Читати українською

Недвижимость Киева: пузырь или ценовое дно

Рынок жилой недвижимости Киева за последние 4 года подвергся влиянию стольких факторов, что рядовой покупатель мог окончательно запутаться в том, что на нем происходит. Надувается ли на рынке «пузырь» в виде огромного количества избыточного предложения, или наоборот – уровень цен достиг дна и сейчас «самое время покупать». Об этом в своей колонке рассуждает экономист IMF group of Ukraine Григорий Кукуруза.

Рынок жилой недвижимости Киева за последние 4 года подвергся влиянию стольких внешних факторов, что рядовой покупатель мог окончательно запутаться в том существует ли на рынке «пузырь» в виде огромного количества избыточного предложения, или наоборот – ур
Инвестировать в украинскую недвижимость неосмотрительно
Григорий Кукуруза
Григорий Кукуруза
экономист IMF group of Ukraine

Основной аргумент апологетов первого мнения – существенно увеличившийся объем новостроек, предложения на вторичном рынке и количества выданных разрешений на строительство с одной стороны, — и вялое восстановление доходов населения и ипотечного кредитования с другой.

Позволю себе опровергнуть данный тезис. Количество столичных ЖК (как незавершенного строительства, так и введенные в эксплуатацию), в которых на сегодняшний день активно ведутся продажи, составляет 184 единицы. В 2013-ом году их было 142, а в конце 2016-го – 156. То есть большинство ведущихся строительных работ, которые мы сегодня можем наблюдать на улицах – это размороженные объекты предыдущих периодов, и только начавшиеся стройки, введение которых в эксплуатацию реально произойдет только в конце 2018 – середине 2019-го годов.

Если учесть, что со второй половины 2014 года количество переселенцев с оккупированных территорий в 1-1,5 млн. увеличило население столицы на 20-30%, а также второй, — не менее важный фактор — перелив сбережений из депозитов в недвижимость (отток вкладов из банковской системы за 2014-2016 годы составляет $16,8 млрд. ) – то легко видеть, что даже потенциальный рост количества новостроек в будущем (за январь-июнь текущего года Госархстройинспекцией обработано на 18% больше разрешительных документов, чем за соответственный период предыдущего года) не приведет к возникновению существенного излишка предложения на рынке недвижимости и последующего падения цен.

Что касается вторичного рынка, то сегодня объем предложения составляет в среднем 21,5-22 тыс. квартир, что больше уровня 2013-го года всего на 17-20%. Объясняется данный рост очень просто — увеличением общего объема рынка недвижимости и продажей жилья людьми, эмигрировавшими со страны и, ввиду общеполитической ситуации, — не желающими сохранять/удерживать столь рисковый и трудоемкий актив.

Отдельного внимания заслуживает динамика средних цен на недвижимость за последние три года. Так, несмотря на то, что согласно статистическим данным средняя стоимость 1 кв. метра продолжает находится на спадающем тренде и уже снизилась до 877$ (новострой) — на самом деле рынок начал плавное восстановление.

В свою очередь, продолжение падения среднего уровня цен связанно исключительно с изменением структуры предложения, а именно – увеличением удельного веса «эконом» и «комфорт» классов на 10-15% по сравнению с 2013-ым годом. На это уже указывает и падение соотношения между стоимостью 1 кв. метра и средней заработной платой с 4,27 в 13-ом году — до текущих 3,4. Таким образом, для избегания подобных искажений реальной ситуации статистикой и корректного отображения цен на недвижимость – необходимо вводить несколько ценовых индексов, отображающих динамику цен на различные классы недвижимости.

Однако нельзя согласиться и со вторым мнением – что недвижимость существенно недооценена и сейчас это один из наиболее лакомых объектов для инвестирования. Два периода волнообразного роста спроса в виде притока переселенцев и перелива сбережений из банковской системы мы уже пережили. И хотя цены начали плавное восстановление — макроэкономические риски технического дефолта и существенной девальвации в 2019-2022 годах все еще сохраняются. Немаловажным фактором роста спроса и, соответственно – среднего уровня цен, — мог бы выступить рост ипотечного кредитования. Напомню, именно низкие процентные ставки в 0-3% выступают одним из основных факторов, формирующих столь высокий уровень цен на недвижимость в странах первого мира. Однако ипотечный портфель банковской системы на сегодняшний день остается на уровне 2013-го года, что фактически означает полное отсутствие кредитования в данном сегменте. Что, впрочем, и не удивительно при средней стоимости ипотечных кредитов в 18-20% (средние ставки, предлагаемые ТОП-10 банками по размеру активов).

Следственно, до новости о том, что Украина успешно реструктуризировала выплаты по внешнему долгу, — инвестировать в недвижимость, на мой взгляд, крайне неосмотрительно.

Комментарии - 19

+
+15
AleksandrBank
AleksandrBank
5 декабря 2017, 16:16
«Следственно, до новости о том, что Украина успешно реструктуризировала выплаты по внешнему долгу, — инвестировать в недвижимость, на мой взгляд, крайне неосмотрительно.» — как это связано? Ничего не понял.
кредитование у нас в стране идет разными темпами, ив т.ч. банками не с ТОП 10 также, много других игроков. А также много тех застройщиков, оторые сами дают кредит, добрались даже до всем известных застройщиков.
+
+15
igor75
igor75
5 декабря 2017, 18:51
Звязано дуже просто! Якщо Україна не реструктуризує борги або не получить нову порцію кредиту, то може відбутися дефолт, відповідно велика девальвація, долар взлетить і ціни відповідно просядуть в ДОЛАРІ! Мова іде про ціни на нерухомість у валюті…
+
+25
igor75
igor75
5 декабря 2017, 18:54
Простий приклад! До так званої РГ за 100 000 доларів можна було взяти 1к., в Києві, на сьогодні за ці самі гроші легко 3к.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
6 декабря 2017, 10:36
Простий приклад: был мировой кризис по недв-ти в 2008 г и после последствия.
Второй момент, они в тот момент росли и неймоверно, и не было обусловлено не чем, тогда не было таких темпов роста строительства, сейчас цены давно замерли и держутся на уровне более 1-2 лет.
3-й момент, когда доллар с 8 до 27 прыгнул, сильно поменялись цены на квартиры?! 1-2-3 в новых домах?
Частные дома с ценником 150-1000 тис.дол.США понятно что стали некому не нужны, мы о них и не говорим.
Коммерческая недв-ть также не изменилась.

Ваш пример, мне лично хорошо знаком. Но дело в том что цена на 1 к. за 100 000 дол сформировалась теми кто покупал в 2007-2012 году. После таких цен все активно начали строить дома в Киеве и под Киевом в нереальных темпах, и очень сильно сбили ценники на старые квартиры, как итог цену существенно упала, так как предложение квартир, даже с учетом переезда в Востока огромного кол-ва населения, давало толчек застройщикам далее строить и строить, поэтому все строили кварталами и застаивали все что могли.
Посмотрите Ирпень, Бучу, П. Борщаговку, С.Борщаговку, Крюковщина, Бровары ну и Киев понятно. За 4 года там выросли кварталы после РГ, при том что ДЕФОЛТ в то время многие пророчили и курс прыгал до 35.
+
0
mary27
mary27
5 декабря 2017, 21:40
Какая каша в голове!
При чем тут ''новая порция кредита''?
+
+15
igor75
igor75
5 декабря 2017, 22:53
Ви читати вмієте? Я вище написав причому тут кредит, а так, як ви зробили вивід, що каша у мене в голові а не у вас, то думаю «моя твоя не понімає»!
+
+15
AleksandrBank
AleksandrBank
6 декабря 2017, 10:39
Игорь75 — дефолт обещали в 2014-2016 годах, может хватит?!!!
После этого НБУ жестко поджал межбанк, сами банки и т.д.
Деньги со сборов налоговй и таможни стали больше поступать.
Рынок авто новых и б/у также вырос после кризиса, потмоу постепления и экономика работает, неспотря на весь идиотизм властей, как например вчера с Саакашвили.
Никто не даст утопить Украину, легче президента сменить. Утопить и Дефолт — это только цель у одного государства — РОССИЯ!
+
0
mary27
mary27
6 декабря 2017, 11:43
Зрадари сами того не зная(или зная?) работаю на РФ)
Вспоминаю их визги про дефолт.
+
0
igor75
igor75
6 декабря 2017, 14:35
Олександр я не обіцяю дефолт Україні, він вже відбувся по виплаті боргу, самі знаєте кому! Країну не називаю, щоб неадекватних читачів не збуджувати, і не давати повід займатися любимою справою обзивати, звинувачувати і т.д.
Що стосується вашого посліднього речення, то я вважаю, що Ви бачите те, що на поверхні. І як правило люди які заагангажовані рідко крутять головою(головою маю на увазі в широкому значенні) і бачуть те, що відбувається під водою!
+
0
igor75
igor75
6 декабря 2017, 14:38
Мері27 ваші коменти про агентів і хто на кого працює, визги про дефолт і т.д., вже не цікаві!
+
0
mary27
mary27
6 декабря 2017, 15:08
Меня с собой не перепутали?)
Это ж вы визжите про дефолт, ''зраду'', ''усё пропало'' и тп?
И да, вы вместо того, чтоб ныть может пошли б на работу устроились(нормальную, а не каменты писать), а?)
А интересны ком-то мои комментарии, или нет — не вам решать)
+
0
igor75
igor75
6 декабря 2017, 18:04
Візьміть себе в руки…
Де я ввижав про дефолт, зраду і т.д.? По друге з чого ви взяли, що я не працюю на роботі, причом нормальній? А у вас є час писати коменти?
+
0
mary27
mary27
6 декабря 2017, 22:03
Где вы визжали про дефолт?
Забыли уже:
''Igor75 5 декабря 2017, 18:51
Звязано дуже просто! Якщо Україна не реструктуризує борги або не получить нову порцію кредиту, то може відбутися дефолт, відповідно велика девальвація, долар взлетить''
Не вы писали?)
+
0
igor75
igor75
6 декабря 2017, 22:27
Ну поперше прошу бути коректною і не фантазувати! Нормальні люди пишуть, говорять і т.д., може ви вижите я не знаю, я таке не роблю. Подруге я писав про інше, а ви бачите те, що хочете бачити. Я писав при яких умовах може відбутись здешевлення нерухомісті у валюті, наприклад дефолт, но це не значить, що я стверджував, що він відбудеться, чи я пророкую, чи я за нього. Навпаки я вважаю, що нас будуть підтримувати в коматозному стані, ніхто так не переживає за здоровя боржника, як кредитор!
+
+15
trof
trof
5 декабря 2017, 19:13
Не «пузырь», а «пирамида» на фоне сплошного демпинга и ценового дна. И это не биткоин, ёмкость рынка на три порядка ниже и действительно, резкий рост курса и смена лиц в системе государственного управления приведут к обвалу.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
6 декабря 2017, 10:41
Как не крути, а застройщики всегда в плюсе. Цены и скидки делают, при этом и далее строят.
В хрущевках всем уже тошно жить, и люди меняют локации.
+
0
mary27
mary27
5 декабря 2017, 21:42
''Немаловажным фактором роста спроса и, соответственно – среднего уровня цен, — мог бы выступить рост ипотечного кредитования. Напомню, именно низкие процентные ставки в 0-3% выступают одним из основных факторов, формирующих столь высокий уровень цен на недвижимость в странах первого мира.'' — покажите мне сумашедшего, который выдаст ипотечный кредит под 0-3%.
Тем более, недавно была статья про продажу ФГВФЛ прав требований по иптоеке.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
6 декабря 2017, 10:43
Застройщики дают некоторые под НОЛЬ на малый срок 1-3 года, но там свои нюансы: скидки нет, цена может быть привязана к курсу доллара т.е. кв.метры и т.д.
+
0
0675613
0675613
8 декабря 2017, 22:01
Плавного восстановления при 20% инфляции за счет станка и отсутствии инвестиции в условиях абсолютного неверия власти? Да сама власть в это не верит
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Страницу просматривает Владимир Снисарь.