21 декабря 2017, 8:31 Читати українською

Украинцы перестали инвестировать в жилье

Время инвестиций в недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду прошло. Остались только те покупатели, которым действительно нужно жилье. Ситуацию на рынке новостроек прокомментировал в интервью изданию СтройОбзор аналитик консалтинговой компании «SV Development» Сергей Костецкий. 

Количество предложения на рынке жилья постоянно растет.
Новострои теряют инвестиционную привлекательность Фото: http://pamm-trend.com

Количество предложения на рынке жилья постоянно растет. Есть застройщики, у которых непроданными остаются около 70% квартир в сданных домах.

Отделы продаж строительных компаний выставили на реализацию более 40 000 квартир в столице. Это и есть реальные предложения от застройщиков, по состоянию на середину декабря 2017 года.

Количество сделок на первичном рынке составляет меньше тысячи в месяц. Это говорит о том, что рынок находится в стадии перепроизводства, отсутствует платежеспособный спрос, а застройщики продолжают строить просто по инерции.

Новое жилье, с одной стороны, вроде бы и продается, но с другой – ценовой выбор предложений просто колоссальный. В то же время число покупателей, желающих инвестировать в недвижимость, заметно поубавилось.

Количество сделок на протяжении всего 2017 года может чуть больше (процентов на десять) в сравнении с 2016 годом, но сами суммы сделок в денежном эквиваленте намного меньшие, чем в минувшем году.

Это говорит о том, что рынок недвижимости стагнирует. «В некоторых новостройках, после их сдачи в эксплуатацию, остаются 70% непроданных квартир. Эти квартиры пытаются распродавать в течение нескольких лет. Застройщики выставляют их на продажу, и квадратные метры продаются по чуть-чуть. Но за это время появляются новые квартиры, и количество предложений на рынке постоянно растет.

Все мы понимаем, почему были смарт-квартиры, потому что банки разорялись, всем в качестве компенсации выдавали по 200 тыс. грн. Многие бывшие вкладчики до копейки выплаченные им деньги вкладывали в недвижимость.

Таким образом, с 2014 года количество покупаемого, так называемого дешевого жилья, росло», — поделился своими мыслями аналитик консалтинговой компании «SV Development» Сергей Костецкий.

Сейчас вкладывать заработанные средства в недвижимость с точки зрения инвестиций, или сдачи в аренду людям становится неинтересно.

Причина одна, — коммуналка и налог на недвижимость увеличивается постоянно, а арендная плата, в денежном эквиваленте, падает. «Это говорит о том, что срок окупаемости квартиры, а человек покупает ее с целью сдачи в аренду, постоянно растет.

Таким образом, можно сделать вывод, что инвестиции, как средство вложения капитала в недвижимость ушли с рынка. На первичном рынке остались только те конечные покупатели, которым действительно нужно жилье. Вкладывать в недвижимость с целью не заработать, а просто, как в стабильные инвестиции, уже неинтересно», — отметил аналитик консалтинговой компании «SV Development».

Нельзя отрицать и тот факт, что квартиру в новостройке, которую строительная компания выставляет за 30 тыс. долл., если сейчас продать не удастся, никто уже по такой цене в следующем году не купит. Да еще налог на недвижимость нужно заплатить. Если человек захочет эту квартиру продать в течение первых трех лет, то ему к тому же придется заплатить — 8,5% налог.

Сделав инвестиции в $30 тыс., через год, через два человек получит — $25 тыс., а в худшем — $20 тыс. «Это убыточная инвестиция, даже если брать на стадии фундамента. Если мониторить рынок, вы обратите внимание, как менялась динамика цен на жилье. Застройщики, которые начинали продавать квартиры пару лет назад на стадии фундамента по 118 -120 тыс. грн., сейчас, когда эти квартиры уже введены в эксплуатацию, продают за те же деньги.

С учетом инфляции, колебаний курса доллара, люди, те, которые инвестировали или думали перепродать, они просто-напросто остались в убытке, или в большом проигрыше. Что больше всего расшатывает рынок недвижимости? На мой взгляд – это постоянные колебания курса валют. Рынок и так «лежит». Если курс гривны не зафиксировать, то крах рынка недвижимости неизбежен», — подытожил Сергей Костецкий.

Комментарии - 38

+
+31
AleksandrBank
AleksandrBank
21 декабря 2017, 10:51
#
Аналитик консалтинговой компании «SV Development» Сергей Костецкий — плохой с Вас аналитик уважаемый, заедьте к нормальным застройщикам в Киеве и под Киевом особенно, у которых на момент сдачи дома уходит 90 % квартир.
Вы наверное не с теми связаны у которых на момент постройки дома остается 70% квартир и они еще продают их несколько лет, лузеры — нам не по пути
+
+98
Приличный Макака
Приличный Макака
21 декабря 2017, 22:17
#
AleksandrBank вы меня удивляете, темнеет рано подъедьте к сданным новостроям, посмотрите сколько окон горит. Напротив меня дом сданный в 2014 году, заселен на 30%. Район оживленный 3 супермаркета в радиусе 500 м, парк и много всего остального. То что перекупы выкупают у застройщиков метры известно даже школьнику. Другое дело, что застройику срочно нужны деньги, а перекуп может подождать несколько лет. Поэтому на этапе сдачи дома квартиру купить тяжело и создаётся эффект «горячих пирожков».

В моем доме тоже был один перекупщик. Купил в 2012 г продал в 2017, потерял всего 30% стоимости (в долларах). В принуипе вложившишь в дельту, потерял бы до 75% так что можно сказать ещё в плюсе остался)
+
+135
Саша Ник
Саша Ник
21 декабря 2017, 11:03
#
Этого следовало ожидать. Сливки на новостроях можно было снимать лет 10 назад, сегодня темпы строительства ускорились, экономика стагнирует, ажиотажа уже нет и не будет.

На счет сдачи в аренду, всё не так печально. Всё же, сегодня это выгоднее, чем вкладывать деньги в банк.
Но… При условии посуточной (понедельной) аренды.
И это касается только центральных частей города.
+
+64
vladymyrkiev
vladymyrkiev
21 декабря 2017, 11:16
#
При покупке новостроя покупатель, с точки зрения рисков, берет на себя существенную долю:
— недострой
— заведение карманного жэка
— изменение качества материалов (знаю пример когда дом начинали строить с приемлемых по качеству материалов, а когда гривна обвалилась строили с того на что хватало денег)
— отсутствие ответственности за задержку сдачи и ввода в эксплуатацию
+
+46
Приличный Макака
Приличный Макака
21 декабря 2017, 19:04
#
vladymyrkiev

Самые крупные риски вы не перечислили, начиная с того что недострой по закону не является недвижимостью либо вы покупаете стройматериалы ( в случае выигрыша в суде вам предложат их забрать), либо инвестируете в акции или еще какой либо сомнительный актив, не гарантируемый никем!

Большой риск не подключенные коммуникации, знаю пример по соседству когда рэс поставляет электричество на юр лицо застройщика, который доделал подстанцию и свалил. Подстанция стоит копеечку, жильцы пикетируют мерию и прокуратуру но (по закону) сами виноваты, не надо покупать не сданное жильё если вы не спец во всех тонкостях!

Никто не отменял риска с документами, построенное жилье может быть в залоге у банка, а застройщик банкрот. В с. Чайки такая ситуация, выхода из которой реально нет.

А карманный жек как раз не проблема, коллективный иск в суд и жека нет.
+
+22
vladymyrkiev
vladymyrkiev
21 декабря 2017, 20:52
#
Тот факт, что пока Вы не оформили право собственности, Вы владелец имущественных прав на объект капитального строительства это в «подрисках» недостроя (всё равно — спасибо что выделили его явно). Подключение коммуникаций — да, упустил. Есть такая проблема. Но как правило она минимизируется проверкой наличия тех.условий на подключение. Это гарантия того, что возможность подключения существует в принципе. Если таких документов нет, то это попадалово чистой воды.

Юридический риск — полностью согласен. Дом может оказаться под залогом. Никакого реестра объектов капитального строительства нет.

Смена ЖЭКа — Вы наверное не пробовали организовать жильцов. Это такой увлекательный процесс, — жесть просто, особенно если дом большой. Закон очень красиво написан. По факту — там ппц недоработок.
+
0
Приличный Макака
Приличный Макака
21 декабря 2017, 22:46
#
Осбб с толковым управителем, чтобы не воровал. В результате во дворе 9 месяцев цветы, а на новый год ёлка с гирляндами. И с человеком если что проще судится, чем с организацией.
+
+25
Maleficarum
Maleficarum
21 декабря 2017, 11:21
#
Статья интересна лишь как подтверждение- моим изложенным фактам в некой похожей статье о проблемах сдачи недвиги в наём. А именно. В Украине уже есть многочисленная категория «рантье» которые средства в покупку недвиги не вкладывали… имеют три- пять квартир доставшихся им в наследство… Причём это наследство может быть как и в старом так и в новом жилом фонде. Само собой разумеется- инвесторы вкладывающие свои деньги в «метры квадратные»- дабы затем получать доход со сдачи тех «метров» в наём- проигрывают в сим деле «рантье по наследству» — которые сдавая в наём свои «дарственные » и иным способом отчуждённые метры- имеют чистую прибыль. Им нет нужды заботить о проблеме «отбивания вложенных средств ». «Дарственные рантье» более гибки и к ценообразованию и скачкам курса доллара… У них больший «люфт» в плане варьирования ценой с потенциальными клиентами.
+
0
Експерт лісу
Експерт лісу
22 декабря 2017, 12:33
#
Це лежить на поверхні
Що не лежить — яка кількість таких везунчиків (чи афіристів, якщо вони незаконно отримали майно)?
Чи вони впливають взагалі на ринок?

Окрім того після 09 року, розумні люди повинні були вхопити ідею девірсифікації своїх вкладень і купити квартири хоча б в Польщі, а краще в платоспроможній частині ЄС
+
+30
45518469
45518469
21 декабря 2017, 11:39
#
«коммуналка и налог на недвижимость увеличивается постоянно, а арендная плата, в денежном эквиваленте, падает» — что-то я не вижу этого самого падения на рынке аренды нового жилья. В том же Голосеевском районе нормальную двушку в новострое дешевле 10 штук не найти. Да и о 70 процентов зависших после сдачи дома квартир — явный бред. У нормальных застройщиков по нормальной цене квартиры разбираются как горячие пирожки. На данный момент срок окупаемости двухкомнатной квартиры в новом доме порядка 15 лет, что очень неплохо с точки зрения инвестирования и уж точно лучше чем размещать под 3 процента годовых в Привате :)
+
+74
Саша Ник
Саша Ник
21 декабря 2017, 11:59
#
срок окупаемости двухкомнатной квартиры в новом доме порядка 15 лет, что очень неплохо с точки зрения инвестирования

Вы серьёзно?) С таким инвестированием, проще будет унести деньги с собой в могилу)
Не забывайте, что через 15-20 лет, это уже будет совсем другая недвига. С совсем другой ценой.
Мы ведь не Лондон и не Берн. И даже не ЛА. Пока Вы посчитаете, что выходите в 0, цены на вторичку уже упадут…
Это просто интересные цены, для покупки «себе».
+
+53
45518469
45518469
21 декабря 2017, 14:31
#
Простите, какая бы ни была недвига, но через 15-20 лет она будет что-то стоить, и еще все еще можно будет сдавать (сдают же сейчас чешки, не говоря о хрущах). В Лондоне недвига «отобьется» в лучшем случае лет через 50, там рентабельность 3-5 процентов годовых — норма. Перепродавать недвигу у нас возможно сейчас и невыгодно (даже соглашусь что наверняка невыгодно), но покупать под аренду условия очень недурственные. Рисков конечно в этой стране несоизмеримо больше, но одну-две квартиры можно держать спокойно имхо.
+
+13
Приличный Макака
Приличный Макака
21 декабря 2017, 19:16
#
покупать под аренду условия очень недурственные.

я уже как то приводил калькуляцию, что в Киеве куда выгоднее сдавать за 800 гривен/мес гараж (стоимостью 60 тыс грн), чем квартиру стоимостью 600-800 тыс грн за 5000 гривен/мес. Каждый конечно сам считает, но лично я в упор «выгоды» не вижу. По другим городам сорян я не в курсе.

+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
21 декабря 2017, 19:36
#
Выгода в том, что лера 200 постаралась, что бы никто из здравомыслящих не хранил деньги в банках; а ее коллеги — что бы боялись держать под подушкой или еще где-то, вот и вкладывают люди. И если как тут все говорят, купить люди не могут — то будут арендовать, иначе где им жить?
+
+15
vladymyrkiev
vladymyrkiev
21 декабря 2017, 21:00
#
За 60 тыс. грн. купить нормальный гараж в Киеве? Сложно представить, честно. С другой стороны, в гараж не нужно вкладывать технику, делать ремонт, не стоит бояться затопления.
+
0
Приличный Макака
Приличный Макака
22 декабря 2017, 8:29
#
Скажем так цены начинаются от 27 тыс и до бесконености. За 60 тыс можно найти кирпичный гараж приватизированный, недалеко от метро, в принципе в любом районе, даже на печерске.

Зачем для сдачи в аренду покупать нормальный гараж? https://www.olx.ua/obyavlenie/prodazha-dvuh-garazhey-na-obolone-ot-900-IDvhAeq.html#ac6d4f526d

вот в качестве наглядного примера.

с другой стороны не понятно есть ли спрос на аренду,
в прошлом году мне надо было пристроить машину на всё лето, самая дешевая крытая парковка с воротами стоила 560 грн, думаю где то от этой цены надо отталкиваться.

В гараже есть свои плюсы, кроме ремонта и техники — меньше платежи (в случае простоя), меньше денег нужно замораживать. Гараж в хорошем месте можно переоборудовать под сто и даже временное жильё.
+
0
Приличный Макака
Приличный Макака
22 декабря 2017, 8:38
#
Мой оппонент (не помню ник) тогда утверждал, что комнату в общаге сдавать еще выгоднее чем гараж.

Кому интересно мониторьте).
+
+27
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
22 декабря 2017, 9:02
#
«успешная, динамично развивающаяся компания возьмет в аренду сцеплер». Простите, но что бы что-то заработать нужно десятки гаражей брать по Вашей арифметике, и всю жизнь бегать из них воду откачивать и крышу латать)
+
0
Приличный Макака
Приличный Макака
22 декабря 2017, 9:59
#
У родителей уже 26 лет гараж, ни разу воды в погребе не было).

По вашей логике, сдавать квартиру означает каждый год делать ремонт соседям снизу. Или вода бывает только в гаражах?

По периоду окупаемости гараж — интересная инвестиция, но кому то всегда жемчуг будет мелкий. Если хочется «много и сразу» можно сдавать в аренду товарные вагоны или сухогрузы.

Знакомый сдавал в аренду фуру 86м3 без тягача, говорил «не бизнес, а кайф» из ремонтов только резина раз в год (пневмоподушки за счет арендатора).
+
+15
Експерт лісу
Експерт лісу
22 декабря 2017, 12:35
#
Вкладаєте в нерухомусть ви валюту, а отримуєте за оренду гривню

15 років — це величезний проміжок часу
+
+77
Evtixes
Evtixes
21 декабря 2017, 12:20
#
Знашими зарплатами, нетещо купити достойне житло це фантастика, наввть вітчизняну автівку купити це недосяжно, якщо сплачувати ком послуги, нормально харчуватися, 1 раз нарік відпочити, велика більшість молодих сімей самотушки придбати нове житло це нездійснена мрія в наш час, звісно якщо вони чесно працюють.
+
+83
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
21 декабря 2017, 19:37
#
Откуда тогда пробки на улицах?
+
0
Експерт лісу
Експерт лісу
22 декабря 2017, 12:36
#
Питання рівня — чому всі їдуть до Києва
+
0
Андрей Гуденко
Андрей Гуденко
27 декабря 2017, 15:32
#
Вони ночують не у Києві, чи в тих машинах, сирітських, і живуть?
+
0
Приличный Макака
Приличный Макака
27 декабря 2017, 18:05
#
Андрей пробки от того что мало дорог, я жил на Академгородке так в центр можно попасть либо по проспекту Победы либо вдоль скоростного трамвая, следующая дорога в центр только мимо аэропорта Жуляны.

То же самое мосты, их очень мало для столицы. У зажиточных семей по 2 машины. Едут не только на работу, но и развозят детей по садам и школам (особенности столицы, в малых городах в школу в магазин поликлинику обычно ходят пешкарусом).
+
0
vladymyrkiev
vladymyrkiev
27 декабря 2017, 18:37
#
У вас в одном посте все пропало, в другом зажиточные семьи с личными авто у каждого взрослого.
+
0
Приличный Макака
Приличный Макака
27 декабря 2017, 23:20
#
Увы или к счастью ~10% киевлян живут очень не плохо, загуглите например, сколько в Киеве ресторанов. Этого количества достаточно создавать пробки и занимать вечером все столики в ресторанах.
+
+17
Valeriy Didashko
Valeriy Didashko
21 декабря 2017, 12:55
#
«Застройщики, которые начинали продавать квартиры пару лет назад на стадии фундамента по 118 -120 тыс. грн., сейчас, когда эти квартиры уже введены в эксплуатацию, продают за те же деньги.»
берем курс доллара за последние «пару лет» — 25, делим на него 120 тыс, и получаем 4800(при большем курсе — еще меньше), и вот теперь я не могу понять: то ли автор говорит не про Киев, и пригород, то ли это квартиры по 10-15 метров, то ли его обманывают…
+
+51
hooligan
hooligan
21 декабря 2017, 14:24
#
Пацики сливайте хаты, берить биткоин, або гречку
+
+15
AleksandrBank
AleksandrBank
21 декабря 2017, 15:51
#
С биткоинами и гречкой идти жить на улицу?
Биткоины легко у нас отбираются, гречка — продукт не совесм пригодный для длительного хранения.
+
+23
hooligan
hooligan
21 декабря 2017, 16:53
#
А шо робить :) Гречка, силь, та тюльпаны, биткоин на здачу
+
+33
Приличный Макака
Приличный Макака
21 декабря 2017, 18:54
#
банки разорялись, всем в качестве компенсации выдавали по 200 тыс. грн.

дальше можно не читать.
+
+28
Игорь Коляда
Игорь Коляда
22 декабря 2017, 9:49
#
Украинцы перестали инвестировать в жилье

Вообще-то ,в жильё — это НЕ инвестиция.
И даже в недвижимость для посдедующей сдачи в аренду - тоже ещё НЕ инвестияция.
Потому что инвестиция связана с ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ деятельностью и получением ПРИБЫЛИ.
А в данном случае предпринимательской деятельности — НЕТ, и получают РЕНТУ.
Не нужно удивляться, что мы живём в таких условиях — безграмотная аналитика — безграмотные советыбезграмотное управление.
И ноль развития.
+
0
45518469
45518469
22 декабря 2017, 10:51
#
Вообще-то определение инвестиции — это размещение капиталла с целью получения прибыли, что вполне вкладывается в схему покупки квартиры под сдачу в аренду. И рента — по сути предпринимательская деятельность, о чем говорят даже соотвествующие КВЭДы у ФОПов.
+
+15
Игорь Коляда
Игорь Коляда
22 декабря 2017, 11:01
#
Почитайте что такое «рента».
Безграмотные специалисты составляют безграмотные КВЭДы.
+
0
Приличный Макака
Приличный Макака
22 декабря 2017, 11:22
#
Недвидимость тоже может расти в цене и приносить кроме ренты ещё инвестиционный доход (разница между ценой покупки и ценой продажи инструмента инвестиций)
+
+36
Игорь Коляда
Игорь Коляда
22 декабря 2017, 13:04
#
Это СПЕКУЛЯТИВНЫЙ доход, а не инвестиционный.
+
+15
En1An
En1An
25 декабря 2017, 13:07
#
Скоро будет обвал цен на недвижимость. Причина — стагнация экономики.
В условиях стагнации другого не будет.
Это не чисто украинская проблема. Я живу в России, в крупном провинциальном городе, и у меня в подъезде из 24 квартир пустуют 3, в них никто не живёт.
Разговаривал с владельцем одной из квартир. Говорит, что пытается сдать в аренду, но пока не получается. Если и берут квартиру, то на 3-4 месяца. Это при том, что район не самый плохой. Куча магазинов и торговый центр, автосервис, парк с аттракционами и дельфинарием, плюс 9 минут пешком до станции метро. Но тем не менее, из 24 квартир пустуют 3, это только в одном подъезде.
Потому что стагнация.
Разговаривал недавно с одним знакомым азербайджанцем. По его словам, многие из его соотечественников уехали из России домой, потому что трудно стало найти хорошую работу. По той же самой причине у меня племянник нашёл работу в Великобритании. На родину приезжает только раз в год на две недели.
Ажиотажный спрос на недвижимость вернётся только если вернётся подъём экономики. Причём реальный подъём, а не нарисованный на графиках.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться