Уважаемая Арина, благодарю Вас за вопрос.

Если следовать принятой на сегодня концепции, то обращение земель с/г назначения планируется урегулировать главой 4 законопроекта «О рынке земли» (обнародован на сайте Госагентства земресурсов 19 января 2011 года). В то же время на сайте Министерства аграрной политике 4.10 .2010 года был обнародован законопроект «Об обращении земель с/г назначения», который в дальнейшем не был передан на рассмотрение ВРУ. Поскольку два упомянутых документа конфликтуют в ряде положений между собой, то я при ответе на Ваш вопрос останавлюсь на законопроекте «О рынке земли»

В соответствие с законопроектом «О рынке земли» также предполагается создание специализированного учреждения, уполномоченного управлять землями с/г назначения — Государственного специализированного учреждения по управлению землями с/г назначения государственной собственности. На мой взгляд, создание Государственного специализированного учреждения по управлению землями с/г назначения государственной собственности как субъекта земельных отношений является неоднозначным нововведением. С одной стороны законопроект не раскрывает правовой статус учреждения (его права, обязанности, цели функционирования, задачи), а с другой стороны, возникают вопросы относительно источников финансирования его деятельности.

Несложно спрогнозировать возможные злоупотребления, предпосылки для осуществления которых, заложены изначально в законопроекте:

— выведения государственных средств посредством скупки учреждением частных неликвидных земельных участков с/г назначения;

— выкуп на неконкурентных условиях или путем использования преимущественного права инвестиционного привлекательных земель с целью их временного «придержания» в государственной собственности, передачи в аренду определенным лицам.

В то же время, вопросы продовольственной безопасности государства, в целом, требуют специальных и дополнительных мер регулирования оборота земель, пригодных для с/г использования. Подтверждением этому является практика РФ, основанная на Федеральном законе от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», однако в упомянутом документе, речь не идет о создании специального государственного субъекта с преимущественными правами и непонятными функциями. Авторам украинского законопроекта вероятно ближе опыт Кыргызской Республики в этих вопросах, который основан на положениях закона от 11 января 2001 года №4 «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения», предполагающего внедрение спецсубъекта.

Что касается преимущественного права покупки земельных участков — считаю, данную правовую концепцию, противоречащей Конституции Украины, и требующей пересмотра. Альтернативой внедрению преимущественного права на покупки земли могло бы выступить ограничение круга лиц, которые могут владеть на парвах собственности земельнымиу частками с/г назнаения (некоторых видов с/г использования).

Касательно моратория на изменение целевого назначения, предлагаю обратить Ваше внимание на положения статьи 26 проекта -мораторий частично сохраняется для некоторых земель с/г назначения, расположенных за пределами населенных пунктов (срок его действия 10 лет и обязательная регистрация обременения). В то же время в пределах населенных пунктов (границы которых у нас постоянно видоизменяются) допускается изменение целевого назначения, но при услови и наличия схем землеустройства соответствующих административно-территориальных единиц (начличие такой документации может похвастатся не каждая область, район, ведь ее разработка требует существенных инвестиций). Соответственно прихожу к выводу, что преодоление моратория — явление условное и капиталоемкое, если следовать положение названого законопроекта.

Які наслідки (позитивні та негативні) матиме створення державного оператора, а саме Державного фонду оптимізації землекористування згідно проекту закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», для функціонування ринку землі?
Світовий досвід свідчить, що ефективне державне регулювання сільськогосподарського землекористування в ринкових умовах може успішно здійснюватися на основі спеціалізованої державної установи, яка є одним із активних учасників земельного ринку і виконуватиме функції регулятора ринку державних сільськогосподарських земель.
Проектом Закону «Про ринок земель» пропонується створити державну спеціалізовану установу з управління землями сільськогосподарського призначення державної власності.
Проводячи на ринку операції купівлі-продажу земельних ділянок, передачі їх в оренду, викупу заставлених ділянок тощо, така установа стане одним із основних інструментів реалізації державної земельної політики ринковими методами, формування сталого землекористування у сільській місцевості, а також подолання окремих негативних наслідків проведеної в Україні земельної реформи…
Головними задачами діяльності спеціалізованої установи є:
забезпечення реалізації державної політики щодо регулювання ринку сільськогосподарських земель, а також утримання та розширення державного фонду земель сільськогосподарського призначення;
консолідація земель сільськогосподарського призначення;
врегулювання проблеми визнання відумерлою спадщиною земель сільськогосподарського призначення приватної власності;
реалізація від імені держави права на переважне придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у разі їх продажу;
випуск іпотечних цінних паперів;
проведення землеустрою та охорона земель сільськогосподарського призначення.

Хто, на вашу думку, має мати переважне право купівлі земельних ділянок с/г призначення? Чи є об"єктивними пропозиції «земельних» законів стосовно даного питання?
Досить широке коло осіб на переважне право на придбання земельних ділянок у власність, як визначають міжнародні експерти, унеможливлює продаж земельної ділянки взагалі і обмежує право громадян.
Тому це є важливим питанням і в проекті виписані лише вивірені норми обмежень, визначені європейським законодавством.
Проектом Закону «Про ринок земель» переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення надається спеціалізованій установі з управління землями сільськогосподарського призначення, органам місцевого самоврядування, користувачу (орендарю чи користувачу чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), власникам суміжних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
При цьому, якщо намір реалізувати переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення за оголошеною ціною висловили кілька осіб, пріоритет на реалізацію переважного права має держава в особі спеціалізованої установи.

Які методи допоможуть запобігти монополізації ринку землі та використанню корупційних схем?
Регулювати ринок земель набагато ефективніше, ніж заганяти його «в тінь». Законодавство багатьох європейських країн передбачає існування системи регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення, маючи, з огляду на характерні історичні чи національні особливості, економічну чи соціальну ситуацію в кожній країні, свої відмінності.
Для запобігання монополізації землі проектом Закону України «Про ринок земель» пропонується встановити Кабінетом Міністрів України максимальні граничні площі земельних ділянок, що можуть перебувати у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах відповідного регіону, з урахуванням оптимальних розмірів сільськогосподарських підприємств відповідного регіону.
В Україні максимальні граничні площі земельних ділянок можуть бути від 400 до 2000 гектарів.