Какие налоги платят инвесторы и застройщики в 2017 году

Фонды финансирования

Фонд финансирования строительства (ФФС) — это один из основных финансовых инструментов, благодаря которому можно приобрести жилье в новостройке. Согласно закону Украины №978-IV от 19.06.03 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», ФФС — это не юридическое лицо, которое наделено правом создавать фонд, в обязанности которого входит привлечение средств юридических и физических лиц с целью финансирования строительства, для последующей передачи недвижимости в собственность инвесторам.

Согласно закону, после введения строительного объекта в эксплуатацию, имущественные права регистрируются на инвесторов.

Строительная компания, которая получила вознаграждение от фонда финансирования за выполненные работы, выплачивает с полученной суммы налоги. В этом случае вознаграждение считается доходом, на который начисляется 18% налога на прибыль и 20% НДС.

Покупка ценных бумаг

Такой тип финансирования регулируется Законом Украины №3480 «О ценных бумагах и фондовый рынок» и положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным решением №322 Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР). Согласно этим положениям, в такой форме финансирования выступают три стороны:

— хранитель беспроцентных целевых облигаций — банк или компания по управлению активами, которая отвечает за реализацию ценных бумаг путем продажи облигаций и обслуживания эмиссий;

— эмитент — застройщик, на которого оформлен участок под строительство;

— номинальный держатель — это собственник целевых облигаций, а значит — инвестор, который приобрел ценные бумаги у хранителя.

Целевые облигации, в большинстве случаев, выпускают в бездокументарной форме, а единица облигации равняется определенному количеству квадратных метров площади. Покупая квартиру, инвестор приобретает пакет ценных бумаг, общая сумма которых соответствует заявленной площади жилья. Имущественные права инвестор получает только после возмещения полной стоимости целевых облигаций, на которые оформлен договор.

При первичной операции по оформлению целевых облигаций ценные бумаги не облагаются налогами. Но при оформлении договора купли-продажи между хранителем и будущим держателем — в обязательном порядке высчитывается налог НДС размером в 20%. Он распространяется на разницу между ценой первичной покупки и последующей продажи этих ценных бумаг.

Продажи через инвестиционные фонды и институты финансирования строительства не подлежат налогообложению. Застройщики пользуются такой схемой, чтобы избежать начисления налогов. Но погашение стоимости ценных бумаг и передача прав на недвижимость облагается НДС. При такой форме инвестирования застройщик, по результатам хозяйственной деятельности, обязан оплатить налог на прибыль в размере 18%. На покупку построенного жилья от застройщика на инвестора налоги не начисляются.

Купля-продажа недвижимого имущества

После внесения изменений в Закон Украины №9024 «Об инвестиционной деятельности», последующее финансирование жилищного строительства с привлечением средств частных лиц может осуществляться только через фонды инвестирования (ФФС, ФОН, ИСИ) или путем продажи целевых облигаций. Но компании, заинтересованные в реализации жилья без привлечения третьих лиц нашли решение: продажа имущественных прав с последующим заключением форвардных контрактов и дальнейшим оформлением заключительного договора уже купли-продажи недвижимости.

По такой схеме, инвестор выкупает часть квартиры, тем самым гарантируя, что в будущем выплатит остаток ее стоимости. При этом, инвестор приобретает имущественное право, которое обязует застройщика через условленное время предоставить оговоренное в договоре имущество. Форвардный контракт составляется при совершении первой сделки. В нем указывается сумма, которую инвестор обязан внести после введения недвижимости в эксплуатацию. Эта сумма определяется, как стоимость получения права собственности на оговоренный объект недвижимости.

Хотя последующими оформлением и регистрацией прав собственности занимается инвестор, налогами облагаются операции застройщика и продавца. По закону, компания получает прибыль от первичной продажи недвижимости, на что начисляются налог на прибыль в 18% и налог на добавленную стоимость размером в 20%.

Ипотека

В ипотечном кредитовании с оформлением закладных участвуют три стороны: застройщик, инвестор и финансовая компания. При оформлении ипотеки финансовое учреждение-партнер застройщика выплачивает за инвестора стоимость имущественных прав, а затем и стоимость права собственности на недвижимость. В свою очередь, инвестор составляет договор купли-продажи с застройщиком и договор займа с финансовой компанией. Согласно договору, построенная в будущем квартира представляет собой предмет займа и, в случае невыплаты кредита, финансовое учреждение может отсудить квартиру, чтобы погасить кредитные обязательства.

Согласно нормам, указанным в Налоговом кодексе Украины, передача объекта ипотечного кредита инвестору, как должнику считается первой поставкой жилья. Поэтому, у застройщика возникает обязательство по выплате НДС в размере 20%. Инвестор в таком случае выступает в роли покупателя, поэтому при оформлении договора купли-продажи имущественных прав и договора купли-продажи собственности должен оплатить налог на доход в размере 18%.

Договор уступки прав

Такой тип инвестирования заключается в том, что квартиры продают инвесторы, которые вложили деньги в жилье на более ранних этапах строительства. Переуступка — это процесс оформления договора, по которому владелец права требования объекта инвестиций переуступает другому инвестору эти права. Этот способ покупки жилья выбирают потому, что действующие инвесторы продают ранее купленные квартиры по меньшей цене, чем предлагает застройщик. В оформлении сделки участвуют три стороны — владелец инвестиций, будущий инвестор и застройщик. Строительная компания дает согласие на продажу жилья и подтверждает, что у владельца жилья нет задолженностей. До завершения оформления договора и всех выплат, новому инвестору переходят все права и обязанности предыдущего собственника.

Если в выбранном проекте строительства используется схема финансирования через ФФС — новому инвестору не начисляются дополнительные налоги. Если при покупке жилья необходимо переоформить предварительный договор купли-продажи имущественных прав — такая форма переуступки заверяется нотариально. Поэтому новый инвестор принимает обязанность выплатить налог на пенсионное страхование по ставке в 1% от общей стоимости жилья, когда будет заключаться основной договор. При оформлении переуступки налоги начисляются и первоначальному инвестору. Если цена в договоре по переуступке отличается от цены приобретения — новый инвестор платит налог на доходы физических лиц в размере 18% и военный сбор по ставке в 1,5.