Ипотека возвращается

Украинские банки начали активно возвращаться на рынок ипотечного кредитования. Так, по данным компании «Простобанк Консалтинг», за последние несколько месяцев количество финучреждений, готовых выдавать ипотечные кредиты населению, выросло более чем в два раза — до 15. О том, насколько это значимый прорыв для украинского финансового сектора, говорит хотя бы тот факт, что еще в июле 2009-го ссуды на покупку жилья предоставлял всего один банк.

Основной причиной, подтолкнувшей финучреждения выйти на рынок ипотеки, банкиры называют переизбыток ликвидности и стабилизацию экономической ситуации в стране. «У банков появилась избыточная ликвидность, а ипотека — это один из самых емких кредитных продуктов, который, по идее, может быстро абсорбировать эти деньги», — говорит директор департамента розничных продуктов Райффайзен Банка Аваль Евгений Демьянов.

Большинство банков готовы выдавать кредиты или под залог недвижимости, или на ее покупку на вторичном рынке. Работать на «первичке» готовы только 6 финучреждений, и при этом все они финансируют ипотеку исключительно в тех  домах, где сами являются инвесторами.

С увеличением количества участников рынка ипотеки, ряд банков существенно понизил ставки на  кредитование. Например, за первые три месяца 2010 года Фольксбанк понизил ставки  с 22,4 до 20,38% годовых. Универсал Банк уменьшил плату за кредит почти на 3 процентных пункта (п.п.) — до 23,3% годовых. «Есть бесспорная тенденция украинского ипотечного рынка: в последнее время ставки начали снижаться, хотя и незначительно (на 0,5-2 п.п.). До конца года этот тренд, несомненно, будет усиливаться, и уже к концу лета — началу осени средняя рыночная ставка может уменьшиться еще на несколько процентов», — говорит член правления Универсал Банка Виталий Шастун.

За март среднерыночная стоимость ипотечных кредитов (вторичный рынок, срок кредита — 10 лет) уменьшилась на 0,63 п.п. и сейчас составляет 26,05%.

Выдвигаемые требования к потенциальным заемщикам у банков достаточно однотипны. Основные: минимальный первоначальный взнос в размере 30-50% от стоимости недвижимости, а также официальный доход, превышающий как минимум в два раза размер ежемесячных платежей по кредиту. Банкиры по-прежнему с опаской относятся к заемщикам, работающим в сфере строительства и девелопмента, а также игорном бизнесе и силовых структурах.

На сто продавцов один покупатель

Высокие ставки по кредитам и жесткие требования к заемщикам являются основными причинами того, что несмотря на рост количества банков, декларирующих готовность кредитовать ипотеку, активность на этом рынке по-прежнему незначительна. «Объемов на этом рынке нет. Ставка больше 20% делает ипотеку фактически неподъемной для заемщиков и люди не спешат сейчас покупать квартиры в кредит», — отмечает директор департамента розничных продуктов Райффайзен Банка Аваль Евгений Демьянов.

Банкиры, пытающиеся сейчас продавать ипотеку, признаются, что особым спросом она не пользуется. «Из-за слишком высокой стоимости ресурсов и низкой активности на рынке недвижимости сегодня на 100 объектов, выставленных на продажу, приходится около одного покупателя. Рынок ипотеки почти не развивается. По сравнению с докризисной ситуацией он сократился в десятки раз», — констатирует Виталий Шастун.

По утверждениям участников рынка, то небольшое количество новых «посткризисных» заемщиков — это люди, которые взяли ипотеку на покупку недорогой недвижимости. «Сейчас большинство ипотечных сделок проходят с участием молодых семей, которые покупают так называемое «первое» жилье — однокомнатные недорогие квартиры», — отмечает директор компании «Кредит Брокер» Александр Андрийчук.

К Евро-2012 ипотека оживет

Все эксперты солидарны: для того чтобы ипотека в Украине вновь стала массовым продуктом, стоимость кредитов должна снизиться минимум до 15-16% годовых. Когда это может произойти, у банкиров единой точки зрения нет. Директор департамента управления продуктами розничного бизнеса  ВиЭйБи Банка Антон Шаперенков считает, что не ранее 2012 года. А Виталий Шастун и Евгений Демьянов рассчитывают, что ставки опустятся до приемлемых уровней уже в первой половине 2011-го.

Еще один фактор, который оказывает первоочередное влияние на активность покупателей, — динамика цен на квартиры. «Должна произойти стабилизация цен на рынке. До тех пор, пока потенциальные покупатели будут ожидать дальнейшего снижения стоимости недвижимости, реального движения в секторе не будет», — заключает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов.