Как сбивают цены на киевское жилье

Впрочем, покупатели все чаще не готовы довольствоваться стандартным торгом от хозяина, и идут на всяческие ухищрения, чтобы сбить цену до минимума. Такой подход уже дал результаты: цены на старые квартиры в столице еще больше упали.

«Минфин» разбирался за какие деньги можно купить квартиру на вторичке и что будет с ценами дальше.

Пошли по квартирам

Эксперты утверждают: в Киеве сформировался огромный отложенный спрос на жилье. В последние 3-4 года столичная вторичка переживает кризис, но потребность в квартирах никуда не делась. Людям, как и раньше, нужно съезжаться, разъезжаться, обзаводиться собственной квартирой. А так как хозяева, которым нужно срочно продать свои апартаменты, все больше склонны к хорошему торгу, на рынке с весны этого года наметилось оживление. «В последние полтора- два месяца спрос активизировался. Причем, клиенты не только смотрят квартиры, но и приобретают. Даже в мае, несмотря на обилие праздников, было достаточно много сделок», — рассказала «Минфину» директор АН Best&Seller Ирина Луханина.

Самый «живой» сейчас — сегмент квартир стоимостью до $100 тысяч. Потенциальные покупатели охотятся либо на самые дешевые квартиры, либо на апартаменты в относительно новых домах, сданных в эксплуатацию 5-7 лет назад, построенных по современным технологиям (кирпич, монолитно-каркасная технология), в хороших районах и с хорошей планировкой.

Активизацию в эконом-сегменте подстегнуло снижение цен. Так, единичку в Киеве, правда, не в лучшем состоянии и в не самом престижном районе, сейчас можно найти за $18-20 тыс. Это на $2-3 тыс. дешевле, чем еще год назад. «К примеру, в Дарницком районе однокомнатную площадью 22 кв.м вполне реально купить за 18 тыс. долларов. Квартиры площадью 28-30 кв.м выставляют по $25-28 тыс. За такие же деньги или чуть дороже можно приобрести и двушку», — отмечает Ирина Луханина.

Среди покупателей более комфортабельного и дорого жилья много иногородних, которые хотят выгодно вложить свои сбережения и зарабатывать на аренде. «К примеру, квартиру за $100 тыс. реально сдавать по $800-$1200 в месяц, а если отдать апартаменты в управление специализированному агентству, заработок можно увеличить, как минимум, в 1,5 раза за счет посуточной аренды, — говорит Луханина.

Квартиры, которые «попадают» в свою целевую аудиторию по качеству и цене, продаются быстро — в течение месяца. Вместе с тем, аналитик компании SV Development Сергей Костецкий отмечает, что по-прежнему много жилья, которое «висит» в базах данных риэлторов не то что месяцами — годами. «То, что выставляется по завышенным ценам, люди даже не смотрят. Не хотят идти на просмотры и просить скидку, ждут, пока хозяин перепишет ценник сам или же ищут другие варианты», — утверждает он.

Минус $1 000 за «единичку»

Владельцы столичных квартир не в восторге от тотального обесценивания их имущества. И, естественно, не спешат устраивать распродажи. Отчасти в этом виноваты сами риэлторы, которые не работают с продавцами и не помогают им сформировать рыночную, а не взятую с потока цену. С другой стороны — снижать цены все же приходится, ведь в затылок хозяевам старого жилья дышат продавцы квартир в новостройках.

«Конкуренция старого жилищного фонда с новым конечно же чувствуется. Все больше покупателей попросту не хотят вкладывать деньги в морально и технически устаревшие дома, тем более, что они не энергоэффективные, что немаловажно при нынешних ценах на коммуналку. А по некоторым объектам, к примеру, хрущевкам, построенным в 60-х годах прошлого века, и вовсе наметилась проблемная ситуация — срок их эксплуатации подходит к концу, капитальные ремонты никто финансировать не будет. Теперь они — на балансе самих жильцов и ОСМД, а значит, и платить будут они, а это сотни тысяч, а то и миллионы гривен», — рассказал «Минфину» директор агентства «Евро-Рейтинг» Григорий Перерва.

По данным SV Development, в среднем по Киеву цены на вторичное жилье за последние пару лет упали незначительно — с $1175/ кв.м до $1150/кв.м. Лидерами по обесцениванию квартир стали самые непрестижные столичных районы — Дарницкий (сейчас за квадратный метр жилья на вторичке там просят $892, что почти на $35 дешевле, чем в 2016г), Днепровский ($1 тыс. против $1,04 тыс./кв.м), Святошинский (минус $30/кв.м, до $988/кв.м). То есть в той же Дарнице или на Святошино среднестатистическая однушка площадью до 30 кв.м подешевела в среднем на $1 тыс.

Но это средние цены. На самом деле зачастую скидки бывают намного больше и доходят на примере все той же однокомнатной квартиры в 30 кв. м до $2-4 тыс. И, естественно, чем больше бюджет покупки, тем больше скидка.

Как охотятся за киевским жильем

Многие покупатели решили взять ситуацию в свои руки и намеренно «охотятся» за хорошими квартирами и снижают на них цены. Появились даже своего рода схемы поиска дешевого жилья. «К примеру, клиенты присматривают квартиру, но она им не подходит по цене. Объект берут на заметку, отслеживают малейшие колебания цены, и покупают, выбрав момент, когда продавец наиболее сговорчив», — рассказывает Луханина. По ее словам, образовалась целая группа покупателей, которые таким образом «ведут» интересные им объекты. Естественно, это касается квартир с определенной добавленной стоимостью — в хороших домах и районах, интересной планировкой, с эксклюзивными видами и пр. Такая же охота, к слову, идет и на загородные коттеджи. По оценкам экспертов, дефицит квартир по рыночной цене сейчас составляет порядка 35%, поэтому покупателю и приходится идти на всяческие ухищрения, чтобы заполучить нужное жилье.

Ценовая охота — самое безобидное из них. Есть и более жесткие сценарии. К примеру, риэлторы рассказывают, что многие покупатели заранее выбирают агрессивную стратегию поведения и, приходя на просмотры, резко критикуют состояние квартиры, указывая владельцу на различные недостатки. Цель одна — сбить цену до минимума. «Скажем, могут буквально «размазывать хозяина по стенке». Говорят, что он запустил квартиру, интерьеры давно не в моде и его жилье едва ли не худшее из того, что выставлено на продажу. Причем нередко потенциальных продавцов накручивают сами риэлторы, проводя с ними инструктажи накануне просмотров. По стилю поведения такие тандемы покупателей и риэлторов больше похожи на коллекторов, чем на безобидных клиентов. Но нередко такие агрессивные технологии дают свои результаты и люди реально много уступают», — рассказал «Минфину» один из риэлторов, попросивший не называть его имени.

Новый рекорд — «единичка» за $15 000

Риэлторы говорят: дальнейшая ситуация на киевской вторичке будет зависеть, в первую очередь, от общей экономической ситуации в стране и, соответственно, платежеспособности наших граждан. А так как особого прорыва в отечественной экономике не ожидается, особых поводов для оптимизма у аналитиков нет.

На активизацию спроса может повлиять возрождение банковского кредитования. В мае этого года парламент принял в первом чтении законопроект №6027-д, который предусматривает внесение изменений в ряд законодательных актов, касающихся банковского кредитования. В НБУ уже заявили, что законопроект «обеспечит решение проблемных вопросов, которые создают системные препятствия для возобновления кредитования и создают дополнительные риски деятельности национальных и иностранных инвесторов».

В частности, в документе более четко прописали механизмы залога и поручительства, устранили возможность неправомерного выхода объекта из залога, что снизит риски для банков, а также повысили защищенность заемщиков (к примеру, если банк повышает проценты по кредиту, заемщик может погасить весь долг без предварительного разрешения финучреждения. «Это действительно может стать толчком для рынка», — полагает Луханина. По ее словам, многие покупатели нуждаются в докредитовании и не против одолжить до 15-20% от бюджета покупки.

Но вне зависимости от того, заработает ли кредитование, на рынке в ближайший год сохранится тенденция обесценивания неликвидного» жилья — малогабаритных единичек в хрущевках и панельках в непрестижных районах (в Дарнице, на Трещине, Святошино и др.), — считает Григорий Перерва. Такие квартиры могут упасть в цене еще на 7-10%. К примеру, нижняя планка цены на однокомнатные квартиры в Киеве может снизиться до $15 тысяч.

Вместе с тем, такое же жилье, расположенное в хороших местах (у метро, в престижных районах — на Оболони, Печерске, Лукьяновке и пр.) дешеветь не будет,— считают риэлторы. Вряд ли станет обесцениваться и сравнительно качественное жилье в условно новых домах. Наоборот, как только продавцы новостроек заявляют о росте стоимости строительства или подорожании материалов, владельцы квартир в сданных недавно домах предпринимают попытки повысить ценники на свою недвижимость. Поэтому потенциальным покупателям и дальше придется идти на ухищрения, чтобы выбить скидки.

Мария Колыванова