$50 000 от НБУ: что на них можно купить за границей

Эксперты уже соревнуются в прогнозах, куда наши сограждане станут вкладывать сбережения. В фаворитах – жилье и акции западных компаний. И это закономерно: украинцы привыкли считать квадратные метры понятной и надежной инвестицией.

«Минфин» также провел опрос читателей и поинтересовался, насколько им интересны те или иные зарубежные активы. Оказалось, что в недвижимость за рубежом хотело бы инвестировать около 13% респондентов. 

Специализированные фирмы, с которыми пообщалась редакция, говорят, что клиенты с электронными лицензиями к ним еще не обращались. При этом констатируют: спрос заграничную недвижимость за последний месяц вырос примерно на 20%. Это вполне может быть связано с упрощением правил вывода денег.

«Минфин» решил поинтересоваться: на что хватит $50 000 от Нацбанка за границей и в каких странах лучше покупать жилье, чтобы в будущем хорошо на нем зарабатывать. И главное – как «зеленый свет» для инвесторов отразится на украинском рынке недвижимости и подешевеют ли квартиры. Ведь не исключено, что искать жилье за рубежом ринутся не только украинцы, имеющие «лишние» деньги, но и те, у кого есть, скажем, несколько квартир в Киеве, которые можно продать. А массовый выброс на рынок дополнительного предложения при крайне ограниченном спросе может спровоцировать обвал цен.

Курортный акцент

$50 тыс. – достаточно скромный бюджет для охотников за недвижимостью. Тем не менее, обзавестись квартирой или даже домом за границей за такие деньги вполне реально, говорит руководитель агентства «Евро рейтинг» Григорий Перерва.

По его мнению, украинцы станут рассматривать предложения, в первую очередь, в самых дешевых странах Европы – Болгарии, Албании, Польше, Черногории, Венгрии, а также в Прибалтике. В список приоритетных эксперт включил также Турцию.

«Покупатели, скорее всего, разделятся на две группы: те, кто будет искать недвижимость в курортных городах, чтобы отдыхать там самим и зарабатывать на аренде, и те, кто предпочтет вложиться в мегаполисы, где жилье можно сдавать внаем круглый год и по более высоким ценам», — прогнозирует Перерва.

Из курортных зон самые интересные – Болгария, Черногория, Турция.

К примеру, в Болгарии, по данным агентства DZR апартаменты в 72 кв. м, расположенные в новом комплексе с бассейном на курорте Солнечный берег, стоят 29,5 тыс. евро. Более скромные квартиры – студии, площадью до 50 кв. м и вовсе реально приобрести за 18-20 тыс. евро. При этом зачастую квартиры предлагаются не только с ремонтом, но и довольно приличной мебелью. Сдавать их в сезон реально от 20 евро в сутки. С учетом «интереса» управляющей компании, которая возьмет на себя хлопоты по поиску жильцов и содержанию квартиры в порядке, на руки владельцу дадут до 15 евро/сутки. Но это все равно очень даже прилично. За 5 месяцев активного пляжного сезона (май – сентябрь) «набежит» 2, 2 тыс. евро.

Приблизительно по таким же ценам можно купить и жилье в Албании. К примеру, 23,6 тыс. евро стоят апартаменты площадью 59 кв. м в курортном городке Дуррос. Впрочем, рассчитывать на толпы туристов там сложнее, чем в той же Болгарии, а сдавать апартаменты придется дешевле – от 10-15 евро/сутки.

В Черногории выбор недорогих объектов не столь широк. Например, в предложении DZR за $50 000 можно найти всего пару-тройку квартир. В частности, в курортной зоне Бечичи за такие деньги выставлены квартиры площадью 37 кв. м и 45 кв. м. в жилом, но достаточно скромном состоянии. Апартаменты получше продаются уже по 65-70 тыс евро. Но и арендные ставки впечатляют – 30-50 евро/сутки и более. А так как сезон в Черногории длится до позднего октября, то есть не пять месяцев, а шесть, владелец может получить на руки до 9 тыс. евро.

В Турции пляжный сезон длится еще дольше – до 9 месяцев. Но так как жилье там пользуется повышенным спросом среди европейцев и россиян, цены растут, и найти вариант до $50 тыс. непросто. К примеру, за такие деньги предлагается скромная однокомнатная квартира без ремонта в небольшом курортном поселении Махмутлар (Алания). Цены на более приличные апартаменты стартуют с 55-60 тыс евро. К примеру, за 55 тыс продается квартира в 100 кв. м в Алании. Но в любом случае на туристах в курортной Турции можно зарабатывать по $20-30 в сутки.

В последние годы украинцы все активнее посматривают и на недвижимость в Грузии. Курортные зоны там активно расстраиваются, а цены стартуют от 400 евро/кв. м. Скажем, в Батуми 1- комнатные апартаменты реально приобрести за 30 000 евро. Продавцы обещают сами позаботиться о сдаче жилья внаем.

Цены на западноевропейских курортах выше, чем в Восточной Европе. Впрочем, даже там реально найти варианты до $50 тыс.

«За такие деньги можно, к примеру, купить двухкомнатную квартиру в Аликанте (Испания) с видом на море», — рассказывает Основатель компании «Мигронис» Анатолий Летаев.

Впрочем, в основном предложение в той же Испании сосредоточено в ценовой категории от 100 тыс. евро. То же касается Франции, Италии и даже кризисной Греции.

Жизнь в мегаполисе

Выбрать жилье в некурортных городах неискушенному покупателю сложнее, говорят эксперты. С одной стороны, есть возможность сэкономить – в небольших поселках, мало интересных для туристов, недвижимость дешевле. С другой – такие квадратные метры могут оказаться интересными лишь его владельцу, а найти арендаторов будет почти невозможно. Это значит, что вам самим придется покрывать все коммунальные расходы, платить за содержание дома, налог на недвижимость и пр, что потянет, как минимум, на 100-300 евро в месяц.

Григорий Перерва говорит, что самый беспроигрышный вариант – жилье в крупных мегаполисах. «Его доходность составляет до 5% в год», — утверждает эксперт. То есть, потратив на квартиру $50 000, вы можете заработать «чистыми» $2 500. 

Впрочем, в большинстве европейских столиц цены «кусаются». Анатолий Летаев рассказывает, что цены на недвижимость практически во всех странах Восточной Европы, которая традиционно считается более дешевой, чем Западная, из года в год растут. Скажем, в Венгрии за последние три года они подскочили на 25-30%. «Если в 2014 году за 50 000 евро можно было купить квартиру-студию в центре Будапешта в хорошем доме, то сейчас такая же обойдется не меньше 70-80 тыс», говорит Летаев. В бюджет до $50 000 в том же Будапеште теперь вписывается разве что небольшая квартира – студия в 26 кв.м, требующая ремонта.

Дорожает и недвижимость в Польше. Местное население активно выезжает на заработки в Западную Европу и Великобританию, а сбережения вкладывает в квадратные метры. Поэтому сейчас до $50 тыс. можно найти разве что скромную квартиру (до 30 кв. м) на периферии. Скажем, за 30 тыс. евро реально купить студию в 27 в. м в Гданьске. 

Особняком стоят страны Прибалтики. «Там осталось много советского жилья. Его состояние оставляет желать лучшего, но стоит оно сравнительно недорого -  до 1 тыс. евро/кв. м», рассказывает Перерва. 

В небольших городках, которые буквально опустели после того, как местное население подалось на заработки в Европу, цены и вовсе смешные. Скажем, в Леванах (Латвия) за 9 тыс. евро предлагается 4-х комнатная квартира площадью 72 кв. м, правда, без ремонта. 

В большинстве западноевропейских мегаполисов цены на жилье зашкаливают. Даже в охваченной кризисом Греции скромную квартиру в Афинах реально купить только за 90-100 тыс. евро. Дом в пригороде Парижа можно приобрести за 170-200 тыс. евро, а в Праге – от 150 тыс. евро.

Есть нюансы 

Украинцу, мечтающему приобрести недвижимость за границей, стоит учитывать дополнительные особенности оформления объектов в собственность в каждой стране. Иногда они могут существенно увеличить бюджет. К примеру, иностранец, желающий купить недвижимость в Венгрии, должен сначала получить разрешение на покупку. Эта формальная процедура занимает, в среднем, 2 месяца. Сделку сопровождает адвокат и весь процесс может пройти удаленно без посещения страны. Достаточно доверенности, заверенной консулом.

Затраты на покупку недвижимости следующие: 

 - 4% налог на покупку, который оплачивается после приобретения объекта

— до 2% пошлина адвоката

— до 500 евро — оформление документов на право собственности и затраты на переводы и получение разрешения на покупку. 

В отличие от многих европейских стран, Венгрия не запрашивает документы о происхождении средств. Более того, покупатель, при оформлении сделки направляет средства на депозит адвоката и только после закрытия сделки деньги переводятся на счет покупателя. Как правило, при подписании контракта оплачивается 10% от суммы, адвокат вносит запись в реестр и объект блокируется на время получения разрешения на покупку, после этого вносятся оставшиеся 90%. Кроме того, отправителем средств от имени покупателя может выступать любое лицо или компания. Этот вариант был особенно популярен среди украинцев ввиду необходимости получать индивидуальную лицензию НБУ на инвестирование. 

В некоторых случаях возможно получить ипотеку при условии внесения 50% от стоимости объекта. Однако процент для нерезидентов достаточно высокий — 8-11%. Также в Венгрии достаточно просто открыть счет в банке, для этого не нужно иметь ВНЖ, доказывать связь со страной или получать налоговый номер», рассказывает Анатолий Летаев. 

Схожие правила действуют в большинстве стран Восточной Европы. В Албании, к примеру, стоимость оформления недвижимости обойдется до 1 тыс. – 1, 3 тыс. евро. При этом есть и бонус – страна рассматривает возможность предоставления ВНЖ тем, кто готов инвестировать в местную недвижимость. 

Такие же льготы предоставляются в Прибалтике. Но если ранее стоимость покупки не учитывалась, то с недавних пор право получения вида на жительство дает только наличие дорогого жилья (от 200 тыс. евро)

Что будет с ценами в Украине? 

Управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов считает, что массового оттока покупателей с украинского рынка с связи с нововведениями от НБУ ожидать не стоит. С коллегой согласен и Григорий Перерва.

«Дело в том, что доходность недвижимости у нас выше, чем в Европе – 4-5% против 10%. У нас заработать на той же аренде можно намного больше, чем за границей, учитывая, что можно не платить налоги», — отмечает эксперт. 

Но если украинцы все же воодушевятся идеей обзавестись жильем за границей, отток потенциальных инвесторов с рынка будет достаточно ощутимым. По словам Артюхова, доля инвестиционных сделок разнится в зависимости от региона страны. «К примеру, в Киеве она минимальная, около 5%, в Одессе, пожалуй, максимальная – около 20%. Инвестиционно-привлекательная недвижимость во Львове и Ивано-Франковске. В среднем по Украине таких сделок до 10%», — подытоживает эксперт. Если 10% потенциальных покупателей вдруг исчезнут с рынка, цены рискуют еще больше просесть. За последний год цены на столичной первичке и так снизились на 5-7%, а всего с 2015 г недвижимость подешевела на 20-25%. В случае дальнейшего снижения спроса возможны скидки еще в 5-10%, прогнозируют эксперты.