«Мертвые» квартиры. Почему в Киеве много строится, но мало продается

Более того, по данным Украинской торговой гильдии, за минувший год продажи жилья в столице выросли, по сравнению с 2016 годом, на 8%. И это без учета инвестиционных договоров, которые киевляне заключали с застройщиками – т.е. подсчитаны только реальные договоры купли-продажи.

О росте продаж жилья «Минфину» рассказала и аналитик девелоперской компании City One Development Елена Ширина. По ее словам, положительная тенденция связана с улучшением потребительских настроений. Кроме того, никуда не делся дефицит квадратных метров, поэтому при первой же возможности киевляне пытаются улучшить свои жилищные условия.

Впрочем, спрос на квартиры все равно не успевает за предложением. По словам Елены Шириной, в прошлом году в столице началось строительство еще порядка 50 новых объектов. Аналитик SV Development Сергей Костецкий подсчитал, что сейчас на продажу выставлено около 40 000 квартир в новостройках, тогда как покупают – всего около 1 000 в месяц. Начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов называет еще более впечатляющие цифры. По его данным, сейчас в Киеве насчитывается 350 объектов, а это более 57 000 квартир.

То есть призрак «пузыря» никуда не делся, как и риск того, что строительная «пирамида» может рухнуть в любой момент.

«Минфин» разбирался, что будет со столичной первичкой в этом году, как изменятся цены на квартиры и стоит ли горожанам вкладываться в новостройки.

Издержки бума

Судя по всему, строительный бум в Киеве продлится и в этом году. По данным руководителя агентства «Евро Рейтинг» Григория Перервы, по итогом 2017 года в Украине настроили на более чем 100 млрд грн. Это на треть больше, чем в позапрошлом году, и почти вдвое — чем в 2015 -ом. В объемах рынок вырос на 21%. Киев и Киевская область входят в список лидеров. По оценкам экспертов, в этом году в столице и пригороде будет запущено еще несколько десятков новых объектов, причем, как отдельных многоэтажек, так и целых комплексов и микрорайонов со своей инфраструктурой, закрытой территорией и пр.

Елена Ширина поясняет нарастающий строительный бум просто — бизнес активно интересуется куда вложить деньги, а недвижимость пока остается сравнительно выгодной инвестицией. Впрочем, есть и другая точка зрения.

Григорий Перерва отмечает: строить один дом компаниям невыгодно, ведь конкуренция на рынке зашкаливает и они вынуждены предлагать минимальные цены. Нередко, чтобы достроить один объект, застройщик заливает фундамент на следующем участке и начинает продавать квартиры на этапе котлована. Вырученные деньги он направляет на другой дом, сроки сдачи в эксплуатацию которого уже «горят». Так он выстраивает целую пирамиду, перебрасывая средства с одного объекта на другой. Понятно, что малейший сбой хотя бы в одном из звеньев этой цепи грозит поломать всю конструкцию. Не удивительно, что количество объектов, которые сдаются на полгода- год позже заявленных сроков ввода в эксплуатацию, постоянно растет.

Станет ли для рынка роковым 2018 год — пока неясно. Александр Панфилов говорит, что паниковать пока рано. «У рынка есть достаточный потенциал, несмотря на то, что сейчас предложение превышает спрос. В Киеве очень много устаревающего жилого фонда. Плюс люди становятся более требовательны к качеству и уровню комфорта жилья. Например, в столице обеспеченность жильем – 23 м2 на человека. Для сравнения: в Германии этот показатель – 42 м2. Так что качественная первичка еще многие годы будет пользоваться спросом. Вопрос лишь в доступности квартир», — уверен эксперт.

Идеальная квартира

Маркетинг-директор компании NOVBUD Оксана Ганенко прогнозирует, что в этом году сохранится спрос на квартиры небольшой площади. Предпочтения горожан поясняются просто — компактное жилье стоит сравнительно недорого, до 500 тыс. грн. Плюс — впоследствии есть возможность сэкономить на коммуналке, что немаловажно, учитывая постоянный рост тарифов.

Сергей Костецкий поясняет всплеск спроса на небольшие смарт-квартиры, который наблюдался в последние пару лет, массовым банкопадом и выплатами населению Фондом гарантирования вкладов депозитов до 200 тыс. грн. Чтобы сохранить эти деньги, люди вкладывали их в недвижимость. Но так как пик выплат сходит на нет, в этом году может снизиться спрос и на компактное жилье, — полагает эксперт.

Александр Панфилов подтверждает такие прогнозы. «Смарт-квартиры теряют популярность. По-прежнему в структуре спроса преобладают однокомнатные квартиры, но люди предпочитают жить в комфортных условиях и все чаще выбирают квартиры площадью от 35 до 40 м2 с отдельной просторной кухней, отдельной комнатой и небольшой гардеробной», — рассказал эксперт.

Вместе с тем, набирает обороты другая тенденция — входят в моду квартиры в мини-городках со своей закрытой территорией. «Можно прогнозировать увеличение спроса на жилье комфорт-класса в комплексах семейного типа с развитой современной инфраструктурой, оригинальными решениями, например, личными двориками. Именно развитая инфраструктура (детский сад, школа, магазин, аптека, спортивные площадки и пр.) для многих покупателей является ключевым фактором при выборе собственной квартиры», — отмечает Ганенко.

По наблюдениям Панфилова, покупатели становятся все более требовательными. «Сейчас в приоритете следующие критерии: удачная локация (близость к метро или развитая транспортная развязка, а также благополучие самого района), привлекательная цена и доступность рассрочки, комплексность застройки и создаваемая застройщиком инфраструктура, рекреационные возможности (зоны отдыха, скверы, прогулочные зоны), планировки квартир, качество строительных материалов, энергосберегающие технологии», — отмечает он.

Застройщики рассчитывают, что проекты формата «город в городе» будут наиболее востребованы в ближайшие несколько лет. Это позволит создать новый потребительский сегмент, в который входят люди, купившие квартиру в новостройке 5-7 лет назад, и теперь желающие еще больше улучшить условия жизни.

Что будет с ценами

Сколько бы застройщики не рассуждали о требовательности покупателей и новых стандартах жизни, люди сейчас считают деньги и переплачивать за квартиры никто не хочет. Эта тенденция наблюдается как в эконом-сегменте, так и в сегментах, ориентированных на более богатую публику — комфорт — и элитного жилья.

Так как конкуренция на рынке зашкаливает, застройщики повышают расценки с большой опаской. Тем не менее, инфляция и подорожание стройматериалов делают свое дело — рентабельность строительства сокращается. В 2017 году, по оценкам Нацбанка, себестоимость составляла порядка 13 тыс. грн./кв. м, в этом же вырастет до 14,3 тыс. грн. Для сравнения: продавцы анонсируют цены продажи первички от 10 тыс. грн./кв. м. 

Поэтому эксперты уверены: жилье в новых домах будет дорожать. Застройщики уже начали прощупывать рынок. «В четвертом квартале 2017 года доллар подорожал на 5%, цены в долларовом эквиваленте упали на 4%, но выросли на 1% в гривне», — сообщила Елена Ширина. Последствия последнего скачка доллара потенциальные покупатели увидят в ближайшее время — цены в гривне могут вырасти еще на 2-4%.

По мнению Ганенко, в популярных ЖК цены могут увеличиться на 5-7% и наоборот – в тех проектах, где цена изначально была завышенной, она может упасть.

Александр Панфилов говорит, что все будет зависеть от курса доллара. «Пока курс гривны подвержен колебаниям, застройщики, чтобы обезопасить себя от финансовых потерь, будут привязываться к американской валюте. То есть можно говорить, что в 2018 году гривневые цены на качественные и продуманные объекты будут соизмеримы курсу», — подытожил он.

В то же время на рынке не исключены ценовые войны и демпинг, особенно в сегменте жилья эконом-класса. Продавцы более качественного жилья станут привлекать клиентов другими способами, в частности, рассрочкой. По данным Елены Шириной, уже сейчас с отсрочкой платежа на 1-2 года реализуется до 80% квартир. По данным Панфилова, этот показатель составляет 40-50%.

Константин Сопрыкин