Квартира превратилась в безликий товар

Иван Компан

Профессор КSE, преподаватель Эдинбургской бизнес-школы

Наверняка, каждого киевлянина, который ходит пешком и смотрит по сторонам или ездит по городу наземным транспортом, иногда отрываясь от руля или смартфона, занимают важные вопросы: «Для кого строятся все эти дома? Кто в них будет жить? Станет ли Киев восточноевропейским Сингапуром, приютив всю Украину?». Не сомневаюсь, что те же вопросы волнуют жителей областных центров, с той лишь разницей, что в провинции масштаб строительного бедствия поменьше. Итак, зачем нам такое количество жилой недвижимости и что с ней будет дальше?

Если бы сейчас была советская власть, и вместо нынешних рыночно ориентированных лидеров у руля находился, например, Никита Сергеевич Хрущев, то мы с большой вероятностью смогли бы предположить, что государство решило обеспечить народ жильем. Пусть плохоньким, но своим, отдельным, с индивидуальными сортирами и ванными комнатами. Но те времена, когда партия «искренне заботилась» о народе, слава богу, прошли, поэтому в причинах масштабного строительства остается искать исключительно коммерческие рыночные мотивы. А, если рынок, то всем должны управлять силы спроса и предложения.

Логика спроса предельно проста: до недавних пор при отсутствии других возможностей для инвестиций недвижимость была едва ли не единственным способом хоть как-то сберечь деньги. Наверное, не последнюю роль в таком инвестиционном выборе сыграла историческая память народа. Как для блокадника сухарики, так для советского человека эпохи развитого социализма собственные квадратные метры были вожделенной мечтой. Чего только люди не делали за прописку в большом городе. Все делали!

Проще перечислить, что не делали. Да и теперь продолжают. Только сейчас это все делают вначале ради денег, а уж потом покупают киевскую «прописку», иногда в десятках квартир одновременно. Прав был Бернард Шоу, когда говорил, что человек без адреса выглядит подозрительно, а человек с двумя адресами выглядит подозрительно вдвойне. Утолив первый квартирный голод, воображение исторически голодных людей начинает рисовать картинки, где рынок недвижимости непрерывно растет, растет, растет и делает собственников жилья все богаче, богаче и богаче. Вот вам и спрос!

Цели сил предложения – тех, кто строит и продает эти бесконечные кварталы, тауны и нейборхуды, тоже весьма незатейливы. Прежде всего, они, конечно, выполняют историческую миссию – дают бездомным кров над головой. Более того, радея об общественном благе, отдают этому делу всех себя без остатка, выворачиваясь буквально наизнанку. Они используют связи и знакомства и даже раздают собственные наличные в конвертах, чтобы выбить для будущих жильцов кусочек земли получше.

Не в чистом поле на окраине, а в историческом центре, где-нибудь посреди старого парка, в окружении многолетних деревьев, ближе к историческим памятникам или иногда на их месте. Благородно! Да и вправду, зачем это старье в центре сберегать, голодным ведь не история, а еда нужна. Ну и о себе благотворители от строительства тоже не забывают, снимая за свои труды да заботы со счастливых клиентов (не)большую оплату. Обычный бизнес, ничего нового.

Вот так тихо, мирно и сбалансировано текла жизнь на нашем рынке недвижимости. Точь-в-точь, как когда-то метко выразился Баффетт: «Квадратные метры продавались теми, кому было на все наплевать, тем, кто не хотел думать – недостатка ни в одних, ни в других не было». А вот с недавних пор кое-что начало меняться как с одной, так и с другой стороны.

Помните, как все начиналось? Застройщиков, возводивших новые необычные красивые дома, можно было на пальцах одной руки пересчитать. Кто-то строил для богатых, кто-то ориентировался на средний класс. Покупатели чувствовали разницу и готовы были платить больше: за престиж, комфорт и качество. Сейчас в основном строят для бедных. Квартира превратилась в безликий товар (commodity). Ну согласитесь, какая разница между жилым комплексом «Царский», возводимым компанией Интербудмашмех около Окружной и «Княжим кварталом», который строит Экспопромстройпостач на небольшом удалении от Троещинской ТЭЦ?

Примерно такая же, как между двумя баррелями нефти марки Брент. Лучше тот, который дешевле. Так что, других рычагов влияния на продажи, кроме снижения цены, нет. Все решает именно она – цена! Таков закон для компаний, торгующих безликим товаром, и украинским застройщикам его не изменить. Остается лишь подчиниться и снижать цены в надежде продать еще хоть несколько квадратных метров.

Позволение украинцам инвестировать за границу – еще один мощный удар по рынку недвижимости. Вместо того чтобы на $50,000 купить несколько десятков метров низкокачественного жилья благоразумный инвестор теперь купит акции какой-нибудь компании или ETFa. Это позволит лучше спать ночью и не думать о том, что дом не достроят или не введут в эксплуатацию, избавит от мыслей о росте цен на коммуналку и содержание придомовой территории, введении налога на недвижимость, незащищенности реестра собственников квартир.

Больше не нужно будет подпитывать уверенность в завтрашнем дне фантазиями о том, что квадратный метр жилья в Киеве должен стоить дороже, чем в Будапеште или Праге. Да и в случае чего, если придется покинуть страну, акции, в отличие от недвижимости, всегда при вас останутся. Так что ряды спроса точно поредеют на несколько десятков тысяч по $50,000 ежегодно.

Похоже, что на фоне растущего предложения и падающего спроса, рынок недвижимости, как объект для инвестиций и средство приумножения личных финансов, находится на пороге серьезных испытаний. Скорее всего, лучше избавляться от таких вложений, пока пузырь не лопнул. Ведь падение будет стремительным и болезненным, как всегда происходит с неликвидными активами. Это раз!

Во-вторых, инвестиционная стратегия, сводящаяся к покупке квартир пачками, лишена всяческого эстетизма. Ну разве можно сравнить удовольствие от торговли ценными бумагами на международных рынках с покупкой новостроек, их ремонтом, сдачей нерадивым жильцам, выбиванием арендной платы и покупкой новых квартир в ожидании, что вот еще немного и цены на жилье вернутся к уровню 2007 года. Они-то, конечно, вернутся, но только после того, как доллар снова станет «по восемь».

Ну и последнее, не о финансах! Представляете, как хорошо будет в Киеве без всех этих строительных площадок, пугающих поросшими травой котлованами и ржавыми скелетами недостроенных зданий, огромных грузовиков с бетоном и мусором, развозящих грязь новостроек по старым киевским улицам, башенных кранов, торчащих где ни попадя, посреди исторических мест, и в конечном итоге, толп возмущенных «инвесторов», требующих наказать очередных строителей-аферистов. Даже не верится, что такое, вообще, возможно.