Ипотечное кредитование: все о новых ставках

Именно поэтому банки не особо спешат возобновлять жилищное кредитование. Да и «длинных» денег, необходимых для возврата в сегмент ипотеки, у банкиров нет. Однако некоторые банки все же предлагают кредиты. Причем рекламируют ставки всего 14-20% годовых.

Сложный рынок

Несмотря на то, что уже в минувшем году банки начали проводить активную кредитную политику, к сегменту ипотеки отношение все еще очень настороженное. И хотя о готовности выдать кредит на жилье заявляет уже больше 30 банков, в реальности условия кредитования остаются невыгодными, а требования к заемщикам – жесткими. При этом, если недвижимость на вторичном рынке приобрести в кредит еще возможно, то на первичном – практически нереально.

Главная проблема, препятствующая возобновлению нормального ипотечного кредитования – это «замороженное» состояние рынка недвижимости: продаж очень мало, покупатели малоактивны, а продавцы, естественно, цены сбрасывать не хотят. В итоге, сделки с жильем точечные, и у банков нет веского стимула возобновлять кредитование, делать условия более лояльными.

«Далеко не все банки заинтересованы в размещении „недешевых“ ресурсов на очень большой срок, учитывая общую экономическую ситуацию в стране», — считает Анжела Аристархова, директор департамента развития розничного бизнеса Кредитпромбанка.

Застройщикам же вообще не позавидуешь, ведь по разным оценкам, более половины строек до сих пор «в простое», а сроки сдачи практически каждого объекта срываются. Именно поэтому банки упорно не хотят кредитовать те дома и квартиры, которые не введены в эксплуатацию. И соглашаются выдавать кредиты разве что под те проекты, в которых они являются партнерами или собственниками застройщиков.

«Банки не хотят кредитовать застройщиков потому, что многие недостроенные объекты несколько раз кредитованные, проданные, и банки не знают в конечном итоге, кого они будут финансировать», — объясняет Светлана Черкай, заместитель председателя правления Эрсте Банка.

Кроме того, удешевить ипотечные кредиты банки не могут еще и по той причине, что у них попросту нет денег. Да, приток депозитов за 2010 год был колоссальным – только от физических лиц «пришло» почти 50 млрд грн. Но все это – «короткие» ресурсы, которые не могут в полной мере обеспечивать выдачу долгосрочных кредитов – на 5, 10 и уже тем более 20 лет. Именно поэтому по ипотеке банки снижают ставки медленно и очень неохотно.

Тем не менее, при желании даже сейчас можно найти предложения от банков по вменяемым условиям. А в течение года, как обещают банкиры, ставки по ипотеке все же будут снижаться, так как полноценное возобновление кредитования неизбежно.

Просят дорого

Что интересно, разброс ставок на ипотечные кредиты остается большим. Например, можно встретить как кредитные предложения под 14-17% годовых, так и ставки на уровне 25-27% в год. Средняя реальная ставка (то есть, с учетом всех дополнительных платежей и «поборов») находится в пределах 20-22%, что, согласитесь, очень недешево. Например, если брать кредит под такие проценты, то в течение 5 лет заемщик «подарит» банку почти 50% стоимости жилья, за 10 лет переплата составит 2 квартиры, а через 20 лет – более 200%.

Сами банкиры объясняют неоднородность ставок тем, что в плату за кредит банк закладывает не только будущие выплаты по депозитам, но и состояние кредитного портфеля. Проще говоря, те банки, которые устанавливают высокие ставки, вероятнее всего имеют достаточно большую долю «проблемки» и выходят на кредитный рынок очень осторожно.

Кроме того, часть банков уже перешла на плавающие ставки, которые зависят от доходности депозитов и пересматриваются ежегодно. В связи с чем проводятся консультации и исследования для бизнеса. Для кредитора это своеобразная защита от нестабильности на рынке, но для заемщика опасность того, что из года в год ставка будет увеличиваться, причем, без его согласия.

Также на плату за кредит влияет то, что именно кредитует банк. Например, самые низкие проценты (в районе 15-16%), как правило, доступны для недвижимости со «вторичного» рынка, а также по строящимся объектам, которые банки предлагают совместно с застройщиками-партнерами. Наиболее высокие ставки устанавливаются в том случае, если заемщик сам выбирает жилье на «первичном» рынке, а также для наиболее «длинных» кредитов – до 10-20 лет.

«Сейчас существует несколько банков, предлагающих кредитование не локализованных объектов на первичном рынке, но эта возможность выбора выльется в повышенные проценты для заемщика, поскольку возникают дополнительные риски и издержки для банков», — объясняет Юрий Руденко, старший эксперт отдела рыночной аналитики Укрсиббанка.

Постепенно снижается и размер первоначального взноса. Если еще полгода назад банки требовали внести минимум 40-50% стоимости жилья, то сейчас средний размер аванса находится в районе 30%, а также уже встречаются предложения от банков, которые согласны выдавать кредиты до 80-90% цены квартиры.

Дополнительные затраты заемщика как и ранее состоят из страхования жилья (около 0,2-0,3% в год), жизни заемщика (0,4-0,6% ежегодно), а также из госпошлины в размере 0,1% и отчислений в Пенсионный фонд – 1%. Придется раскошелиться на 1-2 тыс. грн за услуги нотариуса и оплатить разовую комиссию банку – 1-5%.

Капризы банков

Вообще кредит можно получить далеко не на всю недвижимость. Так, очень многие банки согласны кредитовать лишь то жилье, которое находится в столице и областных центрах. Их логика вполне понятна: в случае, если заемщик не сможет погашать кредит, в крупном городе продать квартиру гораздо проще, чем где-нибудь у «черта на куличках».

Но особенно дотошны банки по отношению к «первичке». Как уже упоминалось, зачастую заемщику приходится соглашаться на проекты предлагаемые банком совместно с застройщиком-партнером. Разумеется, это ограничение и по квадратным метрам, и по ценам.

Однако если заемщик хочет выбрать приобретаемое жилье на первичном рынке самостоятельно, прав у него еще меньше. Во-первых, жилье должно быть достроено минимум на 80-90%, в противном случае банк откажется рассматривать даже заявку на кредит. Во-вторых, не исключено, что придется запастись альтернативным залогом, который покроет убытки банка в том случае, если дом так и не будет достроен.

«На длинные, по сегодняшним меркам, сроки кредитования (более 15 лет) количество предложений банков по „первичному“ рынку снижается в разы, а особенностью таких кредитов будет передача альтернативного залога в ипотеку по кредиту — уже готовой другой недвижимости кредитуемого клиента», — комментирует председатель правления Энергобанка Елена Малинская.

Кроме того, «недострои» — это еще и более жесткие условия кредитования: высокая ставка, которая может достигать 25-28%, крупный первоначальный взнос, на уровне 40-60%, а иногда – укороченные сроки кредитования, до 5-10 лет максимум.

Правила жесткого отбора

Требования, которые банки выставляют к заемщикам – это отдельная тема. «При осуществлении анализа платежеспособности потенциального заемщика требования к нему выдвигаются одни и те же независимо от того, идет ли речь о кредитовании покупки недвижимости на первичном или вторичном рынках», — подчеркивает Анжела Аристархова.

Разумеется, никто из кредиторов не берет во внимания неофициальные доходы, и все денежные потоки нужно подтверждать документально. Также необходимо обладать постоянным местом работы. Поэтому, если трудовая книжка «пестрит» записями, это может сыграть против заемщика.

Минимальная подтвержденная зарплата, с которой банк возьмется рассматривать заявку на кредит составляет 4-6 тыс. грн. И, разумеется, чем выше – тем лучше. Например, если зарабатывать 10 тыс. грн в месяц, можно рассчитывать на покупку квартиры стоимостью около 400-450 тыс. грн, при условии, что срок кредита будет до 10 лет, а первоначальный взнос – от 30%. При зарплате в 20 тыс. грн сумма кредита при остальных неизменных условиях вырастет уже до 600-800 тыс. грн.

«Также для оценки заемщика важно наличие дополнительных активов, кроме приобретаемой недвижимости, — авто, загородного жилья, земельных участков, пр., т.к. это говорит о стабильном финансовом состоянии клиента», — рассказывает Валерий Пацуй, руководитель департамента стратегического развития и маркетинга розничного бизнеса ПУМБа.

Когда доходов не хватает, банк может пойти тремя путями. Первый – попросту отказать, особенно если уровень заработка критично не дотягивает до необходимого (как правило, зарплата должна превышать платеж по кредиту в 3-4 раза). Второй – потребовать платежеспособного поручителя из числа близких родственников или предоставить дополнительный, качественный залог. При третьем варианте банк может ужесточить условия кредита: повысить первоначальный взнос, ставку или сократить сроки.

А что же дальше?

Как бы там ни было, банкиры обещают, что к концу наступившего года ставки по всем кредитам, и по ипотеке в том числе, станут более лояльными. В частности, кредитование недвижимости может подешеветь на 3-4 п.п. То есть, заемщикам придется платить банкам 12-14% в год, что радует. Тем не менее, все большее распространение получают плавающие ставки, особенно по кредитам сроком более 10 лет. Банки, наученные горьким опытом, уже не намерены легко расставаться с деньгами, как раньше.

«На сегодняшний день наблюдается тренд по снижению стоимости ресурсов для банков – постепенно опускаются ставки по депозитам, а, соответственно, и по кредитам. С учетом наличия избыточной ликвидности по всей банковской системе и на фоне усиленной избирательности банков при отборе заемщиков, можно прогнозировать постепенное плавное снижение кредитных ставок», — подчеркивает начальник отдела продуктов для состоятельных клиентов Укрсоцбанка Богдан Гапонюк.

Вероятнее всего, размер первоначального взноса также будет постепенно снижаться до 10-20%. Тем не менее, на рынке останется немалое количество банков, которые будут требовать аванс не ниже 20-30%. Причина все та же: высокая доля «проблемных» кредитов в их портфелях и отсутствие достаточного количества надежных заемщиков.

А вот возвращения валютных кредитов, несмотря на то, что мораторий на них закончился еще 1 января, ждать не стоит. В этом незаинтересованы сами банки, которые имеют колоссальные проблемы с теми заемщиками, бравшими кредиты в долларах и евро еще до кризиса. Поэтому кредитовать в валюте будут банки, у которых этой валюты в избытке, а таких на рынке – единицы.

С первичной же недвижимостью спрогнозировать ситуацию крайне сложно, так как все зависит от того, что будет происходить со стройками. Именно оживление застройщиков и станет фактором, способным разблокировать полноценное кредитование «первички», без привязки к конкретным застройщикам и сделает эти кредиты доступными для граждан.

Кстати, определенную роль в восстановлении ипотечного кредитования может сыграть и государство. Это и бюджетная поддержка фонда содействия молодежному строительству, и финансирование Государственного ипотечного учреждения. Однако, для этого нужны реальные действия, а не обещания чиновников. И будут ли предприняты какие-либо шаги – очень спорный вопрос.