Конец бума: в Украине стали строить меньше жилья

В Нацбанке проанализировали данные рынка недвижимости Украины за 3 квартала 2018 года и оценили риски для отрасли. Информация опубликована в новом отчете о финансовой стабильности.

Новых предложений стало меньше

За девять месяцев объем принятого в эксплуатацию жилья в Украине уменьшился на 36%. В частности, в Киеве — на 45%, а в Киевской области — на 33%. Причина кроется в базе для сравнения: прошлогодние показатели были нетипично высокими. В прошлом году действовала пониженная ставка паевого участия, поэтому за первые 9 месяцев 2017 количество построенных квартир в столице выросло почти вдвое. Кроме того, с 10 июня 2017 действовала новая классификация зданий и новая процедура получения документации. Это стимулировало застройщиков быстрее вводить объекты в эксплуатацию.

Из-за неопределенности регуляторной среды в период январь-сентябрь 2018 года количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов уменьшилось на 85%. Вероятно, темпы жилищного строительства будут замедляться и дальше.

Новое предложение жилья стало более диверсифицированным по регионам: доля Киева и области в общем объеме принятого в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах снизилась с 41% в 3-м квартале прошлого года до 38% в январе-сентябре 2018 года. В Киеве, кроме того, несколько уменьшилась доля однокомнатных квартир и выросла доля трехкомнатных.

С 1 сентября начали действовать новые государственные строительные нормы (ГСН): они, в частности, ограничивают плотность и этажность застройки. Когда застройщики начнут их соблюдать, рентабельность строительства снизится. Но это еще в будущем: по данным Офиса эффективного регулирования местная власть продолжает выдавать застройщикам градостроительные условия и ограничения без учета новых норм.

Цены на жилье остаются стабильными

В сентябре цены на столичное жилье на первичном рынке выросли на 6.9% в гривне и на 0.8% в евровом эквиваленте. На вторичном рынке Киева стоимость выросла на 4.5% в гривне, но снизилась на 1.3% в евро. Большие объемы нового жилья по привлекательной цене продолжают давить на цены в евро на вторичном рынке.

Средняя стоимость аренды жилья в столице за год почти не изменилась. Застройщики утверждают, что приобретение жилья для аренды остается популярным.

Выгодные предложения на квартиры в новостройках Киева ищите здесь

По данным ДССУ, в сентябре цены на строительно-монтажные работы в жилых зданиях выросли на 23.3%. В то же время, по состоянию на 1 октября, Минрегионстрой установил оценочную среднюю себестоимость квадратного метра жилья на уровне 11 849 грн (+ 10.2%). Повышение себестоимости строительства жилья и требований к его качеству (с введением новых ГСН) будет давить на рентабельность застройщиков.

Спрос на жилье растет едва заметно

По данным Минюста, в III квартале количество сделок купли-продажи жилья в Украине выросло на 11.0%. Главный фактор — повышение доходов населения. Среди украинцев с высокими доходами сохраняется устойчивый инвестиционный спрос на недвижимость - до 40% продаж в премиум-сегменте.

А среди граждан с более низкими доходами растет число претендентов на ипотечные кредиты и рассрочку. Объемы ипотечного кредитования увеличиваются, хотя они еще малы, чтобы существенно влиять на спрос. Однако, по оценкам застройщиков и посредников, в структуре продаж бюджетного сегмента растет доля рассрочки и кредитов, в то время как доля стопроцентной оплаты уменьшается. Потенциал покупателей первого жилья пока невысок.

В среднесрочной перспективе первичный рынок, вероятно, сбалансируется. Качество предложения будет расти — уже сейчас в микрорайонах с развитой инфраструктурой спрос на жилье выше. Вместе с тем продажи в отдельных домах с неудачным расположением трудно стимулировать даже агрессивной рекламой или скидками. В группе риска могут оказаться застройщики, которые сосредоточены на одном ценовом сегменте или районе населенного пункта.

Коммерческой недвижимости стало немного больше

Объемы строительства коммерческой недвижимости в столице до сих пор незначительные по сравнению с имеющимися площадями. Однако в сегменте торговой недвижимости девелоперы активнее, чем в других. За девять месяцев в эксплуатацию сдано в 6 раз больше новых площадей, чем за весь 2017 год. По данным консалтинговой компании JLL, рынок быстро поглощает новопостроенные объекты: уровень вакантности снижается до 3.7% в 3 квартале, а арендные ставки продолжают расти — на 31.9% в долларовом эквиваленте.

А вот в сегменте офисной недвижимости объемы ввода в эксплуатацию сократились почти в восемь раз. Однако уровень вакантности в этом сегменте также уменьшается, а арендные ставки постепенно растут.

Финансирование строительства новых объектов коммерческой недвижимости происходит преимущественно за счет инвесторов. Зато банки сосредоточены на реструктуризации старых проблемных кредитов и продаже залогового имущества. Поэтому растут объемы сделок на вторичном рынке. По данным консалтинговой компании Cushman&Wakefield, в I полугодии объем транзакций составил около 170 млн долл., что существенно больше, чем за весь 2017 год. Ожидается, что до конца этого года инвестиции в коммерческую недвижимость на вторичном рынке приблизятся к 360 млн долларов.