Три подхода к модернизации киевских хрущевок

Какими могут быть пути решения проблемы, написал Domik.net. «Минфин» приводит сокращенный вариант текста. 

По данным статистики, на сегодняшний день жилой фонд в Украине составляет 977 900 000 квадратных метров жилья. По оценкам экспертов, около 75 млн квадратных метров устаревшего жилья в Украине является непригодным для проживания, так как находится в аварийном состоянии. В Киеве такого жилья около 9 млн квадратных метров, то есть шестая часть столичного жилого фонда является непригодной для проживания.

В конце 2017 года рассматривается три варианта решения проблемы хрущевок.

Первый – это реконструкция зданий с заменой коммуникаций, комплексным утеплением согласно современным стандартам энергоэффективности и приданием единого архитектурного облика. Этот вариант наиболее затратный для столичных властей: он полностью ложится на их плечи и не предполагает никакой компенсации. К тому же, для начала реализации программы в таком формате, городским властям необходим резервный фонд жилья, в который будут переселять жителей хрущевок. Очевидно, что фонда у города нет, как и средств для модернизации. Поэтому такой вариант город и не рассматривает.

Второй подход почти аналогичен первому, но предполагает достройку двух «мансардных» этажей – больше фундамент едва ли выдержит. Продажа квартир на этих этажах позволит частично компенсировать затраты. Потенциально жилье на достроенных этажах хрущевок может быть очень интересно для покупателей – малоэтажная застройка, старые зеленые районы с развитой инфраструктурой и почти полностью новое жилье.

Но, во-первых, непонятно, кто в таком случае – город или застройщик – будет курировать процесс отселения, заселения, собственно реконструкции и продажи новых квартир. Во-вторых, о полной компенсации речь не идет, и доходы от продажи 32-40 квартир на один дом (именно столько поместят 2 этажа типичной хрущевки) – это совсем не то, что доходы от продажи квартир в новой высотке.

Именно поэтому уже много лет обсуждается третий вариант – возможность сноса хрущевок и строительства на их месте нового жилья. Считается, что этот вариант лоббируют застройщики. А его противники предостерегают от значительного увеличения плотности застройки и увеличения нагрузки на дороги.

Какой может быть реконструкция «хрущевских» кварталов

Реконструкция кварталов старой застройки может быть выгодной не только для застройщиков, но и для жителей хрущевок и города в целом. Но только при условии, если она будет грамотно осуществлена.

Прежде всего, необходимо реконструировать не отдельные дома, а кварталы, застроенными старыми панельными хрущевками – их много не только на Лесном массиве, но и Воскресенке, Радужном, Нивках, Отрадном и части Шулявки.

Реконструкция кварталов должна осуществляться с учетом современных принципов урбанистики. Необходимо, чтобы новые детальные планы территории (ДПТ) предусматривали, помимо домов, общественные пространства, велосипедные дорожки, современную социальную, торговую, развлекательную и транспортную инфраструктуру. И все это – с учетом предполагаемого троекратного увеличения количества жителей. В таком случае в Киеве станет возможным появление современных европейских кварталов, в пределах которых их жители смогут не только жить, но и работать, ходить за покупками и отдыхать.

При реализации такого подхода выиграют все. Жители хрущевок получают современное жилье с новыми коммуникациями и современные, продуманные, удобные районы для жизни. Город избавится от депрессивных районов и обретет совершенно другой облик и репутацию. Ну, а застройщики получат большие участки с хорошей локацией для реализации своих проектов. Кстати, реализация проектов в описанном выше формате способна существенно повысить не только качество жизни, но и стоимость нового жилья.

Важный нюанс: комплексная реконструкция кварталов возможна только в районах, застроенных исключительно хрущевками. Там же, где хрущевки соседствуют с другими типами домов, как, например, на Печерске, более целесообразна модернизация отдельных домов с достройкой мансардных этажей.

В любом случае, для начала необходима разработка понятной и привлекательной для всех программы модернизации, затем – принятие соответствующего закона, разработка ДПТ, транспортное моделирование, желательно с привлечением иностранных специалистов. И только потом – начало работ. К 2025 году, когда анонсирован вывод из эксплуатации 2,8 млн кв. м хрущевок, этот процесс, возможно, только начнется.