Девелоперы загородной недвижимости ищут новые возможности

Торговцев коттеджами прошлый год ничем не порадовал. Покупателей было мало, и многим игрокам рынка приходилось опускать цены, пишет эксп ерт.

По словам директора компании «РеалЭкспо» Виктора Коваленко, за истекший год средняя цена коттеджного квадратного метра в Киевской области снизилась на 10,2% — до 1298 долларов. Судя по статистике, максимальное удешевление зафиксировано в Бориспольском районе, где средняя цена «квадрата» упала за год на 36%. А в Вышгородском, Броварском и Бородянском районах, напротив, отмечено небольшое удорожание в пределах двух-семи процентов. Однако, по мнению аналитиков, рост не связан с увеличением доходов граждан. Скорее, дело в том, что где-то удалось продать некоторые недорогие объекты.

Впрочем, уверяет директор по продажам компании Dragon-Ukrainian Properties&Development plc Виталина Медяная, отслеживать ценовую динамику на этом рынке непросто, поскольку цена предложения во многих коттеджных городках (КГ) значительно отличается от реальной цены продажи, часто превышая ее на 20–30%. К тому же в отличие от городской квартиры здесь простое сравнение стоимости «квадрата» ни к чему не приводит — ведь ключевыми аспектами жизни за городом являются не только здание, но и земельный участок, на котором оно расположено, природа, коммуникации и общее благоустройство.

Теперь покупатель ориентируется на общую стоимость дома, а не на цену одного квадратного метра. Это требование привело к уменьшению площади коттеджей.

Кризис дал результаты. Главный из них — девелоперы перестали делать ставку на огромный земельны й банк и масштабные коттеджные городки. Один из потенциальных покупателей, руководитель коммуникационного агентства Елена Александрова рассказала, что ей пришлось немало поездить по области, прежде чем удалось найти городок, где велись хоть какие-то строительные работы. «На сайте картинки красивые, в отделе продаж рассказывают о райском заповеднике.

А когда приезжаешь на место, обнаруживаешь чистое поле с будкой сторожа посередине», — возмущается она. В беседе с обозревателем «Эксперта» Коваленко привел неумолимую статистику: 74 из 90 строящихся коттеджных городков находится в замороженном состоянии (правда, еще в январе таковых было на восемь больше). По количеству замороженных площадок первенство держит Макаровский район (17 городков), затем идут Киево-Святошинский (15) и Броварской районы (11 городков).

Другие эксперты называют эти подсчеты достаточно оптимистичными. Медяная насчитала только шесть активно развивающихся проектов. Всего, по данным «РеалЭкспо», в Киевской области за последние годы было заявлено строительство 263 коттеджных городков, из которых появилось на свет только 84.

Сезон бонусов

Для активизации спроса продавцы применяют два основных метода. Первый — экстенсивный — стимулирование продаж, например, с помощью проведения различных акций.

Иногда игрокам рынка удается заполучить в партнеры банкиров, выдающих ипотечные кредиты. Но чаще девелоперы рассчитывают только на свои средства. В последнем случае то, что они называют кредитом, на самом деле является продажей в рассрочку — хотя оговариваются и валюта, и срок (обычно три-пять лет), и первоначальный взнос, и процентная ставка. Например, в КГ «Озерный хуторок» можно получить такой кредит на срок от трех до пяти лет под 12% годовых в долларах.

Первый взнос составляет от 30% цены домика. В «Севериновке» дается рассрочка на десять лет под семь процентов в долларах, с первоначальным взносом в размере 20% от цены коттеджа. В КГ «Солнечный луч» льготное кредитование предоставляет БМ Банк. Ставка варьируется от 10,78 до 18,02% в зависимости от типа жилья, срока кредитования и размера первоначального взноса. Кредиты выдаются в гривне максимум на 15 лет, их размер ограничен суммой 4,5 млн гривен.

В городке «Наше містечко» при покупке уже готовых коттеджей застройщик предлагает клиентам гибкую систему поэтапной оплаты при первом платеже 50% от стоимости домовладения. В случае приобретения строящегося коттеджа первичный взнос составляет 30%, а последующий график финансирования оговаривается индивидуально.

Многие из игроков решили взять покупателя креативом. Например, можно обменять коттеджи на иную недвижимость (необязательно жилую) в столице и Киевской области. Оценку предложенного к обмену производит девелопер городка. Можно также приобрести коттедж в обмен на автомобиль, стройматериалы, строительную технику или даже на подрядные работы. Таким образом, застройщики не только ускоряют реализацию коттеджей, но и хеджируют свои риски. Ведь городское жилье и коммерческая недвижимость — товар более ликвидный, да и дорожать он, скорее всего, начнет раньше, чем загородные дома.

В КГ Green Wood Club и вовсе решили использовать ноу-хау. Клиентам, заплатившим сразу 100% стоимости имения, через десять лет обещают возвратить 50%. Правда, покупатель в этом случае сильно рискует — ведь не факт, что спустя столько лет застройщик будет функционировать. К тому же есть сомнения, что у него будут весомые мотивы для возврата денег за давно проданный объект.

Измельчание коттеджа

Можно приобрестикоттедж в обменна автомобиль, стройма-териалы, строительнуютехнику или дажена подрядные работы.

Многие девелоперы коттеджных городков отмечают, что резерв снижения цен исчерпан. Сегодня немало объектов предлагается по цене около тысячи долларов за квадратный метр. А эта цифра близка к себестоимости и к тому же отвечает цене «квадрата» в незамысловатой киевской квартире на окраине. Купив коттедж, который строился из расчета на существование огромного поселка, покупатель в итоге может остаться недоволен: коммуникации не подведены в достаточном объеме, на соседнем участке грязно, поселковой инфраструктуры (школы, магазина, аптеки) нет.

Выход — в выборе интенсивного метода, отличного от распродажи коттеджей по акционным ценам. Ведь, как известно, цена является существенным аргументом, когда нет других.

По словам заместителя генерального директора ООО «Синергия» Николая Козырева, в КГ «Михайловский сад», который развивает компания, уже больше года продают земельные участки без подряда. То есть покупатель может сейчас приобрести надел, к которому подведены все сети, а дом построить позже, когда поднакопит денег, — сам или с помощью продавшего участок девелопера. «В виде дополнительного бонуса нами выполняются отделочные работы, устройства внутренних инженерных сетей (вода, канализация, отопление, электричество), установка мансардных окон и так далее», — добавляет Козырев.

Понятно, что делается это не от хорошей жизни. Ведь, по большому счету, такой проект уже перестает быть коттеджным городком, поскольку нарушается концепция застройки и единство центральных сетей.

Во главе угла всё равно остается полезность коттеджа и территории вокруг него (на профессиональном жаргоне это звучит как «имение»). Сегодня спрос опустился до уровня накопления, и большинство потенциальных покупателей не ориентируются на банковский кредит, выбирая лучшее из того, на что хватает средств.

Директор компании «Dream House Украина» (занимается строительством коттеджных городков) Владимир Лимаков отмечает, что теперь клиент ориентируется на общую стоимость дома, а не на цену одного квадратного метра. Это требование привело к уменьшению площади коттеджей. Если до кризиса самым популярным среди девелоперов был дом на 250–300 кв. метров, то теперь предлагаются небольшие коттеджи по 100–200 «квадратов». Есть и совсем «простые» предложения — на 50–60 кв. метров. Хотя раньше маститые девелоперы гнушались строительством таких объектов — мол, не та рентабельность.

Но платежеспособность резко упала. Ранее многие готовы были платить за загородный дом 250–300 тыс. долларов. Теперь, согласно исследованиям компании «Dream House Украина», эта величина снизилась до 80–150 тысяч. «Более того, — подчеркивает Лимаков, — мало кто готов покупать недострой. Люди предпочитают готовые дома, причем лучше, чтобы коттеджи были с отделкой и мебелью. Важны, конечно, репутация и опыт девелопера, но особенно — законченность коммуникаций в проекте».

Виктор Коваленко рассказал, что недавно появившиеся в продаже новые КГ — это небольшие городки и дачные кооперативы, предлагающие земельные участки как с подрядом, так и без него. Все они позиционируют себя как экономвариант или средний минус и активно используют новые технологии строительства (монолитно-каркасные или деревянные дома). В таких городках нет избыточной инфраструктуры, лишь базовая (водопровод, электричество, охрана, спортплощадка, водоем).

Резкое подорожание топлива и общественно-политическая нестабильность на популярных зарубежных курортах Ближнего Востока и Северной Африки повысят в нынешнем году спрос на отдых украинцев в родных пенатах. Это может увеличить потребность в небольших современных загородных домах. Предложение на рынке загородной недвижимости в нынешнем году будет пополняться в основном объектами эконом- и бизнес-класса. Правда, удержаться в соответствующей нише строителям тяжело. «Выполнить коттеджный поселок в экономклассе — задача крайне сложная, поскольку организованная застройка требует подведения сетей и минимальной инфраструктуры, а всё это входит в цену», — отмечает Владимир Лимаков из «Dream House Украина».