Пять причин по которым цены на недвижимость не обвалятся из-за залоговых квартир

Причина первая. Многие заемщики поправили свое финансовое положение.

Несомненно, самая радостная причина, по которой этим летом банки не будут массово конфисковывать и выставлять на продажу залоговое имущество пострадавших от кризиса заемщиков – это улучшение ситуации с трудоустройством в стране. Заемщики, которые просили и получили кредитные каникулы, смогли за это время поправить свое финансовое положение, и возобновили погашение долга. Этот факт подтверждают и дополняют банковские специалисты, пишет Простобанк консалтинг.

«Наш опыт показывает, что после периода первой реструктуризации клиент продолжает выплаты кредита на прежнем уровне либо обращается за повторной реструктуризацией, либо же платежи по реструктуризированному кредиту не меняются, например, при увеличении срока кредита, - отмечает Наталья Мациевская, заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики Platinum Bank. - Также показатели просрочки лучше на портфеле реструктуризированных кредитов по сравнению с общим портфелем. Все эти факторы указывают, что не следует ожидать повышения количества квартир на торгах от реструктуризированных портфелей».

Кроме возобновления получения доходов, у заемщиков, вышедших из «каникул» есть возможность в случае потребности обратиться за ними еще раз, причем многие банки ответят на такие просьбы согласием. «Не исключено, что некоторые должники будут пытаться продлить каникулы либо провести реструктуризацию своих обязательств, - объясняет Алексей Вуйко, директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц VAB Банка. – Так или иначе, эти вопросы будут решаться в индивидуальном порядке, с учетом наличия предмета обеспечения, его рыночной и ликвидационной цены, финансовых возможностей должника и так далее».

Немаловажную роль в ситуации, по словам банкиров, играет и приобретенный ими в кризисное время опыт работы с проблемной задолженностью. «Банки научились управлять потенциально проблемным портфелем и договариваться с заемщиками, которые испытывают текущие проблемы с обслуживанием кредитных обязательств, постепенно выводя их в стандартный график», - комментирует Игорь Приходько, директор департамента анализа и управления рисками Астра Банка.

Если же говорить о заемщиках, которые были на каникулах, но которым не повезло улучшить свое финансовое состояние, то залоги по их кредиту попадут на рынок, и, соответственно, повлияют на цены, еще не скоро. «Процесс отчуждения недвижимости достаточно длительный и может занять от года до двух. Соответственно, большое количество отчуждённых объектов недвижимости попадёт на рынок, вероятно, только через длительное время после окончания кредитных каникул», - поясняет Виталий Шастун, член правления Universal Bank.

Причина вторая. Большинство банков не стремятся при первой возможности конфисковать залог

Ни для кого не секрет, что стоимость недвижимости сегодня и в годы, когда украинцы активно брали кредиты – далеко не одна и та же. Но мало кто знает, что большинство банков учли заранее риски понижения стоимости кредитного жилья и теперь имеют право потребовать у должника либо досрочно погасить кредит, либо оформить дополнительный залог.

«Данное право банк, как правило, закрепляет кредитным договором или договором залога. В случае наличия таких договорных отношений банк может реализовать свое право и потребовать дополнительный залог, при этом учитывая историю кредитных отношений с заемщиком, - отмечает Игорь Приходько, директор департамента анализа и управления рисками Астра Банка. – Банк всегда может использовать данное право с целью разрыва кредитных отношений с заемщиком».

Тем не менее, учреждения не спешили воспользоваться таким своим правом. «Требовать от заемщиков дополнительного залога по кредитам, обеспечение по которым «просело» в цене, в условиях сегодняшней ситуации массовых неплатежей – занятие бесперспективное. Нельзя требовать от клиентов большего, если они не могут рассчитаться с существующими долгами», - заявляет Алексей Вуйко, директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц VAB Банка.

«Такая практика не прижилась на рынке, - соглашается с коллегой Наталья Мациевская, заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики Platinum Bank. – Даже если выдвинуть такое требование клиенту, то что делать, если у него нет других активов для предоставления в залог и нет средств для погашения кредита, что характерно для кризисных условий жизни, ведь реально у кредитора в такой ситуации нет никаких рычагов влияния».

Причина третья. Банки стремятся продать конфискат подороже

Одна из главных причин, по которой залоговое имущество незначительно влияет на цены – заинтересованность банков продать залоги подороже. «Банки стремятся продать залоговое имущество за сумму близкую к эквиваленту остатка кредитной задолженности, - отмечает Игорь Приходько. – Поэтому продажа залоговой недвижимости в ближайшей перспективе не отразится на цене недвижимости».

Наконец, цены на недвижимость сегодня далеки от цен, которые приходились на пик выдачи кредитов – 2007-2008 гг. Поэтому банки выжидают изменения ситуации и не спешат реализовывать объекты. «Продавать залоговую недвижимость сейчас, когда рынок «просел» и как таковой отсутствует (а кредиты в основном были выданы при растущем рынке, на пике цен) не выгодно никому, и прежде всего банку.

Выставляться на продажу будут только те объекты, по которым осуществлены все возможные варианты «мирного» урегулирования вопроса, проведение реструктуризации является бесперспективным и должник отказывается от погашения кредита на предложенных ему условиях.

В этом случае финансовому учреждению не остается ничего другого как продавать ипотеку принудительно и закрывать частично долг, а на разницу от продажи повторно заявляться в суд. С учетом сказанного, ожидаемое небольшое количество конфиската не сможет существенно повлиять на цены в целом», - поясняет Алексей Вуйко.

Причина четвертая, плавно вытекающая из третьей.

Конфискованные залоги появляются на рынке не одновременно

Несмотря на то, что квартиры заемщиков, не поправивших свое положение за время кредитных каникул, пока на рынок не выставляют, в этом году можно ожидать увеличения количества квартир, процесс принудительной продажи которых начался в 2008-2009 годах. Тем не менее, несмотря на количество банков в Украине, процедура по конфискации каждого залога по безнадежному кредиту имеет свои сроки, которые в каждом случае – разные и очень долгие.

«Рынок ожидает падения цен по причине роста количества конфиската с 2009 года, чего не происходит. Рынок отреагировал бы изменением цены в меньшую сторону, если бы все залоговое жилье в процессе принудительной продажи единовременно выставили на продажу, что невозможно», - объясняет Наталья Мациевская, заместитель директора департамента рисков, начальник управления кредитной политики Platinum Bank.

«Банки постоянно следят за ситуацией на рынке недвижимости и совсем не заинтересованы в том, чтобы этот рынок обвалить, выставив на продажу большое количество объектов одновременно», - дополняет Виталий Шастун, член правления Universal Bank.

Причина последняя. Еще не время

Как ни странно, но лето 2010 года – отнюдь не время, когда заемщики пожнут все последствия кризиса. Основной пик конфискации залогового жилья еще впереди. Впрочем, по словам банковских специалистов, даже тогда банки будут реализовывать конфискаты очень осторожно. «Отчуждение квартир только начало набирать обороты во второй половине 2009 года, поэтому основная масса изъятий припадёт на конец 2010-го и на 2011 год.

Однако и в следующем году ключевым фактором станет конъюнктура рынка недвижимости. В случае активизации этого рынка, роста цен и количества покупателей банки усилят работу по реализации залогового имущества. Если же на рынке продолжится стагнация, банки не будут заинтересованы в быстрой реализации залоговых объектов», - прогнозирует Виталий Шастун, член правления Universal Bank.

Одно но…

Несмотря на довольно оптимистическую картину с залогами, описанную в статье, к сожалению, бывают и другие случаи: когда банкиры не продлевают кредитные каникулы, требуют досрочного погашения кредита и конфискуют залоговую недвижимость. Так или иначе, пока рынок ощутил только цветочки последствий такого поведения банков. Ягодки еще впереди. Однако такие случаи на рынок конфиската и на цены залогов не повлияли… пока.