Олег Івченко

25 листопада 2025, 21:10

  Коли оцінка нерухомості є обов’язковою   У 2025 році оцінка нерухомості прямо передбачена законом у ситуаціях, де від встановленої вартості залежить розмір податку, зобов’язань або юридичний результат угоди. Серед таких випадків: Купівля-продаж нерухомості; Дарування; Оформлення спадщини (за наявності податкових зобов’язань або вимоги нотаріуса); Кредитування під заставу (іпотека); Судові спори щодо майна; Поділ майна при розлученні; Операції з державним чи комунальним майном (оренда, приватизація, продовження договорів); Процедури банкрутства та ліквідації; Фіксація збитків через бойові дії (для компенсацій). Це повний перелік ситуацій, коли закон вимагає підтвердженої вартості нерухомості. Оцінка тут виконує не формальну роль, а забезпечує коректні податкові розрахунки, фіксацію прав і прозорість самої операції. Тому точність визначення вартості стає критично важливою для подальших рішень та дій. Як формується вартість: ринкова, оціночна й податкова – у чому різниця Щоб працювати з нерухомістю – продавати, дарувати, оформлювати спадщину чи брати іпотеку – важливо розуміти, що існує кілька різних видів вартості. Вони використовуються в різних процедурах, не взаємозамінні й інколи суттєво відрізняються одна від одної. Саме через це у клієнтів виникає плутанина: «Чому в договорі одна сума, у нотаріуса друга, а в оцінювача взагалі інша?» Щоб розставити акценти, розберемо основні види вартості, з якими стикаються власники нерухомості. Ринкова вартість – це сума, за яку об’єкт реально можна продати на відкритому ринку за умов конкуренції. Вона формується попитом і пропозицією та враховує стан об’єкта, локацію, інфраструктуру, технічні характеристики й ситуацію в регіоні. У звітах оцінювачів ринкова вартість є ключовою, бо саме вона використовується для нотаріальних дій, договорів іпотеки та більшості юридичних процедур. Оціночна вартість – поняття ширше. Це вартість, визначена за спеціальними методиками для конкретної мети: іпотеки, оренди, судового спору, внесення до статутного капіталу чи фіксації збитків. Через різні методики оціночна вартість може відрізнятися від ринкової. Податкова вартість – величина, яку використовують для нарахування податку на нерухомість, визначення мінімального порогу оподаткування під час угод або оформлення спадщини. Вона не дорівнює ринковій, бо базується на нормативних документах, коефіцієнтах та іноді застарілих даних державних реєстрів. Саме тому під час угоди податкова база завжди уточнюється через ринкову оцінку, але звісно у випадках, коли застосовується ставка оподаткування. Якщо ринкова вартість визначається оцінювачем, то податкова – державою. А оціночна – це значення, прив’язане до конкретної задачі, і саме його перевіряють нотаріуси, банки та податкові органи. Хто може проводити оцінку та чому важливо обирати сертифікованого експерта Оцінку нерухомості мають право проводити лише фахівці, внесені до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності. Такі спеціалісти працюють за національними стандартами, застосовують затверджені методики та несуть відповідальність за точність висновків. Сертифікований звіт гарантує: Коректність ринкової вартості; Прийняття документа нотаріусом або банком; Використання у судах та податкових спорах; Відсутність конфлікту інтересів; Захист від ризиків заниження/завищення ціни. Найбільше питань виникає тоді, коли власник звертається до «оцінювачів» без сертифіката. Такі звіти у більшості випадків не приймають, адже нотаріуси, фінансові та державні структури перевіряють реєстр оцінювачів.   Маніпуляції з вартістю: які податкові та юридичні проблеми виникають У практиці угод з нерухомістю спроби штучного заниження вартості спричиняють додаткові ризики. Податкова порівнює заявлену ціну з ринковими показниками та даними з реєстрів. Якщо вартість у договорі істотно нижча за ринкову і це підтверджується аналізом ринку, будуть донараховані податки. Занижена вартість часто стає причиною судових спорів. Коли виникає питання компенсації, поділу майна або відповідальності перед банком, сторони посилаються саме на ринкову вартість, а не на суму, зазначену в договорі. Проблеми з’являються і в покупця. Якщо банк бачить істотну різницю між ринковою та заявленою вартістю, він матиме всі підстави відмовити в кредитуванні. Нотаріус також може зупинити угоду, якщо звіт оцінювача не відповідає стандартам або вартість викликає сумніви. У спадкових і дарчих операціях некоректна вартість веде до неправильних податкових розрахунків, що затримує оформлення прав на майно. Щоб уникнути цих ситуацій, потрібно працювати з сертифікованими оцінювачами та орієнтуватися на реальну ринкову вартість. Це мінімізує ризики та забезпечує юридичну коректність будь-якої операції з нерухомістю. Поточні тренди: воєнні фактори, банківські вимоги, ринкові очікування Оцінка нерухомості в найближчі роки формуватиметься під впливом кількох ключових тенденцій. Вони визначатимуть підходи оцінювачів, вимоги банків та очікування ринку. Воєнні фактори Повномасштабна війна істотно впливає на підходи до оцінки нерухомості. Зараз фахівці аналізують ризики локації, можливі пошкодження, технічний стан та перспективу збереження вартості об’єкта. Ці критерії вже інтегровані у практику банків і оцінювачів та залишатимуться актуальними доти, доки безпекова ситуація не стабілізується. Для кредитування та інвестицій особливо важливими є ознаки фізичних ушкоджень, близькість до зон ризику та вплив безпеки на ліквідність. Банківські вимоги Банки працюють за оновленими стандартами аналізу заставної нерухомості. У поточному та наступних роках це означає ретельну звірку звітів з ринковими даними, оцінку ризиків локації, технічного стану та енергоефективності. Критично важливим є повний комплект документів: право власності, кадастрові матеріали, інформація про комунікації. Звіти з неточностями або невідповідністю ринку банки не приймають. Ринкові очікування Після коливань 2022–2024 років ринок поступово вирівнюється, але його учасники стали значно обережнішими. Це підвищує вимоги до якості оцінки: потрібна точна ринкова вартість, обґрунтовані вихідні дані та коректний аналіз ризиків локації. Найближчим часом зростатиме роль енергоефективності та технічного стану об’єктів – ці параметри впливають на витрати власника та майбутню ліквідність. Тому очікування ринку рухають оцінку в бік більшої деталізації та прозорості, а якість звіту стає ключовим фактором довіри. Як уникнути податкових ризиків: короткий чекліст для власника Під час будь-якої операції з нерухомістю важливим є не сам факт наявності звіту, а його точність. Податкова, банки та нотаріуси діють за чіткими стандартами, тому навіть дрібна помилка або неточність здатні зірвати угоду чи створити додаткові проблеми. Нижче – практичні дії, які варто виконати перед поданням звіту. Перевірити кваліфікацію оцінювача. Фахівець повинен мати чинний сертифікат і бути внесеним до Державного реєстру оцінювачів. Це забезпечить прийняття звіту всіма установами. Підготувати повний пакет документів. Правовстановлюючі матеріали, техпаспорт, кадастрові дані, фото та актуальні відомості про об’єкт. Будь-які прогалини у документах затягують процедуру та можуть стати підставою для додаткових уточнень від отримувача звіту. Правильно визначити мету оцінки. Мета формує зміст звіту і перелік застосованих методик. Документ, підготовлений для однієї конкретної мети, не використовується для інших процедур. Уникати заниження вартості. Угоди з нереалістично низькою ціною стають предметом спорів між сторонами, особливо коли виникає питання компенсації або поділу майна. Звірити висновки оцінювача з фактичним станом об’єкта. Характеристики об’єкта у звіті мають відповідати реальним даним: площі, конфігурації приміщень, технічному стану, обтяженням тощо. Перевірити строк дії документа. У різних установах визначено свій граничний строк актуальності звітів. Перед поданням слід уточнити, яку дату складання вони визнають належною. Оцінка нерухомості дає власнику чітке розуміння вартості об’єкта і робить будь-яку операцію передбачуваною. Коли звіт підготовлений коректно, а висновки узгоджуються з ринковими даними, операції оформлюються швидко та без затримок.

17 вересня 2025, 10:07

  Грантові програми сьогодні стали одним із поширених інструментів підтримки підприємців, адже вони дозволяють отримати додаткові ресурси для запуску чи масштабування бізнесу без боргових зобов’язань. Проте і конкуренція у грантових конкурсах значна. Часто саме вдалий бізнес-план стає вирішальним аргументом для отримання фінансування. Що таке грант Грант – це безповоротна фінансова чи ресурсна допомога, яку надають бізнесу, підприємцям чи організаціям для реалізації конкретних ідей. В обмін донори очікують зрозумілої логіки використання коштів та обов’язкової звітності. Тому будь-яка грантова заявка має спиратися на чіткий і реалістичний бізнес-план. Чому бізнес-план важливий для грантової заявки Бізнес-план – це доказ того, що підприємець не просто має ідею, а чітко усвідомлює стратегію її втілення та загальну економіку проєкту. Донори уважно оцінюють, як саме ви плануєте використовувати ресурси, яких результатів прагнете досягти й коли інвестиції дадуть ефект. Аплікаційні форми на отримання гранту майже завжди побудовані за логікою бізнес-плану: від опису продукту і ринку до фінансових прогнозів та ризиків. Тому якісний бізнес-план знімає головний бар’єр, а підготовка аплікаційної форми перетворюється на просте перенесення даних. Ще одна перевага – універсальність. Один ґрунтовний бізнес-план можна адаптувати для кількох грантових конкурсів, що зекономить час і підвищить ваші шанси на успіх. Основні розділи бізнес-плану для гранту Донори отримують сотні заявок, і ваша має виділитися чіткістю та логікою. Тому бізнес-план варто вибудувати за структурою, яка одразу відповідає на головні питання: що ви пропонуєте, кому це потрібно, якою буде реалізація і які результати очікуються. Зазвичай у документ включають такі розділи: Резюме проєкту. Короткий виклад ідеї: що плануєте реалізувати, яку проблему вирішуєте та який результат очікуєте. Продукт або послуга. Опис характеристик, переваг та цінності для споживачів. Донор має зрозуміти, чому саме ваше рішення важливе. Ринок і конкуренти. Аналіз обсягів, тенденцій та наявних гравців. Варто показати цифри та факти, які підтверджують реальність попиту та унікальність вашої пропозиції. Маркетинг і продажі. Чіткий план просування: через які канали вийдете на клієнтів, які інструменти використовуватимете для продажу та комунікації. Фінансова модель. Прогноз доходів і витрат, показники рентабельності та строк окупності. Важливо, щоб розрахунки були реалістичними й підкріпленими даними. Ризики та їх мінімізація. Оцінка можливих викликів і план дій у разі їх настання. Використання SWOT чи PESTEL-аналізу покаже системний підхід. Команда. Люди, які реалізують проєкт. Треба розкрити компетенції, досвід та роль кожного учасника, щоб донор бачив надійну основу для успішної реалізації. Така структура дасть змогу донорам оцінити життєздатність і перспективність ідеї. Але водночас вона корисна і для самого бізнесу, адже ви отримуєте цілісну та структуровану картину проєкту, бачите сильні та слабкі сторони, фактично формуєте «дорожню карту» розвитку. Типові помилки заявників Багато підприємців програють конкуренцію не через слабку ідею, а через помилки у бізнес-плані. Найпоширеніші з них такі: шаблонні документи з інтернету, які виглядають однаково і не відображають особливостей вашого бізнесу; нереалістичні фінансові моделі – коли витрати занижені, а доходи подані навмання; брак доказів та досліджень: відсутність аналізу ринку, підтверджень попиту чи фактичних даних. Для грантодавців такі моменти – сигнал, що заявник не готовий до реальної роботи. І тоді навіть перспективна ідея ризикує залишитися без фінансування. Як підвищити шанси на успіх Щоб заявка не загубилася серед сотень інших, бізнес-план має працювати як ваша візитівка. Донори шукають не гучних обіцянок. Їм потрібні чіткі відповіді: Чи відповідаєте ви вимогам конкурсу? Уважно читайте умови та адаптуйте свій план під критерії саме цього донора. Де докази? Показуйте реальні цифри, дослідження, приклади з практики. Це підкреслить, що ваш проєкт не просто мрія, а продуманий механізм. У чому цінність вашої ідеї? Чітко поясніть, яку користь ваш продукт принесе клієнтам чи суспільству. Гранти підтримують те, що дає результат і має перспективи розвитку. Успішний бізнес-план має поєднувати холодну логіку цифр і щирий акцент на цінності ідеї. Коли в документі відчувається впевненість, послідовність і реалістичність, він справляє те саме враження, на яке розраховує будь-який підприємець – «цей проєкт заслуговує фінансування». Бізнес-план для гранту відкриває двері до фінансування та розвитку. Якісно підготовлений документ дає змогу донору швидко оцінити ідею, зрозуміти її реалістичність і побачити перспективу. Для самого ж підприємця він є орієнтиром, що формує чітку картину руху вперед. Підготовка бізнес-плану для гранту виглядає просто лише на перший погляд. Без досвіду легко прорахуватися з цифрами чи пропустити важливі деталі. Команда «Парето» багато років працює у сфері бізнес-планування та побудови фінансових моделей, тому добре знає вимоги донорів і вміє враховувати їх у документації. Ми допоможемо подати вашу ідею так, щоб вона виглядала переконливо, зацікавила грантодавців та мала реальний шанс на підтримку.

20 червня 2025, 13:22

Трансфертне ціноутворення – одна з найбільш чутливих для податкових перевірок сфер. Якщо компанія проводить контрольовані операції, вона зобов’язана не лише подати звіт, а й підготувати повний комплект документації з обґрунтуванням цін. Порушення цих вимог загрожує штрафами та донарахуваннями. У 2025 році законодавство у сфері ТЦУ зазнало певних змін. Цей матеріал допоможе швидко оцінити стан справ у вашій компанії. Ви побачите, чи відповідаєте актуальним вимогам, де потенційно слабкі місця та що варто перевірити до початку звітної кампанії або податкової перевірки. Пропонуємо короткий чек-лист, який допоможе зосередитись на ключових аспектах підготовки та уникнути типових помилок. 1. Чи здійснювали ви контрольовані операції у 2024 році? Головний критерій: обсяг операцій з одним контрагентом понад 10 млн грн і дохід компанії понад 150 млн грн. Але ризиковими вважаються й операції з номінальними резидентами, КІК, пов’язаними особами через посередників без істотних функцій або ланцюжками з ознаками штучності. Невірна ідентифікація операцій – прямий шлях до штрафу. 2. Чи перевірили ви пов’язаність осіб за новими критеріями 2025 року? З 2025 року пов’язаними вважаються особи, якщо не менше 75% доходів або витрат резидента припадає на одного нерезидента і становить не менше 50% загальних доходів/витрат. Поріг володіння корпоративними правами зріс до 25%. Неправильне визначення пов’язаності може призвести до штрафів. 3. Чи визначили ви операції, що не є контрольованими? Операції з нерезидентами, які не сплачують податок на прибуток, можуть бути неконтрольованими, якщо вони резиденти країн із договорами про уникнення подвійного оподаткування та підтвердили це довідкою до 1 жовтня 2025 року. Це зменшує обсяг звітності. 4. Який метод ТЦУ ви обрали та чим це обґрунтовано? Сам вибір методу недостатній – потрібно довести, чому саме він. Обґрунтування має спиратися на функціональний аналіз, а не формальні шаблони. У 2025 році податкова відверто відкидає формальний підхід. Якщо логіки в обґрунтуванні немає – це привід для нарахувань. 5. Чи провели ви бенчмаркінг із використанням українських джерел? У 2025 році підхід чіткий: орієнтир – локальні дані. Податкова віддає перевагу українським джерелам для бенчмаркінгу. Міжнародні бази допускаються, якщо локальні дані недоступні або недостатні для зіставного аналізу. Змінились і критерії добору зіставних компаній: не можна включати збиткові підприємства, без виторгу або з іншими функціональними відмінностями. 6. Чи подано звіт про контрольовані операції вчасно? Звіт про контрольовані операції – документ, який показує податковій, що компанія веде справи прозоро, дотримується принципу «витягнутої руки». Саме з цього звіту починається більшість перевірок, тому прострочка чи відсутність звіту – сигнал для контролю. Подати звіт за 2024 рік потрібно до 1 жовтня 2025 року. Штраф за кожен день затримки становить 1 прожитковий мінімум (ПМ) для працездатної особи, встановлений законом на 1 січня податкового (звітного) року, та може сягати 300 ПМ або 0,5 % від обсягу незадекларованих контрольованих операцій – залежно від того, що менше. 7. Чи сформовано повний пакет документації з ТЦУ? Звіт – це лише один зі складників. Повна документація повинна включати функціональний аналіз, опис ринку, ризиків, обґрунтування методу, вибір джерел і список зіставних операцій. Особлива увага – до логіки структури та узгодженості між розділами. Без цього – ризик визнання документації невідповідною, що тягне штраф 3% від суми контрольованих операцій, але не більше 200 ПМ для працездатної особи на 1 січня звітного року. 8. Чи враховано контрольовані іноземні компанії (КІК)? Якщо ваша компанія або її власники контролюють іноземні юрособи, треба перевірити, чи не підпадають вони під визначення КІК. Це – окрема сфера контролю, але з 2025 року вона все більше перетинається з ТЦУ. Податкова аналізує зв’язки між операціями з КІК, нерезидентами та рухом коштів. Якщо КІК є пов’язаною особою, операції з ним можуть бути визнані контрольованими. 9. Чи не потрібно уточнити звіти за попередні роки? 2025 рік – слушна нагода для «ревізії минулого». Через зміни у підходах податкової до зіставності, джерел та методів варто переглянути попередні звіти. Якщо бачите слабкі місця або ризики – краще подати уточнення самостійно, ніж чекати перевірки. Самовиправлення звільняє від штрафів і демонструє добросовісність. ТЦУ орієнтується на аналітику, ризики та детальний фактологічний аналіз. Перевірте, чи відповідає ваша документація цим критеріям. Використайте чек-лист як інструмент швидкої діагностики, щоб уникнути неприємних сюрпризів. Якщо ж у вас залишаються сумніви або потрібна глибша експертиза, зверніться до фахівців – вони допоможуть перевірити критичні ділянки, закріпити результати й мінімізувати ризики.