Стоит ли покупать квартиру для сдачи ее в аренду?

«За последние два месяца цена квадрата на первичном рынке практически не изменилась. Ежегодно в летний период, особенно в июле-августе, на рынке падает спрос, поэтому цены никто не поднимает», — уверен руководитель отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя.

В то же время, столичные арендодатели в этом году предпочли увеличить расценки. С января по октябрь средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в столице выросла на 19,6% — до 475 долларов/мес. Покупка квартиры с целью сохранения средств и прицелом на будущую доходность от сдачи метров в аренду снова стала финансово интересной.

Столичное решение

Какова же цена «входа» в такую инвестицию? В Киеве, где выбор строящегося жилья очень велик, квартиры продают в домах экономкласса по цене 7,5-9,5 тыс. грн за квадрат.

«Однокомнатные квартиры сегодня можно купить практически в каждом строящемся доме. К моменту завершения строительства распродаются практически все такие квартиры. В классах „эконом“ и „бизнес“ метраж однокомнатных квартир — 35-45 кв. м и 55-60 кв. м соответственно», — отмечает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ.

Так что цена «входа» — от 40 тыс. долларов. Правда, при покупке за такие деньги придется минимум полгода ждать сдачи дома в эксплуатацию, а потом еще несколько месяцев приводить квартиру в жилое состояние.

Впрочем, малая площадь «единичек» в киевских новостройках — явление редкое. На такие планировки идут застройщики, возводящие точечные проекты экономкласса на окраинах. В ЖК «Жемчужина Троещины» за квадрат просят 7,5 тыс. грн, минимальная площадь однокомнатной — 36,7 кв. м, максимальная — 51,4 кв.м. В итоге стоимость «единички» в комплексе стартует от 34,4 тыс. долларов.

У именитых киевских строительных компаний — другая политика планирования квартир и ценообразования. Площадь самой скромной однокомнатной от «Киевгорстроя» в доме экономкласса по ул. Лисковской (Деснянский район) — 48,7 кв. м, а цена квартиры — 55,4 тыс. долларов.

В ближайшие месяцы жилье в новостройках может подешеветь еще на 3-5%. «При выходе новых проектов ожидаемые цены будут скорректированы в сторону уменьшения. Хотя все зависит от экономической стабильности в стране: страна стабильна — цены стабильны. Страна нестабильна — цены нестабильны», — уверен генеральный директор ПСГ «Ковальская» Сергей Пилипенко. По мнению Алексея Говоруна, для резкого изменения цен в этом году нет никаких предпосылок. «Мы ожидаем, что этой осенью цены на первичку будут оставаться на установившемся ранее уровне», — говорит г-н Говорун.

Региональная тишина

В городах-миллионниках спрос на первичку гораздо скромнее, чем в столице, а выбора у покупателя почти нет. Более-менее активное строительство ведется в Одессе, где часто жилье приобретают киевляне. Впрочем, одесские застройщики возводят дома в основном бизнес-класса. Отсюда и довольно высокие цены — 9-16 тыс. грн/кв.м.

В ЖК «Альтаир», строительство которого находится на стадии котлована, приобрести однокомнатную можно по цене 6,2 тыс. грн/ кв.м при площади квартиры около 35 кв.м итоговая цена «входа» составит порядка 27 тыс. долларов. Правда, новоселья придется ждать до конца 2014 года. В первом квартале 2014-го обещают сдать ЖК «Звездный городок 2», где цена метра составляет 8,8 тыс. грн, а общая стоимость «единички» — 43 тыс. долларов. В Днепропетровске, Донецке, Львове купить квартиру в доме экономкласса можно по цене 6-10 тыс./кв.м, то есть за 30-55 тыс. долларов. Как и в Одессе, цены в этих городах стабильны, а небольшой рост цен (в пределах 4%) происходит лишь с приближением момента сдачи объекта в эксплуатацию.

В Харькове жилье стоит дешевле: 4,8-8 тыс. грн за квадрат. Приобрести «единичку» в новостройке можно за 28-40 тыс. долларов. «Существенных изменений цен на первичном рынке недвижимости за последние несколько месяцев не произошло. Среднерыночная стоимость метра жилья увеличилась на 0,07% — с 7640 грн/кв. м в июле — до 7645 грн/кв. м — в августе 2012 года. В классе „эконом“ произошло снижение стоимости квадратного метра на 0,42%», — рассказал президент компании «Авантаж» Анатолий Денисенко. По его мнению, до конца года цены на первичке не изменятся: «Активно строят в городе не более пяти компаний. Изменение цены в течение 2012 года составит плюс 7-8%».

Инвестируем?

Осень 2012 года — хорошее время для инвестирования в недвижимость. Правда, стоит крайне осторожно отнестись к супердешевым предложениям, за ними могут скрываться нечистые замыслы застройщиков, и есть вероятность остановки строительства (подробнее о важнейших шагах инвестора до подписания договора покупки на стр.20). Если же репутация застройщика сомнений не вызывает, остается только приобрести метры в успешном объекте.

«Стоит приобретать ликвидное жилье — квартиры с функциональной планировкой, в районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной развязкой. Новостройки имеют больший потенциал для роста стоимости квартиры, чем вторичная недвижимость. Это приводит к повышению арендных ставок», — уверен Анатолий Денисенко. Очень важно учитывать и объем инвестиций.

Вообще в Киеве срок окупаемости практически любой «единички» составит 9-11 лет. Во Львове, где ставка ежемесячной аренды крайне низкая (800-1200 грн), приобретать квартиру с целью долгосрочной сдачи вообще нецелесообразно, стоит рассмотреть разве что вариант посуточной аренды (если объект расположен вблизи от центра города). Возможно, сегодня резонно инвестировать в донецкую недвижимость: в городе есть квартиры от 35 тыс. долларов. А цена аренды в Донецке довольно высокая — 2-2,6 тыс. грн/мес., что приведет к довольно быстрой окупаемости вложений — за 5-6 лет.