Каждый инвестор по-разному подходит к выбору застройщика. Одни придирчиво изучают документы и договора, действуя на нервы менеджеров застройщика; другие опираются больше на интуицию; а кто-то — доверяет свои кровные сбережения потому, что так сделала соседка или лучшая подруга…
27 февраля 2013, 17:13
Читати українською
7 самых популярных способов «кинуть» инвесторов в недвижимость
Однако от «Элита-центра» и им подобных все это никогда не выручало. По разным подсчетам, на сегодняшний день, от строительных афер, да и просто, от неудачного менеджмента застройщиков в Украине пострадало от 140 000 до 300 000 человек.
Владимир Боряк
"Многие из них возлагали надежды на помощь государства. Однако и тут инвесторов ждало разочарование. Все потуги чиновников заканчивались созданием комиссий по проблемам недостроев или разработкой различных нормативных актов. До реальной помощи дело не доходило.Конечно, простой украинец не всегда сможет распознать мошенников, однако свою программу-минимум он выполнить должен. Для этого необходимо просто знать об основных рисках инвестирования и методах их выявления. Таковых можно насчитать семь", — говорит Владимир Боряк, юрист ЮФ «ConstructiveLawyers».
1. Банкротство
Простой и популярный способ. Согласно законодательству, после ликвидации предприятия все обязательства последнего прекращаются. Чтобы не вложить деньги в предприятие-банкрот, перед подписанием договора необходимо получить извлечение из государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. В этом документе содержится информация о пребывании предприятия в процедуре банкротства, ликвидации и т.п.
2. Финансовая пирамида
Застройщик, испытывающий финансовые проблемы, не успев закончить строительство одного дома, начинает привлекать средства в строительство второго и третьего. Деньги, полученные от продажи новых объектов, направляются в строительство проблемного. А на второй и третий объекты впоследствии денег уже не находится. Чтобы не стать жертвой аферистов, внимательно изучайте историю компании застройщика и ее репутацию на рынке.
3. Отсутствие разрешительной документации
Риски значительно повышаются, если у застройщика нет необходимой разрешительной документации (разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале строительных работ, документы, удостоверяющие права на землю и т.д.). Без таких документов строить запрещено. Даже если объект будет достроен, инвестор не сможет стать его собственником. Ликвидность такого имущества и его стоимость значительно снижается.
4. Большие долги
Если застройщик имеет большую кредиторскою задолженность перед своими партнерами, деньги инвестора, скорее всего, пойдут на погашение такого долга, а не на строительства жилья. Чтобы не рисковать своей инвестицией, следует изучить единый государственный реестр судебных дел. В нем можно найти информацию о наличии долгов перед третьими лицами. Также, есть смысл сходить на строительную площадку и пообщаться со строителями. Если рабочие не довольны уровнем зарплаты, задержками или ее невыплатой — это первый «звоночек».
5. Двойные продажи
Распространенной аферой является осуществление двойных продаж одной и той же квартиры. Далеко ходить не нужно, достаточно вспомнить печально известную аферу «Элита-центр», где застройщик продавал одни и те же квартиры по нескольку раз, получая при этом сверхприбыль.
6. Покупка заложенного жилья
Принцип такой аферы очень прост: застройщик, испытывающий финансовые трудности, берет кредит в банке, оставляя в залог имущественные права на квартиры в строящемся им доме. Если застройщик не возвращает кредит банку, задолженность будет погашена за счет заложенных квартир, независимо от того, проданы они или нет. В этом случаи выгода для застройщика та же, что и при двойных продажах — сначала квартира продается инвесторам, а потом под нее берется кредит, который впоследствии не возвращается.
Суть этой проблемы заключается в законодательном регулировании инвестиционной деятельности в Украине. Сейчас инвестирование в строительство жилья осуществляется более чем по 10-ти различным схемам (покупка-продажа имущественных прав, предварительные договора покупки-продажи, покупка-продажа закладных, облигаций, инвестирование через фонды финансирования строительства и т.п.).
Большинство из перечисленных выше схем не являются инвестиционными, согласно закону; соответственно и законодательство, направленное на защиту инвестиций, на такие правоотношения не распространяется. Исключить же двойные продажи и передачу квартир в ипотеку возможно только при инвестировании через фонды финансирования строительства (об этой схеме будет рассказано в следующем материале).
7. Ребрендинг застройщика
К ребрендингу относятся всевозможные мероприятия по изменению бренда, либо его составляющих: названия, логотипа, визуального оформления бренда. Безнадежно испортив свою репутацию, застройщики, а точнее их учредители, зачастую создают новые фирмы, от имени которых продают квартиры в проблемных недостроях либо начинают новое строительство. Если вы из открытых (или других) источников можете проверить репутацию менеджера или собственника компании, то это обязательно нужно сделать.
Владимир Боряк
Комментарии - 25
Нужно заказать такую услугу у адвоката Мари Самборской.
Ваш выбор — не ходить к докторам вообще. :)
Подскажите, кто занимается подобными услугами?
Обращаться за помощью можно как в нашу компанию, так и в любую другую. В любом случае, если решите обращаться, то поинтересуйтесь как долго юр. фирма занимается и специализируется в строительном праве.
Это как с врачами — или рискуешь и идешь к участковому, который зачастую и толковее потому что практика регулярная, и дешевле, или идешь к профессору от медицины и как правило ответ такого светила не соответствует его стоимости.
Возле меня 2 дома строят (см. мой коммент внизу), дак я просто немного читая на форумах знаю все «говно» про этого застройщика.
Ничего сложного.
Строят на Руданского 9-а ЖК «Молодежная инициатива», при этом в ЖК «Затишний» Руданского 3-а который должны были давным давно построить здали в эксплуатацию только 3 секции из 6-ти.
Для этого застройщика характерны такие характеристики как:
2. Финансовая пирамида — по киеву стоит несколько недостроеных обьектов и деньги от физиков-инвесторов идут часто на достройку старых обьектов, а на новые идет только небольшая часть.
3. Отсутствие разрешительной документации — строят без разрешений, потом квартиры не вводятся в эксплуатацию (1 дом исключение — ЖК «Затишний» Руданского 3-а, полдома смогли здать в эксплуатацию) — получается «абсолютная» недвижимость (потом нельзя продать так как нету документов).
6. Покупка заложенного жилья — насколько знаю в ЖК «Затишний» продают квартиры заложенные в Пиреус Банке.
7. Ребрендинг застройщика — как описывалось выше постоянно меняет название застройщика для разных обьектов («УКО груп», он же «Мелаполисстрой», он же «City Group»), чтоб негативные отзывы с предыдущих незаконченных строек не уменьшили продажи «воздуха» в новых обьектах
Помимо финансовой пирамиды, отсутствия разрешительных документов, покупки заложенного жилья и ребрендинга, о котором Вы сказали в комментарии, можно еще добавить банкротство. Живой пример — строительство ЖК «Печерский бастион». 17 января 2013 г. ООО «Сфера-Сити», застройщик ЖК «Печерский Бастион», начало процедуру прекращения юридического лица, связанного с реорганизацией. И хотя процедура реорганизации все же отличается от процедуры банкротства, но для инвесторов хорошего в этом мало… Насколько мне известно, после массовой огласки застройщик отказался от этой идеи.
Очень верно так же было сказано о ребрендинге застройщика «Уко групп». Сейчас компания называется Сити групп, а в ее состав входит множество никому не известных маленьких фирм, таких как ООО «Классика строительства», ООО «Эверест-плюс», ООО «Сфера-сити», ООО «Мегаполисстрой», ООО «Капитал риелти», ООО «Укркарго», ООО «Континент строй», ООО «Литой камень», ООО «Социальная молодежная инициатива», ООО «Сосновый квартал», ООО «Будестейт-ТД» и много других. Инвесторы, приобретающие квартиры в таких новостройках, абсолютно не понимают, какая на самом деле строительная компания строит объект, куда они вложили свои кровные сбережения.
А что касается долгов — в судебном реестре можно найти большое множество судебных решений о взыскании с компаний, связанных с «Уко групп» миллионных долгов.
Людей тех жалко кто туда деньги вкладывает (долго они будут квартиры получать, если получат конечно).
Видел их рекламу «Квартири от надежного застройщика», дак было желание дописать приставку «не» возле «надежного».
— Руданского 3-а (Дом начали строить в 2005-2006, сейчас до сих пор 4-5 секцию не достроили, и пока я год на руданского жил в соседнем доме они ничего не сделали чтобы его доделать и сдать, так что тек то вложились в секцию 1-3 в 2005-2006 все таки получили квартиры, а вот те кто вложился в 4-5 секцию уже 7-8 год получить не могут)
— Руданского 9-а (За год что я жил на руданского там построили всего 1-2 этажа парковки и 2 этажа дома только в одной секции, хотя по расказам продажников и в их рекламе они за 2 года должны были построить 3 секции вроде по 24-26 этажей, так что строить его с такой скоростью будут еще лет 10 минимум, если вообще достроят. Там даже помню как-то собирался митинг в этом 2013 году — инвесторы кричали на Войцеха с охраной и требовали продолжать строить дом).
— Харьковское шоссе 19 (там дом тоже строят с 2005 года, документов жильцам на право собственности не видать, там даже готовые квартиры сейчас продают по 7500 грн за метр квадратный, но насколько я знаю без документов подтверждающих право собственности, так что продавать вы его в случае необходимости будете очень долго либо с большим дисконтом).
Про качество я вообще не говорю, строят по принцыпу «я его слепила из того что было», как говорят строители дом можно построить почти на одном песке (размешивать цемент. раствор и цемента добавлять совсем немного, а практически один песок), но насколько долго простоит данный дом — вот это вопрос.
Вы зайдите на форумы, посмотрите сколько желающих продать свои метры квадратные в домах построеных УКО, тогда все поймете, так как все стараются продать фуфло и купить что-то получше.
П.С. сам пару лет присматриваюсь хочу купить 1-к в новострое за нормальную цену, но все недорогие варианты по Киеву — это все УКО (то есть риск получить квартиру но без документов, либо вообще не получить квартиру и любоваться на недостроеную коробку которая будет стоять годами).
Также стоит учитывать что в среднем за аренду 1-к квартиры аренда за один год равна 9-10% от стоимости квартиры, так что вложение денег в квартиру и ожидание следующих несколько лет в надежде ее получить не лучшая инвестиция.
Инвестиция не привлекательная, я с Вами согласен, но все активы держать в банке, тоже рисковано.
Что Вы думаете о ЖК «Дом на проспекте Правды»?
— холодно;
— лифт уже полгода не работает;
— окна кривые -дует ветер;
— из вент канала воняет гавном;
— крыша дырявая — на потолке пятна;
— воруют;
— грязно;
— всем на все насрать — никто не за что не отвечает — работникам можно ничего не делать все равно не уволят;
— красивая обертка (офис продаж) — гнилая конфетка (жилье);
— ГАСК дом не принимает — для этого есть суд, который за деньги все решит;
— «быстрая» скорость строительства — всего 5 лет и 1подъездная секция готова;
— экономия на всем и отличительная особенность — хреновое качество строительства.
Никому не советую с ними сотрудничать. Выбирайте застройщиков с именем!