Государственные вливания реанимируют ипотеку?

В конце прошлого года после долгого периода затишья  ситуацию взбудоражила программа Государственного ипотечного учреждения. Помогут ли его финансовые вливания сделать ипотеку доступнее?

Ипотечная статистика

Возобновление ипотеки ждут как спасения самые разные группы причастных лиц: застройщики – чтобы завершить недострои, риэлторы – с надеждой на увеличение количества сделок, и, наконец, украинцы, не утратившие веру когда-нибудь обзавестись собственными квадратными метрами. Хотя все большее количество банков заявляют о старте ипотечного кредитования, его объемы продолжают оставаться мизерными, а ставки – все еще неподъемными для большинства заемщиков.

По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, на 1 января 2011 г. общий объем ипотечного кредитования в стране составил  92,8 млрд грн, из них 5,95% — проблемные кредиты.

В прошлом году объем ипотеки снизился почти на 12%. Причем население по-прежнему не доверяло инвестированию в жилье на этапе строительства: доля кредитования жилья на вторичном рынке составила 91,7%, на первичном — 8,3%.

По оценкам «Пиреус Банка», за январь-февраль сумма новых кредитов на недвижимость составила около 2,5 млрд грн. При этом ежемесячно выдавалось кредитов на 0,2 млрд грн, погашалось – почти на 1 млрд грн.

Заместитель председателя правления Astra Bank Антон Погорелов отмечает, что доля сделок купли-продажи жилья, которые проводятся с привлечением ипотечных кредитов, сегодня составляет 7%, тогда как в прошлом году – 3-4%. Для сравнения: до кризиса в кредит покупалось около 70% квартир.

Сегодня уже больше 30 банков предоставляют ипотечные кредиты по ставке (средняя эффективная) 17-19% на срок до 20 лет с первоначальным взносом 30-40%. И хотя ставки все еще далеки от приемлемых, с начала года они снизились на 1%.

Ныне ипотеку могут себе позволить заемщики, которые приобретают не первую квартиру и хотят улучшить свои жилищные условия. В основном с помощью ипотеки покупают жилье эконом- и бизнес-класса, в среднем в кредит берут недостающие 70-80 тыс. долларов в Киеве, около 35 тыс. долларов — в регионах.

Спрос на ипотеку ожидается осенью

В этом году впервые после кризиса на ипотеку выделяется 1,5 млрд грн, из которых на почти 200 млн грн уже профинансированы недострои в регионах (Ивано-Франковская, Львовская, Харьковская, Киевская, Донецкая обл). На очереди – объекты в Крыму, Черновцах, Луганске, Луцке, Одессе, всего планируется достроить около миллиона квадратных метров в 260 домах. В ГИУ пока не берутся оценивать количество выданных кредитов, ожидая начала продаж квартир в недостроях со второго квартала.

Ведомство рефинансирует банки под 11% годовых в гривне, а те, в свою очередь, предлагают ипотеку по ставкам до 15% годовых сроком до 30 лет с первоначальным взносом 25%.

Председатель правления ГИУ Виктор Миргородский рассчитывает, что треть из 97 банков-партнеров примут участие в программе. Причем ведомство ожидает, что финучреждения в этом году освоят всю планируемую сумму, а кредиты вернут не деньгами, а ипотекой.

На начало апреля ГИУ профинансировала 10 банков для достройки 16 незавершенных объектов. Заявки еще от 14 банков находились на стадии рассмотрения. Готовность получить финансирование изъявили застройщики 60 недостроев.

По идее, программа рефинансирования ГИУ банков убивает сразу двух зайцев: способствует достройке незавершенного жилья и выкупу квартир в них через ипотеку.

Казалось бы, банки смогут, наконец, использовать свою ликвидность, разделив риски с застройщиком, а люди получат хоть какие-то гарантии достройки домов со стороны государства, что поможет вернуть доверие населения к инвестированию в «первичку».

«В связи с тем, что сегодня инвестирование в рынок строительства не имеет поддержки и доверия у населения, и большая часть объектов будет сдаваться в эксплуатацию во втором полугодии, мы прогнозируем, что спрос на ипотечное кредитование физлиц для приобретения жилья в домах, финансирование достройки которых осуществляется при поддержке ГИУ, появится  примерно с сентября этого года», — считает Миргородский.

В самих банках-парнерах ГИУ программу ипотечного кредитования трактуют по-разному. Судя по всему, банки решили перестраховаться и усилить и без того строгие требования учреждения к заемщикам. К примеру, в одном из банков ипотеку выдают только сотрудникам компаний — корпоративных клиентов банка, в другом – ипотечная программа работает только на вторичном рынке жилья под залог существующей в реалии недвижимости. В этом случае банк решил не связываться с недостроями и иметь дело с правоустанавливающими документами. Как уточнили в банке, максимальная сумма кредита на покупку жилья составляет 375 тыс. грн сроком до 30 лет с первоначальным взносом 25% под 14,5% годовых.

Среди условий получения займа — 50% ежемесячного дохода заемщика должны уходить на погашение кредита. К примеру, для покупки 1-комнатной квартиры в Киеве заемщик должен зарабатывать «грязными» около 12 тыс. грн (ежемесячный платеж – 5,6 тыс. грн). Причем в банке подчеркнули, что это не совокупный доход семьи, а доход одного человека, в ином случае для получения ипотеки нужен поручитель.

В то же время в ГИУ называют несколько другие цифры. Как пояснил Миргородский, для приобретения 1-комнатной квартиры в Киеве (площадью 40 кв. м и стоимостью 8 грн/кв. м) возможно получить ипотечный кредит в размере 240 тыс. грн. «Из расчета срока кредитования до 30 лет и ставки кредитования 14% годовых ежемесячный платеж по кредиту будет составлять 2844 грн, которые погашаются ануитетными платежами.

Согласно требованиям ГИУ, платежи по кредиту не должны превышать 45%  чистого дохода семьи заемщика, такой совокупный доход семьи должен составлять 6 320 грн», — уточнил предправления ГИУ. При этом никакого дополнительного залога для покупки жилья на «первичке» ГИУ не требует.

Хотя ведомство не может влиять на ценовую политику застройщиков, там уверены, что стоимость жилья будет доступной. «Реализация квартир застройщиком должна позволить ему в жесткие сроки погасить кредит, выданный на достройку. Поэтому застройщики вынуждены будут снижать стоимость 1 кв. метра жилья, чтобы граждане готовы были его купить», — считает Миргородский.

Он также уверен, что банкам выгодно участвовать в программе, «потому что у них нет длинного и дешевого ресурса». «Строят за счет ипотеки. Ипотеки нет, длинных денег нет, значит, спроса нет. Тогда зачем достраивать объекты, которые не будут продаваться. Банки этого боятся. Мы им даем инструмент, за счет которого вы достраиваете, создаете объект ипотеки и потом создаете на него спрос», — пояснил предправления ведомства.

Маржа, да не та

Со своей стороны банки сдержанно отреагировали на предложенную программу.

По мнению председателя правления «Укрсоцбанка» Бориса Тимонькина, основной причиной нежелания выдавать ипотеку под эгидой ГИУ является низкая маржа. «Маржа для нас очень маленькая. А в случае, если с кредитом что-то случилось, мы должны дать другой кредит. ГИУ не несет никаких рисков», — сказал он.

Финансовый аналитик компании «Простобанк Консалтинг» Владимир Паюк низкий интерес банков к программе также поясняет непривлекательной величиной маржи. «Учитывая, что ГИУ рефинансирует банки под 11%, а банки смогут кредитовать население по ставке до 15%, маржа в 4% не очень заинтересует банки, поскольку они привыкли работать с намного большей маржей. До кризиса это были зарубежные ресурсы со ставкой libor+5», — пояснил он.

При этом не добавляют программе популярности жесткие требования учреждения к заемщикам. «Процедура крайне неудобная, потому что таких клиентов, которые будут удовлетворять требованиям ГИУ, в стране 1% (учитывая только легальные доходы, соотношение дохода и расхода по кредиту и т.д.)», — добавил банкир. Тимонькин считает, что программа не в силах кардинально изменить ситуацию на ипотечном рынке.

Риэлторы оценивают программу с долей скептицизма. Пока это только декларации, да и с учетом скрытых комиссий реальная ставка с заявленных 15% может вырасти до 20%, считает президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов .

Заместитель предправления Astra Bank плюсы программы видит в том, что она дает средства для кредитования по относительно приемлемой цене. По его мнению, программа, в первую очередь, будет интересной украинским банкам, у которых нет возможности привлекать дешевые и длинные ресурсы.

«Если эти средства будут поступать в банковскую систему, они будут стимулировать увеличение объемов продаж ипотечных продуктов. Для того, чтобы существенно увеличить объемы, ставка, по которой ГИУ будет давать кредиты, должна быть ниже, чем среднерыночная ставка привлечения депозитов. Сейчас банки с иностранным капиталом привлекают их под 10-11% в достаточно больших объемах, поэтому для них эта программа выглядит не так интересно, но для украинских банков — достаточно интересно», — пояснил он.

Паюк также придерживается мнения, что значительного влияния на рынок ипотеки программа ГИУ иметь не будет, поскольку 1,5 млрд грн – «это не очень существенная сумма».

По мнению эксперта, программа ГИУ может привести к снижению средней эффективной ставки по ипотеке на первичном рынке жилья. Однако до 15% она  не опустится. «В принципе, программа будет способствовать снижению средних эффективных ставок и содействовать тому, чтобы банки снижали ставки и были более конкурентоспособными», — добавил аналитик.

В.Паюк считает, что программа привлекательна, в первую очередь, для тех банков, которые финансировали строительство жилья, поскольку они имеют возможность частично компенсировать свои расходы по кредитам, выданным застройщикам, а также получить прибыль от выдачи кредитов населению. А вот для населения условия кредитования по программе ГИУ достаточно интересны. Одно «но» — «человеку с улицы», даже с хорошей официальной зарплатой, у которого есть средства на первый взнос, получить кредит достаточно сложно.

Объемам ипотеки – двукратный рост

Участники рынка прогнозируют, что до конца года ипотека подешевеет на 1-1,5%, то есть, почти достигнет ставки ГИУ. При этом объемы ипотечного кредитования могут вырасти с сегодняшних 7% до 12-15% общего количества сделок купли-продажи жилья.

«Если климат в экономике будет по-прежнему сохраняться благоприятным, то однозначно рынок будет расти, и условия банками будут улучшаться по ипотечным кредитам. Думаю, что объем кредитных сделок в сегменте ипотеки может достигнуть 12-15%, то есть, в два раза увеличиться по сравнению с текущим уровнем, а процентные ставки будут снижаться на 1-1,5%. И, естественно, банки будут снижать первоначальный взнос. Не исключено, что первоначальный взнос к концу года будет составлять 25-30%», — считает Погорелов.

Проследить динамику снижения ставок очень просто: к средней ставке по депозитам прибавьте 4-5% и получите ставку по ипотеке. Другими словами, по мере снижения ставок по депозитам снизится и кредитная нагрузка.

Еще одна причина для уменьшения ипотечных ставок – избыток ликвидности банковской системы.

«Ставки по кредитам снижаются в связи с тем, что банковская система переликвижена. Банки будут снижать процентные ставки по кредитам для того, чтобы увеличить объемы продаж», — отметил заместитель предправления Astra Bank.

Однако переизбыток средств у банков не гарантирует ослабление бдительности при проверке платежеспособности заемщика при выдаче ипотеки.

Следует ожидать, что прогнозируемое участниками рынка дальнейшее послабление условий для заемщиков, скорее всего, сведется к снижению первоначального взноса и процентной ставки. Проверять платежеспособность клиента по-прежнему будут тщательно, а вероятность того, что начнут учитывать  при выдаче кредита неофициальную зарплату (которую нельзя подтвердить документально), сводится к минимуму.