Бизнес в квадрате: сколько можно заработать на коммерческой недвижимости

Но на рынке есть объекты, за которыми покупатели сейчас охотятся даже больше, чем за квартирами. «Речь идет о коммерческой недвижимости. Простой пример — если выставить одну и ту же квартиру на первом этаже жилого дома на продажу, но в первом случае — как жилье, а во втором — как площадь под магазин, то потенциальных покупателей в последнем случае будет вдвое больше. Инвесторы сейчас массово ищут помещения под последующую сдачу в аренду, ведь спрос просто зашкаливает, а ставки — растут», — рассказала «Минфину» руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

Хорошо заработать можно на самых разных объектах — начиная с квартир на первых этажах хрущевок и заканчивая фешенебельными торговыми и офисными центрами. Главное — «попасть» в свою целевую аудиторию и не переплатить.

«Минфин» проанализировал рыночное предложение и прикинул в какие объекты сейчас лучше вкладывать деньги.

Старые, но «рабочие»

Чаще всего потенциальные инвесторы ищут коммерческие площади в старом жилом фонде. Несмотря на то, что хрущевки, гостинки и панельки давно устарели и морально, и физически, сдать помещение в аренду под магазин, офис, парикмахерскую, кафе там проще всего. Плюс — такие объекты сравнительно недорогие, что позволяет попробовать свои силы в доходной недвижимости, не рискуя при этом большими капиталами.

«Квартиры, выведенные из жилого фонда, как правило, небольшие — от 35 кв.м. Но при желании можно найти и площади побольше — до 170 кв.м. Соответственно, и стоят они недорого. Помещения под коммерцию на 20% дороже, чем квартиры, но тем не менее, вполне доступны. За $50 -70 тыс. можно приобрести бывшую «единичку» до 40 кв.м в спальном районе», — рассказала Луханина.

Ищете альтернативу депозитам?Подумайте об инвестициях в недвижимость

На такие квартиры сейчас активно охотятся многочисленные шоу-румы, которые уже «выросли» из интернет-магазинов, но пока не имеют достаточно средств на аренду больших помещений в центре. Поэтому они готовы снимать небольшие площадки на окраинах. На аренде таких помещений реально получить $15-20 за квадратный метр. То есть та же бывшая «единичка» в хрущевке, которую в качестве жилья можно было сдать максимум за 7 тыс. грн., в качестве шоу-рума или магазина может приносить уже $600-800. По нынешнему курсу это порядка 17,1- 22,8 тыс. грн. в месяц или больше 270 тыс. грн. в год. То есть окупить такие вложения (при условии, что вы приобрели помещение за 50 тыс. долларов) реально уже за 5-6 лет.

Правда, на практике все бывает не так гладко. Во-первых, не исключено, что самим придется решать вопрос перевода объекта из жилого фонда в нежилой, во-вторых, — могут возникнуть проблемы с коммуникациями, проводкой, так как в старых домах они достаточно изношенные, а коммерческие фирмы, как правило, нуждаются в повышенных объемах электроэнергии (30-50 кВт). Поэтому, не исключено, что придется дополнительно вложить $5-7 тыс.

$20 000 с арендатора

В качестве альтернативы можно рассмотреть нежилой фонд, встроенный в жилые дома. Тут предложение намного шире, так как включает помещения, которые изначально проектировались как коммерческие - и в старых, и в новых многоэтажках.

Да и сами арендаторы такие площади любят больше, чем бывшие квартиры. Повышенным спросом пользуются объекты в центре столицы и расположенные по линии метро. Их готовы снимать под магазины, салоны красоты, рестораны. В последнее время много арендаторов среди частных клиник самого разного профиля. Площади там побольше, чем в старых хрущевках — 100 -200 кв.м. Но и цены выше — от 100-150 тыс. до 300-400 тысяч долларов и больше. Фасадные помещения в центре Киева стоят от $2,5 тыс. за квадратный метр, то есть площади под скромный магазин в 100 в. м обойдутся вам не менее $250 тыс.

«Но можно вложиться, к примеру, в новостройку на стадии начала строительства, тогда цена может стартовать от $800 за квадрат», — советует Луханина.

Сдавать такие помещения можно будет за хорошие деньги — от $20-30 в спальных районах до $50 за квадрат в фасадных зданиях в центре города. То есть то же помещение в 100 кв.м сможет приносить владельцу до $5 тыс. в месяц.

Как рассказали «Минфину» риэлторы, есть помещения в центре Киева, где за аренду просят баснословные деньги — до $20 тыс. в месяц (за 100-150 кв.м). Тем не менее, они не простаивают — как только съезжает один арендатор, тут же заселяется другой.

Чтобы не сузить круг будущих съемщиков, потенциальному инвестору еще не этапе покупки стоит поинтересоваться техническими параметрами помещения. К примеру. большинство ресторанов нуждается в повышенных лимитах по электроснабжению (не менее 30-50 кВт), тогда как во многих объектах, даже в центре города, предельно допустимая нагрузка на сеть — только до 10 кВт.

На магазинах — до 15%, на складах — до 8% годовых

По словам эксперта рынка недвижимости Михаила Артюхова, помещения до 1-2 тыс. кв.м принято считать неинвестиционной недвижимостью. На них можно зарабатывать, но в среднем, не больше 8% годовых.

Инвестиционная недвижимость стартует с 2 тыс. кв. м площадей и вложений до $5 млн. Но и приносит она больше — 10-12% годовых. «К примеру, если на сдаче площадей в аренду обычным магазинам можно заработать 6% годовых, то в ТЦ средняя доходность 10-15% годовых», — говорит эксперт. Недвижимость под отельный бизнес приносит в среднем до 8-12% в год, а под склады — до 6-8%. Дополнительный плюс в том, что этот бизнес несуетливый и сравнительно нехлопотный. Часто помещение можно купить уже вместе с арендаторами, — рассказал Артюхов.

К слову, вложиться в крупные современные центры сейчас могут не только инвесторы с большими капиталами. «Многие бизнес- и торговые центры не только сдают площади в аренду, но и продают их «кусками», скажем, по 200-500 кв.м, этажами. Цены — от $800- 1 тыс. за квадрат», — говорит Ирина Луханина.

Генеральный директор Arricano Real Estate Plc Михаил Меркулов отмечает, что ценность торговых площадей пропорционально возрастает в зависимости от локации — в каком ТЦ они представлены, каков его формат и концепция, в состоянии ли он привлекать платежеспособных покупателей. В зависимости от этого складываются и арендные ставки. «В качественных объектах ставки в долларах повышаются на 5-10% в год. Доходность по готовым объектам увеличивается на 10-12% в год», — подытожил он.

Рабочие места в розницу

Еще один модный сейчас формат — так называемые ко-воркинги. Это своего рода открытые офисы, где в аренду сдаются отдельные кабинеты, открытые пространства или даже индивидуальные рабочие места. Обустроить такой ко- воркинг можно даже в обычной квартире.

Главное — продумать концепцию, сделать хороший ремонт и закупить все необходимое офисное оборудование, включая технику для презентаций, ноутбуки, зарядные станции и пр. «Ко-воркинги предпочитают фирмы- стартапы, IT- ншники, начинающие предприниматели. У них достаточно высокие требования и к офисной среде, и к дополнительным бонусам, скажем, виду за окном, дизайну помещения. Плюс — ко-воркинг — это еще и атмосфера. Например, там можно проводить тематические лекции, занятия йогой и пр.», — говорит Луханина.

Но и платить за такие решения готовы неплохо — в Киеве есть ко-воркинги, в которых аренда рабочего места стоит $200 в месяц. То есть оборудовав десяток таких мест, реально получать до $2 тыс. в месяц. Например, если оборудовать ко-воркинг  в помещении за $200 тыс., то есть, средняя окупаемость составит меньше 8 лет.

Мария Колыванова