Инвестиции в недвижимость: семь раз отмерь

Хозяйственный суд г. Киева 24 мая 2018 года вынес решение, в котором обязал ответчика – заказчика строительства ЖК «Перспектива» – снести объект самовольного строительства «реконструкция нежилого здания под многоквартирный жилой дом по ул. Теодора Драйзера, 40 в Деснянском районе г. Киева» как самовольно построенный на земельном участке и привести земельный участок в прежнее состояние.

Это решение стало вторым после постановления Окружного административного суда Киева от 24 мая 2017 года, в котором суд постановил снести уже построенный жилой комплекс как объект самовольного строительства.

Читайте также: В Украине могут начать сносить незаконные новостройки

Упомянутые решения стали настоящим взрывом не только для инвесторов, вложивших свои сбережения в строительство и рискующих остаться без квартир, но и для общественности. На волне нестабильной экономической ситуации инвестиции в строительство остаются едва ли не самым распространенным видом инвестиций среди населения, хотя и довольно рискованным.

Какой же выход из сложившейся ситуации с ЖК «Перспектива» у инвесторов?

В первую очередь необходимо обратиться к договору, который был заключен при оплате будущих квадратных метров. При условии, что в договоре прописана ответственность для застройщика в случае нарушения своих обязательств, можно смело требовать выплату указанной компенсации. Конечно, если сумма такой компенсации устраивает инвестора. Еще одним вариантом может быть расторжение договора – если такая возможность заложена в подписанном документе – и требование вернуть уплаченные деньги. Cтоит обратить внимание на такой нюанс: уставной капитал застройщика упомянутого жилого комплекса ООО «ГЛОБАЛ СТРОЙ 3» составляет всего лишь 1 500 000 грн. Оборотные средства, как показывает практика, выводятся еще до момента получения первых требований. То есть, по сути, за счет уставного капитала компания сможет компенсировать стоимость максимум 3 самых маленьких по площади квартир.

Таким образом, установленные в договоре штрафы и возможность расторгнуть договор не являются панацеей для обманутого инвестора. Даже если инвестор обратиться в суд и суд примет решение о расторжении договора и взыскании с застройщика задолженности, исполнение такого решения стоит под большим вопросом. Как упоминалось выше, вероятность того, что оборотные средства и другие активы будут выведены задолго до того, как иск попадет в суд, очень высока. Уставной капитал не покроет и сотой части необходимых выплат, сам жилой комплекс подлежит сносу – в итоге для исполнения решения просто не будет денежных средств или других материальных активов. Наступает патовая ситуация – решение суда есть, исполнительный лист есть, а денег у должника нет.

Читайте также: Новый рейтинг застройщиков столичного пригорода

Выходом из ситуации, когда застройщик получает разрешительные документы на постройку одного объекта недвижимости или земля отведена по целевому назначению на один объект, а по факту возводиться абсолютно другой, может стать только придание огласки делу. При общественном резонансе и слаженных действиях инвесторов местные власти под влиянием общества могут пойти на то, чтобы внести правки в целевое назначение земли. В таком случае инвесторам, возможно, придется дофинансировать строительство дома. Сумма дофинансирования будет зависеть от этапа, на котором находится строительство. Но подобные действия местных властей скорее могут быть единичным случаем, чем укоренившейся практикой.

Так что же делать инвесторам, которые вложили деньги в строительство жилого дома, а он подлежит сносу по решению суда? Ответ понравится не всем – вероятность вернуть деньги практически равна нулю. Решение суда может отменить только вышестоящий суд, а в случае, если в кассационном производстве Верховный суд поддержит решение первой инстанции, оно будет обязательным для исполнения, и повлиять на это уже никто не сможет.

Инвестируем с умом

Ответ на главный для инвестора вопрос «как защитить себя?» находится на начальном этапе инвестиции – выборе проекта, в который будут вкладываться деньги. Прежде чем определиться с объектом недвижимости для инвестиций, необходимо учесть большое количество нюансов.

Прежде всего нужно оценить репутацию застройщика, проверить уже сданные в эксплуатацию дома, возможно, даже поговорить с людьми, проживающими в построенном доме этой компанией. Таким образом можно отсеять часть девелоперских компаний, которые не сдали в эксплуатацию ни одного дома, либо сдали с задержкой, либо использовали некачественные материалы при строительстве.

Второй и самый важный нюанс – документы. Обязательно просите у представителей застройщика все разрешительные документы и скрупулезно их изучайте. Еще лучше, если на этом этапе будет привлечен специалист – юрист или другой консультант. Минимальный пакет документов, который должен предоставить застройщик, включает выписку из Единого государственного реестра, документы на землю, подтверждающие право собственности или иное законное основание для строительства с указанием целевого назначения земли, разрешение на проведение строительных работ, лицензию генподрядчика, градостроительные ограничения, проект на дом и его экспертизу, технические условия и проч.

Инвесторы ЖК «Перспектива» могли избежать этой проблемы, если бы внимательно изучили пакет документов, который находится в свободном доступе на сайте комплекса. В извлечении из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество про регистрацию права собственности черным по белому написано, что объектом недвижимого имущества является «незаконченное строительство, школа», а целевым назначением земельного участка – «окончание строительства школы». Только это уже должно было насторожить потенциальных инвесторов или хотя бы натолкнуть на более детальное изучение ситуации.

Кроме того, еще 18 ноября 2016 года постановлением Окружного административного суда г. Киева была отменена декларация о начале строительства и вынесено решение о «принятие мер реагирования в сфере государственного надзора (контроля) в виде полной остановки выполнения строительных работ по строительству многоэтажных жилых домов на улице Теодора Драйзера, 40 в Деснянском районе г. Киева, а также остановки эксплуатации самовольно построенного здания «Отдел продаж» на улице Теодора Драйзера, 40 в Деснянском районе города Киева».

Правовая неграмотность большей части населения выгодна недобросовестным застройщикам. Даже доступность информации в Сети не защищает простых граждан от инвестиций в заведомо проблемные объекты.

Пример ЖК «Перспектива» в который раз доказывает, что рядовому гражданину даже при наличии всей информации в свободном доступе тяжело разобраться в нюансах инвестирования в объекты недвижимости. Это тот случай, когда совет и поддержка профессиональных юристов и консультантов сэкономят не только время и деньги, но и спасут от ситуации, когда именно вы будете владельцем недвижимости в находящемся на грани сноса комплексе.