Читати українською

Как не попасть в ловушку ненадежных застройщиков

В начале августа одна из главных артерий Киева, Харьковское шоссе, была перекрыта жителями восьми новостроек. Инвесторы требовали включить им электричество и воду. Люди вложили деньги в дорогую столичную недвижимость и думали, что готовая коробка это и есть собственное жилье. Но эти здания не были введены в эксплуатацию, инвесторы не получили документы, а техническая составляющая этих построек не выдерживает никакой критики.

В начале августа одна из главных артерий Киева, Харьковское шоссе, была перекрыта жителями восьми новостроек.
Фото: focus.ua

«В тех условиях, в которых дом оставил застройщик, дом не может получить технические условия, потому что это опасно. И мы, и люди остаемся заложниками», — сообщила пресс-секретарь заместителя председателя КГГА Петра Пантелеева Юлия Грамотная. Получается, недобросовестный застройщик бросил на произвол судьбы и чиновников, и своих клиентов. И таких вопиющих случаев по всему Киеву десятки, а по стране – сотни.

Ситуация с домами скандального Анатолия Войцеховского, который известен более 40 незаконными стройками в столице, загнала в безысходную ситуацию несколько тысяч граждан. Проблема в том, что эти инвесторы не проверяли никакой дополнительной информации о продавце недвижимости. Они просто поверили рекламе и низким ценам на жилье. Конечно, каждый инвестор ищет оптимальный для своего кармана вариант. Но не каждый понимает важность проверки застройщика перед тем, как отдать ему кровно заработанные тысячи американских долларов.

«На сегодня в судах находится 352 дела по искам Госархстройинспекции о сносе объектов самовольного строительства. Из них по 102 делам производство было открыто в прошлом году», — озвучил пугающие цифры глава Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины Алексей Кудрявцев. То есть власти не всегда идут на встречу инвесторам и закрывают глаза на то, что люди живут в несданных новостройках без каких-либо документов. Возможно, вскоре в Украине появятся первые прецеденты сноса незаконных новостроек.

Потеря финансовых средств, времени и в последствии самого объекта недвижимости – это то, что ждет недальновидных инвесторов, для которых единственным критерием выбора жилья является его дешевизна или мощная рекламная кампания. Эксперты же советуют проверять не только имидж застройщика, но и все документы на строительство, технические характеристики объекта и даже сделать юридическую оценку рисков. Если проверить имидж на форумах и в СМИ достаточно просто, то с техническими моментами и юридическим анализом простому инвестору разобраться очень сложно. Для этого нужно иметь не только понимание процессов возведения новостроек, но и иметь доступ к разного рода реестрам и базам.

«Базовый этап анализа новостроя — это получение правоустанавливающих пакетов документов от застройщика. Нужно знать целевое назначение земельного участка. Нужно ознакомиться с документом, который подтверждает покупку или аренду данного земельного участка. Дает ли право этот документ на постройку многоэтажного здания на данном участке или нет. Далее на подлинность и действительность проверяются разрешительные документы на начало строительства», — рассказывает Геннадий Паламарчук, директор отдела по работе с застройщиками портала недвижимости mesto.ua.

По данным Государственной службы статистики, в Украине временно приостановлено или законсервировано строительство 2433 многоквартирных жилых домов. Это очень много – тысячи семей остались без денег и с мрачными перспективами получить хоть какое-то жилье. Чтобы не оказаться на их месте, нужно определить для себя главные проблемы при покупке недвижимости. Среди них, как рассказывает Паламарчук, отсутствие необходимых разрешений и прав на землю, незаконное отчуждение земельного участка, аресты, ипотека, неуплаченные налоги, судовые споры, мошенничество и еще много других подводных камней.

Список потенциальных проблем можно продолжать. Но в существующей ситуации в нашей стране нужно понимать, что все эти пункты самому проверить невозможно. Ну не может рядовой гражданин проверить самостоятельно наличие ограничений по распоряжению недвижимостью, наличие прав третьих лиц на объект недвижимости или неправомерное оформление документов на объект недвижимости. Такую информацию не найдешь в интернете и СМИ, хотя она и помогает принять правильное решение при покупке жилья. Для этого есть специалисты, юристы и эксперты по недвижимости, которые могут посмотреть все эти детали по реестрах и уточнить по своих каналах, чтобы уберечь вас от потери денег.

«Должно существовать законодательное регулирование процесса строительства. Это, в том числе, сертификация и проверки застройщиков, чтобы не допускать незаконных строек и «строительных пирамид». В Украине есть базовый закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Но этого недостаточно. Может произойти девальвация, банкротство застройщика, а сам процесс строительство может заблокировать коррумпированный чиновник», — рассказала член постоянной комиссии Киевского городского совета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования Ольга Балицкая.

В такой ситуации на первый план выходит юридическая оценка рисков потенциального объекта инвестирования. Такие услуги, то есть полное сопровождение процесса инвестирования, обходятся всего в несколько тысяч гривен. Но в итоге могут сэкономить сотни тысяч. Трудно не согласиться, что в Украине покупка недвижимости – это очень серьезный шаг в жизни, и не стоит недооценивать рисков, которые он несет. Грубо говоря, помощь специалистов будет стоить 1% от стоимости объекта, но при этом полностью минимизирует риск потерять все 100%.

Сейчас пострадавшие инвесторы домов Войцеховского просят мэрию создать муниципальную строительную компанию, которой бы передали все проблемные объекты. Даже если это случиться – нужно будет проводить аудит и выяснять, сколько денег нужно на ввод эксплуатацию, достройку домов и аренду земли. А это займет годы. Целые годы без денег и без жилья. Это хороший урок для будущих инвесторов, которым стоит проводить аудит и проверять документы на дом до покупки жилья, а не после, когда внезапно исчезают и застройщик, и деньги инвесторов.

Комментарии - 15

+
+15
AleksandrBank
AleksandrBank
14 сентября 2017, 12:22
Хорошая статья.
+
+42
Captain  Cisco
Captain Cisco
14 сентября 2017, 12:37
Я всегда думал, что именно государство обязано не допускать возведения нелегальных зданий и мошенничества с ними. Т.к как граждане платят налоги на содержание контролирующих органов всех мастей. Где ошибка в моей логике?
+
+24
AleksandrBank
AleksandrBank
14 сентября 2017, 17:31
«Где ошибка в моей логике?» — ты наивный! Нельзя таким быть в Украине.
+
+15
Александр Чернов
Александр Чернов
14 сентября 2017, 19:29
Что за бред?

101% что после первого положенного кирпича в центре города (без взяток и документов) прибежит и ГАСИ и прокуратура… и будут и штрафы и намеки на взятки и с уголовным кодексом ознакомят…

ПОЧЕМУ: обычное рядовое предприятие тут же «бегом-бегут накрепить» за самовольное строительство… а другие строят целые кварталы?
Как это возможно?

Для начала надо как минимум выганять с должностей контролирующие органы.
+
0
Pens
Pens
15 сентября 2017, 0:47
«Что за бред?»
А ваш спич что, лучше? Рассуждать как Captain Cisco, может или законченный европеец из «страны непуганых идиотов» или малолетка-украинец, выросший в сферическом вакууме. Ну давайте всем сайтом упражняться в ид*отизме — а я думал, что полиция должна защищать своих граждан, а не пытать в РОВД, заставляя подписать признание по несуществующей вине; а я думал, что врачи должны спасать людей. а не вымагать деньги, отказываясь вырезать аппендикс человеку поступившему по скорой; а я думал, что судьи должны руководствоваться законом, из дел не должны исчезать улики и родственные связи, должность, взятки и т.д. не должны влиять на делопроизводство, приговор и его исполнение.
Так что AleksandrBank очень тактично выразился, сказав, что настолько наивным в этой стране не просто не стоит быть, а это опасно для жизни(это я уже от себя). А вы сразу — «Что за бред?»…
+
+27
Александр Чернов
Александр Чернов
15 сентября 2017, 8:57
Сокращу свой спичь до сути:

-Киевская власть должна решить эту проблему граждан (раз уже допустили)…
НО (раз она возникла) как минимум надо выгнать с должности руководителей ГАСИ и прокурора р-на и города вместе с профильными замами.

Иначе можно бесконечно по кругу решать проблемы все новых и новых незаконных домов.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
15 сентября 2017, 10:54
Александр Чернов, вы в курсе что у нас Киевом правит мировой экс-боксер, самый «европейский политик» — его имя Виталий Кличко.
У него в замах все топ менеджеры топ стоительных прощадок.
Мое слово наивность, как раз звучало о том что даже прошло сколько лет после революции и после того как мером стал Кличко — вы верите в что что за вас кто-то будет за чем то следить?! Это так?!
У многих граждан те что правят или контролируют иная мысль, проще закрыть глаза и получить ОТКАТ, которого хватит на 100+ кв.м. квартиру в центре и Лексус.

Без политики «что все будут наказаны кто это делал и кто ничего не сделал» начиная с Президента — у нас ничего не получится, и хватит верить в то что какой-то инспектор пойдет против взятки 10-50 тыс.дол.США или против замов Кличка.

Я был наивен в 2014, потом еще в 2015, но потом эта наивность в новой власти и переменах — прошла! Потому как налицо всем видно что все спускают на «нет», далее сели на потоки и рельсы и получают дань. Мы что-то сделали, только под усилиями ЕС и США, и их требованиями чтоб Украина не загнулась.
+
0
Александр Чернов
Александр Чернов
15 сентября 2017, 13:54
Я не киевлянин за замов не знаю…
НО покупателям этих квартир надо требовать 2 вещи:
-что бы город решил эту проблему (раз проморгал незаконную стройку)
-что бы замы ушли в отставку вместе с прокурором города и руководством ГАСИ

Первое без второго никак не поможет.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
15 сентября 2017, 16:31
«НО покупателям этих квартир надо требовать 2 вещи:
-что бы город решил эту проблему (раз проморгал незаконную стройку)
-что бы замы ушли в отставку вместе с прокурором города и руководством ГАСИ»
Вы назвали 2 вещи из Вашего сна?! Чтобы город рещил эту проблему — такое простое и всеохватывающее слово, не кажется Вам. Пусть город еще решит проблему с низкими зарплатами, раз уж так.
Покупатели теперь все перед покупкой квартиры будут требовать в Киеве и не только увольнением замов мера, прокуроров и руководство ГАСИ.

Как говорится в политическом ролике «В мене є мрія»!
+
0
Александр Чернов
Александр Чернов
15 сентября 2017, 16:41
По п.1
Город в праве создать КП, которое в праве принять деньги у «пострадавших» и заказом этого КП достроить инфраструктуру? За счет самих пострадавших. После чего дом можно сдавать в эксплуатацию.

По п.2 невижу ничего вообще не сбыточного. Люди не требуют это и не происходит.
+
0
Александр Чернов
Александр Чернов
15 сентября 2017, 16:43
… будут требовать увольнение замов мера, прокуроров и руководство ГАСИ…

-при наличии большого кол-ва пострадавших, ничего не реального. Если они потребуют…
Но я не слышал такой список требований.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
15 сентября 2017, 17:20
П.1. у пострадавших уже нет денег и они не хотят ничего докладывать и доплачивать. Ты где-то слышал на перекрытиях дорог и т.д чтоб там говорили о том что они готовы добавить или дофинсировать своими деньгами дом, чтоб его сдали и провели коммуникации?!
п.2. будут требовать, 1 неделю потребуют, но всем будет напралевать как президенту так и меру — это их люди, и тут нет того случая — когда попался на взятке, что тебя быстро сольют.
+
0
Александр Чернов
Александр Чернов
15 сентября 2017, 17:59
П.1 пострадавшие заплатят, никуда не денутся… Иначе у нас никак (вот за застройщик заплатит согласен-- фантастика у нас в стране).

п.2 Так пока граждане-пострадавшие не начнут требовать-- ничего и не изменится. Я же не говорю «посадить»-- это фантастика, а отставка руководства контрол органов еще реально.

Предложите свой вариант.
+
0
DenBV
DenBV
15 сентября 2017, 9:48
Днепр. Первейший из застройщиков города, и практически единственный адекватный в прошлом застройщик.
Дом (коробка) построен, но почему-то разрешение на начало строительства начали получать только через год после завершения строительства самого объекта.
Разрешение на начало получено, но теперь стал вопрос со вводом в эксплуатацию,
И тут понеслось, ширина пролета лестниц уже на 10 мм, лифт уже на 200мм.
Нормы изменили всеголишь 7 лет назад, дом начали строить 3 года назад.
Все документы и всю документацию никто особо не покажет,
но банальное разрешение на начало строительства крайне рекомендую спрашивать, а не только землеотвод.
+
0
Summer
Summer
18 сентября 2017, 19:59
Глубже надо смотреть. Родился в совке или в любой стране постсовка (может быть кроме Прибалтики) — считай что уже попал в ловушку на всю жизнь.
Не хватило ума или задора вовремя свалить — живи в вечной ловушке.
Даже если застройщик «сверхнадежный» и документы все в порядке — где гарантии финансово-экономической стабильности хотя-бы на год? Разве может воровская «элита» быть гарантом чего-либо?
Так что рискуем в надежде выиграть и уповаем на удачу.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться