под жилую многоквартирную застройку», значительно сокращают риски. Но цена на участки составляет 5–10 тыс. долларов за сотку. Себестоимость же строительства на такой земле, в среднем на 10% выше, чем на арендованном участке», — говорит Кононов.

Интригой остается вопрос — удастся ли застройщикам распродавать квартиры по более высоким ценам. Не исключено, что очередная попытка обновить ценники так ничем и не закончится, поскольку конкуренция на первичке все еще остается высокой. Впрочем, в отчете Нацбанка прогнозируется повышение спроса на жилье. По данным регулятора, в последнее время активизировался инвестиционный спрос (покупка с последующей сдачей квартиры в аренду) — на него уже приходится порядка 40% сделок в премиум-сегменте. Главная причина — снижение привлекательности валютных банковских депозитов, — говорится в отчете.

Среди покупателей жилья эконом-класса растет число претендентов на кредиты и рассрочки. А так как их объемы невелики (менее 2 млрд. грн. за 9 месяцев 2018 г.), это может застопорить реализацию недорогого жилья в 2019 году.

Минус $3 тысячи на стандартной двушке

Переизбыток предложения нового жилья сыграл на руку покупателям квартир на вторичке. Квартиры в новостройках с учетом больших площадей и последующего ремонта обходятся дороже жилья в старых домах. Тем не менее, они активно давят на цены на вторичке.

По данным SV Development, средняя стоимость квартир в старых домах в Киеве постоянно падает. Так, за последний год квадратный метр подешевел на 55 долларов. То есть на среднестатистической двушке площадью 50 кв.м можно сэкономить почти 3 тыс. долларов.

Самые дешевые квартиры сосредоточены в Дарницком (773 доллара за квадратный метр), Святошинском (878 долларов), Коломенском (889 долларов) районах. Самые дорогие — традиционно — на Печерске (1628 долларов), в Шевченковском районе (1346 долларов) и на Подоле (1016 долларов).

По словам руководителя АН Best&Seller Ирины Луханиной, потенциальные покупатели постоянно сбивают цены — средний торг составляет до 15%, а несговорчивые хозяева, выставляющие жилье по завышенной стоимости, продают его не то что месяцами — годами.

Поэтому не исключено, что в этом году квартиры на вторичке еще подешевеют — как минимум, на 5-7%.

Но были и довольно неожиданные повороты. Хрущевки и гостинки риэлторы еще пару лет назад списали в утиль. Они прогнозировали, что из-за высокой коммуналки такое «устаревшее» жилье обесценится и будет стоить 10 тыс. долларов. Но сейчас этот вид недвижимости неожиданно набирает популярность.

Купить однокомнатную хрущевку дешевле 25-27 тыс. долларов сложно даже в не самых привлекательных районах (Дарница, Святошино). Ирина Луханина поясняет это высоким спросом на самые дешевые квартиры со стороны покупателей, которые планируют заработать на аренде. Ведь арендные ставки в столице продолжают оставаться высокими — даже самую убитую хрущевку реально сдать за 7-8 тыс. грн. в месяц. То есть отбить вложения в ее покупку можно уже за 8 лет, тогда как затраты на более дорогое жилье окупаются медленнее — по 10-12 лет.

Мария Колыванова