Добрый день!
Первое на что хотелось бы обратить Ваше внимание так на то, что мои ответы основываются на тексте Налогового кодекса размещенного на портале www. liga.net, так как принятый закон (№7101-1) не подписан президентом («частично ветирован») и официально не опубликован.

По вашему вопросу:
1.Ваш вид деятельность не подпадает под упрощенную систему налогообложения согласно подпункта е. подпункта 291.2.1. статьи 291 Налогового Кодекса.
Относительно дальнейших Ваших действий, то даже если НК подпишет президент в той редакции, которая есть на сегодня, переходить на общую систему нужно будет только с 01 апреля 2011 года, а до этого времени можете работать на едином налоге.
2. Относительно советов по выбору оптимальной схемы налогообложения нужно понимать какие именно операции с недвижимостью Вы совершаете (сдаете в аренду помещения, оказываете консультационные услуги ….)

Согласно нового Налогового кодекса для Вас применяется общая система налогообложения.
Для применения общей системы налогообложения не нужно подавать в налоговую инспекцию по месту регистрации специальное заявление. Общая система налогообложения доходов применяется в том случае, если предприниматель не подает в орган налоговой службы заявление о применении одной из упрощенных систем налогообложения (с уплатой единого или фиксированного налога). В таком случае считается, что он работает по общей системе налогообложения с уплатой авансовых платежей.
При достижении объема налогооблагаемых операций в размере 300 тыс. грн. предприниматели, уплачивающие налоги по общей системе налогообложения, подлежат обязательной регистрации в качестве плательщиков НДС.
При осуществлении торговли или предоставлении бытовых услуг населению за наличные средства необходимо приобретать торговые патенты. Порядок приобретения и применения торговых патентов определен Законом Украины от 23.03.96 г. № 98/96-ВР «О патентовании некоторых видов предпринимательской деятельности».
При осуществлении наличных расчетов предприниматели обязаны использовать регистраторы расчетных операций (РРО) в соответствии с Законом Украины от 06.07.95 г. № 265/98-ВР «О применении регистраторов расчетных операций в сфере торговли, общественного питания и услуг» в редакции Закона Украины от 01.06.2000 г. № 1776-III.
Основными документами, регламентирующими порядок применения предпринимателями общей системы налогообложения, являются Декрет КМУ от 26.12.92 г. № 13-92 «О подоходном налоге с граждан» (далее – Декрет № 13-92), и разработанная в соответствии с ним Инструкция о налогообложении доходов физических лиц от занятия предпринимательской деятельностью, утвержденная приказом ГГНИ Украины от 21.04.93 г. № 12 (далее – Инструкция № 12).
В указанных документах определены порядок учета доходов и расходов, исчисления налога с доходов и представления отчетности.
Схема исчисления налогооблагаемого дохода такова: из полученного предпринимателем за отчетный период валового дохода исключаются расходы, связанные с получением дохода, и полученный чистый доход облагается налогом с доходов по ставке 15%. Кроме того, с чистого дохода уплачиваются взносы в Пенсионный фонд Украины по ставке 33,2%.
Валовым доходом предпринимателя, работающего по общей системе налогообложения, является выручка, полученная от осуществления предпринимательской деятельности. В валовой доход зачисляется выручка, поступившая предпринимателю как в денежной, так и в натуральной форме.
Таким образом, к составу валового дохода относятся:
– выручка в виде безналичных денежных средств, поступивших на банковский счет или в наличной форме (с применением РРО и/или КУРО с РК) непосредственно предпринимателю или его работникам в месте осуществления расчетов;
– выручка в натуральной (неденежной) форме (сумма такой выручки исчисляется по свободным (рыночным) ценам);
– суммы предоплаты, полученные в отчетном периоде;
– суммы штрафов и пени, полученные от других субъектов предпринимательства по договорам гражданско-правового характера за нарушение условий договоров;
– суммы, начисленные банком на свободный остаток средств на банковском счете, и др.
В отличие от юридических лиц у предпринимателей валовой доход определяется не по принципу первого события, а по так называемому «кассовому методу», т. е. в момент поступления оплаты за отгруженный товар (продукцию). Например, если продукция отгружена в одном месяце, а оплата за нее поступила в другом, то доход возникает только в момент оплаты продукции, а не в момент отгрузки.
Расходы предпринимателя, работающего по общей системе налогообложения, могут исчисляться двумя способами: либо на основании подтверждающих документов, либо по установленным нормам в зависимости от вида деятельности. При этом в пределах одного календарного года нельзя одновременно применять оба способа, т.е. нельзя одни расходы определять по нормам, а другие – по факту.
Проще учитывать понесенные расходы по нормам в процентах к валовому доходу, которые приведены в приложении № 6 к Инструкции № 12 и в зависимости от вида деятельности составляют от 5 до 60% суммы валового дохода. В этом случае он может не иметь первичных документов, подтверждающих расходы, если их обязательное наличие не предусмотрено другими законодательными актами. Но, как правило, фактически понесенные затраты значительно выше установленных норм для данного вида деятельности. Поэтому для многих предпринимателей целесообразнее вести учет расходов на основании подтверждающих документов.
Если предприниматель является плательщиком НДС и претендует на налоговый кредит, ему придется вести учет расходов по первичным документам.
Такой учет также имеет ряд особенностей. Согласно приложению № 7 к Инструкции № 12 предприниматели формируют расходы согласно перечню ст. 5 «Валовые расходы» и ст. 8 «Амортизация» Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции Закона Украины от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.
Положения ст. 5 «Валовые расходы» применяются в части определения перечня израсходованных сумм, подтвержденных первичными документами, которые могут быть отнесены к расходам по операциям, при осуществлении которых в отчетном периоде получен доход.
В соответствии со ст. 8 «Амортизация» разрешено дополнительно уменьшить валовой доход исключительно на суммы расходов, подлежащие амортизации и не превышающие размера амортизационных отчислений, начисленных путем применения норм амортизации к балансовой стоимости групп основных фондов, лишь в случае ведения бухгалтерского учета балансовой стоимости групп основных фондов согласно Порядку, устанавливаемому Министерством финансов Украины. Такой Порядок Минфин не разработал. Несмотря на то, что предприниматели не ведут бухгалтерский учет, при правильном оформлении первичных документов и начислении амортизации уменьшить валовой доход на сумму амортизационных отчислений можно. Однако налоговая служба с этим категорически не согласна. Поэтому свое право на начисление амортизации предприниматель может отстаивать только в судебном порядке. Судебная практика в пользу предпринимателей по данному вопросу имеется.
Самым важным правилом при исчислении состава расходов и исключении их из валового дохода, содержащимся в приложении № 7 к Инструкции № 12, является следующее: «В декларацию о доходах, полученных за отчетный период, включаются только прямые валовые расходы и суммы амортизационных отчислений, которые соответствуют фактической сумме полученного в этом периоде валового дохода в какой-либо форме от определенного вида деятельности и подтверждены документально».
Сформулируем основные правила включения затрат в состав расходов, при учете расходов по первичным документам:
– при включении затрат в состав расходов необходимо проверить, указаны ли такие виды расходов в ст. 5 «Валовые расходы» Закона № 283;
– к составу расходов относятся только фактически понесенные затраты, подтвержденные документально; – из валового дохода могут быть исключены только те расходы, которые связаны с получением дохода в отчетном периоде (квартале, году).
Для того чтобы уменьшить размер валового дохода на расходы, связанные с его получением, необходимо выполнение нескольких условий:
– расходы должны быть оплачены;
– товар получен (работы, услуги выполнены);
– расходы должны быть непосредственно связаны с получением дохода.
Какой бы способ определения расходов не избрал предприниматель, ему необходимо вести учет доходов и расходов в Книге учета доходов и расходов граждан – субъектов предпринимательской деятельности по форме приложения № 10 к Инструкции № 12 (далее – Книга ф. № 10). В зависимости от вида и специфики предпринимательской деятельности по согласованию с органами налоговой службы по месту регистрации в форму Книги ф. № 10 могут вноситься изменения и дополнения.
Утвержденный Порядок ведения Книги ф. № 10 отсутствует. Единственный документ, в котором приведен порядок ведения Книги ф. № 10 при осуществлении деятельности в сфере торговли приведен в письме ГНА Украины от 05.11.97 г. № 17-0117/10-8886.
Данные из Книги ф. № 10 за квартал (год) являются основанием для заполнения предпринимателями деклараций о доходах, подлежащих налогообложению. При этом следует учесть, что предпринимателями, зарегистрированными в качестве плательщиков НДС, в Книгу ф. № 10 суммы выручки и расходов отражаются без НДС. На это прямо указано в приложении № 7 к Инструкции № 12: «Не включаются в валовые расходы и валовой доход суммы НДС, которые входят в цену приобретенных и проданных товаров (работ, услуг) соответственно».
Таким образом, чистый доход также не будет содержать в своем составе НДС.
Если же предприниматель не является плательщиком НДС, расходы отражаются в Книге ф. № 10 с учетом НДС, который уплачен в составе цены приобретенного товара. В этом случае валовой доход также формируется без НДС, поэтому вся сумма выручки, поступившей в наличной, безналичной или натуральной форме предпринимателю – неплательщику НДС, будет считаться его валовым доходом.
В соответствии со ст. 13 Декрета № 13-92 и п. 13 Инструкции № 12 налогооблагаемым доходом предпринимателя считается совокупный чистый доход, т. е. разность между валовым доходом и документально подтвержденными расходами, непосредственно связанными с получением дохода. В течение года и доходы, и расходы учитываются нарастающим итогом. Если в отчетных кварталах «не хватило» дохода, за счет которого можно было бы списать всю сумму понесенных расходов, они учитываются при исчислении чистого дохода за отчетный год. Таким образом, при исчислении чистого дохода все расходы (в пределах годовой суммы полученных доходов), понесенные в связи с получением валового дохода за календарный год, будут учтены.
Чистый доход предпринимателя облагается налогом с доходов по ставке 15% независимо от того, является предпринимательская деятельность основным местом работы или нет. Исчисление налога с доходов, который должен уплачивать предприниматель, производится органом налоговой службы на основании данных годовой декларации о доходах. Налог, исчисленный органом налоговой службы, уплачивается в следующем порядке:
– в течение года предприниматель ежеквартально уплачивает в бюджет по 25% годовой суммы налога, исчисленной по доходам за предыдущий год, а предприниматели, которые не вели деятельности в предыдущем году, – 25% суммы, исчисленной им органом налоговой службы по оценочному доходу на текущий год. Авансовые платежи налога в течение года уплачиваются в следующие сроки: до 15 марта, до 15 мая, до 15 августа и до 15 ноября;
– уплаченные в течение года авансовые платежи налога с доходов учитываются при окончательном расчете суммы налога на основании документов, подтверждающих факт такой уплаты.
Взносы в Пенсионный фонд уплачиваются из чистого дохода по ставке 33,2%. Размер взносов предприниматели рассчитывают самостоятельно исходя из суммы чистого дохода по итогам отчетного года.
Максимальная величина дохода, из которой удерживаются пенсионные взносы, составляет пятнадцать прожиточных минимумов в месяц, установленных законом для трудоспособных лиц. Минимальный страховой взнос равен 33,2% установленного размера минимальной заработной платы. За месяцы, в течение которых деятельность не осуществлялась или доход не был получен, взносы не начисляются.
В течение года взносы уплачивается в виде авансовых платежей в те же сроки, что и авансовые платежи налога с доходов. Если налоговый орган не определил суммы авансовых платежей для уплаты налога с доходов, то в этом периоде у предпринимателя нет оснований для уплаты авансовых страховых взносов в Пенсионный фонд.
Кроме налога с дохода и взносов в Пенсионный фонд предприниматели уплачивают другие налоги и сборы, установленные действующим законодательством. Необходимость уплаты таких налогов зависит от вида деятельности предпринимателя.