Прибыльность и перспективы строительной отрасли

Но, инвестируя инвестируя в первичный рынок, население сталкивается с высокими юридическими рисками. О перспективах рынка недвижимости и на что следует обращать внимание инвесторам, написал Vox Ukraine. «Минфин» публикует сокращенный текст статьи.

По мнению авторов статьи, о пузыре на украинском рынке недвижимости говорить пока не приходится.

Есть простое эмпирическое правило: о пузыре можно говорить тогда, когда темпы роста цен опережают темпы роста стоимости аренды. В Украине в последние годы такого не наблюдалось. Расходы на аренду в Киеве росли, тогда как цены – снижались.

СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ НА ИНВЕСТИЦИЯХ В НЕДВИЖИМОСТЬ

С другой стороны, риски могут накапливаться и в условиях снижения цен, если строительство активно финансируется банками. Но это тоже не случай Украины.

Резкое увеличение предложения невыгодно в первую очередь застройщикам, которые теряют в прибыльности из-за усиления конкуренции. На 1 января 2018 года Минрегионстрой оценил среднюю прогнозную себестоимость квадратного метра жилья в Киеве в 13047 грн (рост на 15.8% год к году). В то же время, по данным поискового сервиса lun.ua, в январе минимальная цена квадратного метра на первичном рынке столицы составила 15 500 грн (рост на 5.4% год к году).

Понижая цены в процессе конкуренции за покупателя, застройщики в бюджетном сегменте дошли до черты, за которой новое строительство становится убыточным. В таких условиях компании пытаются снизить расходы и себестоимость, экономя на материалах, проектных работах, инженерных коммуникациях и обустройстве придомовых территорий. Что приводит к ухудшению качества жилья бюджетного сегмента, на который приходится примерно две третьих столичного рынка. Впрочем, учитывая конкуренцию и взыскательность покупателей, экономить на качестве удается до определенного предела. В этом году увеличение себестоимости повлекло за собой перелом ценового тренда.

Читайте также: Рейтинг застройщиков Киева от «Минфина»

Дальнейшее уменьшение прибыльности создает риски для слабых застройщиков с недостаточным запасом собственных средств и значительными долговыми обязательствами. Возможно увеличение количества замороженных объектов и долгостроев, а также ухудшение финансового состояния банков, которые активно кредитуют и застройщиков, и покупателей жилья.

Самый благоприятный сценарий развития ситуации на столичном рынке жилья предполагает увеличение спроса и замедление прироста предложения. В первом полугодии 2018 объем принятого в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах в Киеве сократился на 67% год к году (что отчасти объясняется нетипично высокой базой сравнения). Существенно сократилось количество разрешений на строительство, что может предвещать тенденцию к уменьшению нового предложения. В то же время средняя цена квадратного метра на первичном рынке по итогам августа в гривне выросла на 9% год к году, а в долларовом эквиваленте практически не меняется (-0.6% год к году).

Читайте также: Квартирный вопрос: как проверить застройщика

Все это происходит на фоне изменения регулирования отрасли. С 1 сентября вступили в силу новые государственные строительные нормы, утвержденные Минрегионстроем и призванные повысить качество строительства и предотвратить хаотичную застройку без развития инфраструктуры.

В Киеве о соотношении спроса и предложения можно судить только по косвенному признаку – динамике цен. Даже если рост предложения существенно замедлится из-за снижения рентабельности и ужесточения регулирования, это не означает немедленный рост цен. На рынке есть запас предложения, как в виде непроданных застройщиками квартир, так и в виде квартир, приобретенных с инвестиционной целью.

За последние годы сформировалась прослойка рантье, которые в значительных количествах покупают квартиры в новостройках под аренду и/или перепродажу в будущем. Инвестиционный спрос формируют как обеспеченные украинские граждане, для которых инвестиции в жилье – альтернатива депозитам в иностранной валюте, так и иностранные покупатели. Этот спрос сейчас означает отложенное предложение в будущем, а значит, давление на цены в сторону снижения.

Если предложение продолжит расти быстрее чем спрос, возрастут риски отдельных застройщиков. Такой сценарий предполагает риски как в экономической плоскости (снижение стоимости залогов, риски невыполнения обязательств) так и в плоскости инфраструктуры (усиление проблемы пробок, нагрузка на инженерные сети), особенно если не будут соблюдаться градостроительные требования.

Выводы

Для позитивного развития рынка недвижимости важны:

• долгосрочное урбанистическое планирование – переход от хаотичной застройки к комплексной и продуманной.
• развитие ипотечного кредитования, необходимыми условиями для которого являются разумный баланс между защитой прав кредиторов и заемщиков, упорядочивание правоотношений на первичном рынке жилья на законодательном уровне.
• важно, чтобы развитие ипотеки способствовало доступности жилья, увеличению количества сделок и постепенному увеличению общей стоимости всего города, а не спекулятивному росту цен в отдельных зонах. По данным исследований, развитие объектов инфраструктуры как способствует новому строительству, так и увеличивает благосостояние собственников существующего жилья.
• улучшение статистики рынка, которая позволит застройщикам, покупателям, банкам принимать более взвешенные решения.