29 мая 2018, 14:50 Читати українською

Чем грозит занижение оценочной стоимости недвижимости

Доход от продажи недвижимого имущества подлежит налогообложению. Сегодня очень распространена практика, когда продавец существенно занижает оценочную стоимость для заключения договора купли-продажи, чтобы уменьшить расходы на налоги. Какие финансовые обязательства несут продавец и покупатель и чем грозит такое занижение стоимости, «Минфину» рассказал глава Ассоциации налогоплательщиков Украины Григол Катамадзе.

Доход от продажи недвижимого имущества подлежит налогообложению.

Продавец 

В случае продажи недвижимости физическим лицом — резидентом Украины, продавец обязан уплатить 5% налога на доходы физических лиц (НДФЛ), 1,5% военного сбора плюс государственную пошлину в размере 1% от суммы продажи недвижимости.

Налоги платятся при условии, что: недвижимость, которая отчуждается, была в собственности менее трех лет; лицо совершило за отчетный год более одной сделки об отчуждении имущества. При этом налогами облагается вторая и каждая последующая продажа.

Читайте также: Какие налоги придется заплатить при продаже недвижимости

Если же продавцом недвижимости выступает физическое лицо — нерезидент Украины, при таких же условиях он уплачивает НДФЛ в размере 18%, военный сбор в размере 1,5% и государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта недвижимого имущества.

В целом расходы для физического лица — резидента Украины составляют 7,5% от суммы сделки без учета нотариальных расходов, а для нерезидента — 20,5%. В случае совершения сделки, сумма которой превышает 50 000 гривен, перечисление денег проводится только по безналичному расчету.

Финансовые обязательства покупателя 

Покупатель недвижимости — физическое лицо уплачивает сбор на пенсионное страхование в размере 1% от стоимости купленного имущества.

Налог на продажу недвижимости не уплачивается, если отчужденное имущество принадлежало владельцу более трех лет, если за отчетный период он впервые продает недвижимость или эта недвижимость была получена продавцом в наследство.

Следует отметить, что от уплаты государственной пошлины при купле-продаже недвижимости освобождаются ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС, инвалиды Великой Отечественной войны и семьи военных, пропавших без вести, инвалиды I-II категорий. От уплаты сбора на пенсионное страхование освобождены сделки дарения недвижимости и договоры пожизненного содержания.

Риски при занижении стоимости недвижимости

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи. Она не должна быть ниже оценочной стоимости этого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую ​​оценку.

Во время проведения операций по продаже объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор. При этом стороны предоставляют документ об уплате налога в бюджет. Нотариусы ежеквартально представляют в налоговый орган отчет по форме 1-ДФ по оформленным сделкам с недвижимостью. Он включает информацию о лице, которое получило вознаграждение по договору, и о размере налога, который был уплачен. Если же налоговая проверка установит, что налоги были уплачены не в полном объеме, в том числе в связи с занижением стоимости имущества, то компенсировать разницу будет и продавец (относительно налога с продажи), и покупатель (в отношении пенсионного сбора). Кроме того, Налоговым кодексом в этом случае предусмотрены штрафные санкции: 25% от суммы неуплаченного налога в случае совершения первого нарушения, и 50% — в случае повторного нарушения.

Существует определенный риск и для покупателя. Факт продажи недвижимости по цене существенно ниже рыночной может быть основанием для расторжения договора. И именно указанная в договоре цена, а не реально уплаченная покупателем сумма, подлежит возврату покупателю в этом случае. То есть покупатель может остаться и без имущества и без средств, уплаченных за ​​недвижимость.

Более того, занижение оценочной стоимости недвижимости при заключении договоров купли-продажи является риском не только для сторон договора, но и для субъектов оценочной деятельности. За такие нарушения их могут не только привлечь к ответственности, но и лишить лицензии.

За умышленное занижение стоимости недвижимого имущества в договоре купли-продажи всех участников процесса могут привлечь к ответственности по статье 212 Уголовного кодекса Украины.

По данным Фонда государственного имущества Украины с июня 2018 должна заработать Единая база данных отчетов об оценке недвижимого имущества. При заверении сделок, для которых законодательством предусмотрено получение нотариусом отчета об оценке, он в обязательном порядке будет проверять его регистрацию в Единой базе данных и наличие присвоенного ему уникального номера. Если отчет об оценке не будет зарегистрирован в Единой базе данных и не будет номера, он будет считаться недействительным, и сделка купли-продажи не состоится.

Комментарии - 9

+
+39
ballistic
ballistic
29 мая 2018, 19:19
#
«Штрафні санкції, передбачені Податковим кодексом — 25% від суми несплаченого податку»
— штраф не такий вже й великий, щоб відвернути бажання зіграти в лотерею під назвою «заниження вартості».
+
+20
Captain  Cisco
Captain Cisco
30 мая 2018, 9:13
#
Нечего было вводить бестолковые ограничения на наличные расчеты в условиях падающего рынка, когда наоборот нужно снимать все ограничения для увеличения активности. И не пугать штрафами, а создавать условия для доверия государству.
+
0
skyliner
skyliner
30 мая 2018, 11:25
#
Взятку дал и нет никаких рисков, элементарно
+
0
Денис Денис
Денис Денис
13 июля 2018, 18:14
#
Даже без взяток, у хорошего нотариуса, есть толковый оценщик, у хорошего оценщика, есть толковый нотариус.
В большинстве гос нотар. контор заплатят больше налогов на всякий случай.
На сайте фонда держмайна список оценщиков которые занижали стоимость по группам — до 50 тыс. грн., — до 100 тыс. грн. и т.д.
+
+15
AleksandrBank
AleksandrBank
30 мая 2018, 12:39
#
Многие занижают и все нормально. Депутаты одни из первых это делают, в т.ч. чиновники. У них вся недв-ть и авто до 149 000 грн.
+
+53
Игорь Петров
Игорь Петров
30 мая 2018, 13:35
#
Автор красиво все описал, но хоть один случай реального наказания с ссылкой не судебный реестр не привёл.
+
0
Денис Денис
Денис Денис
13 июля 2018, 18:17
#
По памяти фонд держмайна за 2016г. лишил 3 оценщиков лицензии, за 2017г. — 5 оценщиков. И все.
+
0
mary27
mary27
30 мая 2018, 23:50
#
Что за «сбор на пенсионное страхование»?
+
0
iuriivladimirov
iuriivladimirov
3 июня 2018, 18:19
#
Почему-то автор не пишет об уникальном украинском явлении-налоге на убытки.
Реальная жизненная ситуация. Человек купил квартиру за 1 млн.грн. Через год решил её продать в силу разных обстоятельств. Нашёл покупателя только за 0,9 млн.грн. И теперь должен уплатить налог с «дохода» (по факту-убытка) при продаже недвижимости. А именно 7,5% от 0,9 млн. Вместе с нотариальными около 70 тыс. Таким образом был миллион. Через год стало чуть больше 800 тысяч. Что сделал этот человек? Именно то, что не рекомендует уважаемый автор.
Налоги нужно собирать с прибыли, а не с убытков.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться