Інвестиції в закордонну нерухомість: усе, що варто знати
Інвестування в нерухомість за кордоном - це не лише спосіб диверсифікувати активи, а й інструмент захисту капіталу в умовах глобальної волатильності. Попит на житло в європейських столицях і популярних курортних регіонах стабільно зростає, а ринок оренди залишається прибутковим навіть під час коливань валют і ставок.
За даними Knight Frank, середня рентабельність орендної нерухомості у провідних країнах ЄС становить 3,9–5,5 % річних - зокрема, близько 4 % в Іспанії та 4,25 % у Франції. На більш ризикових, але динамічних ринках, як-от Туреччина, дохідність може перевищувати 7–8 % річних.
Для українських інвесторів така диверсифікація — це можливість отримати стабільний дохід у твердій валюті, убезпечити заощадження від інфляції й водночас отримати потенційні юридичні переваги, включно з видом на постійне проживання або податковими пільгами.
У цьому матеріалі - аналітика ключових напрямів, моделі інвестування, ризики та практичні поради для тих, хто розглядає купівлю закордонної нерухомості як стратегічну інвестицію.
Що таке інвестиції в нерухомість за кордоном
Інвестиції в нерухомість за кордоном - це купівля житлових або комерційних об’єктів із метою отримання прибутку, захисту капіталу чи забезпечення власних міграційних потреб (наприклад, отримання громадянства).
Такі інвестиції належать до категорії реальних активів (real assets) - тобто тих, що мають матеріальну цінність і зберігають вартість навіть під час фінансових криз.
Чому інвестори обирають нерухомість за кордоном
Ось кілька головних причин, чому дедалі більше українців обирають інвестиції в нерухомість за межами країни:
- Захист капіталу від девальвації. Ринки ЄС, США, ОАЕ - стабільніші за економіки країн, де триває війна чи існують макроекономічні ризики.
- Дохід у твердій валюті. Оренда в євро або доларах - додаткова вигода для тих, хто живе в країні з менш стабільною валютою.
- Лояльність до інвесторів. У багатьох країнах діють програми «інвестиційного громадянства» або прискореного виду на постійне проживання.
- Різноманітність об’єктів: житлова, курортна, комерційна нерухомість, земля під забудову або агробізнес.
- Диверсифікація ризиків. Якщо на одному ринку настає криза - інвестиції на іншому можуть «підтягнути» портфель.
У які країни інвестують найчастіше
Найпопулярніші країни, де купити землю за кордоном:
- Польща - близькість, зрозумілий ринок, високий попит на оренду.
- Іспанія та Португалія - курортна нерухомість, можливість отримати тимчасове або повне громадянство.
- Туреччина - вигідні ціни, програма «інвестиційного громадянства».
- ОАЕ (Дубай) - безподаткова оренда, високий попит на преміумсегмент.
- Німеччина, Чехія, Словаччина - стабільність, попит на довгострокову оренду.
- США - широкий вибір: від житла до комерційних об’єктів.
Які формати інвестицій в закордонну нерухомість доступні
- Купівля житла для оренди. Дохід від подобової чи довгострокової здачі. Менше ризиків у туристичних регіонах або студентських містах.
- Купівля комерційної нерухомості. Офіси, склади, магазини - стабільний дохід і менше клопоту з орендарями.
- Купівля землі за кордоном. Під забудову або агробізнес. Часто вигідніше за готові об’єкти. Потенціал приросту вартості при зміні цільового призначення.
- Реновація та перепродаж (flipping). Купити нерухомість у поганому стані, можна її оновити та продати дорожче.
- Інвестування через фонди REIT. Непрямі інвестиції в нерухомість, не потребують купівлі об'єкта.
Переваги інвестицій у закордонну нерухомість
- дохідність у стабільній валюті - залежно від країни, об’єкта і стратегії;
- захист від інфляції та девальвації;
- збереження активу в кризові часи - нерухомість завжди має базову цінність;
- доступ до фінансування - у деяких країнах навіть нерезидентам дають іпотеку.
Недоліки інвестицій у нерухомість за кордоном
- мовний і юридичний бар’єр - важливо залучити локального юриста;
- високі витрати на вхід - податки, реєстрації, послуги агентів;
- непередбачені витрати - утримання, ремонти, страховка, податки;
- орендні простої - у міжсезоння або на непопулярних локаціях.
Як купити закордонну нерухомість: покроково
Визначте свою інвестиційну ціль
Передусім треба зрозуміти, навіщо ви купуєте об’єкт:
- пасивний дохід, оренда житла з регулярними виплатами;
- капіталізація - зростання вартості об’єкта з подальшим перепродажем;
- власне користування - квартира або будинок для сезонного проживання чи переїзду.
Ціль визначає країну, бюджет, тип об’єкта і навіть податкову модель.
Оберіть країну та формат інвестування
Зверніть увагу на:
- юридичні обмеження для іноземців (наприклад, у Швейцарії - лише з дозволу кантону);
- ставки податків (на купівлю, утримання, дохід від оренди, спадщину);
- наявність подвійного оподаткування між країнами;
- популярність напрямку серед туристів або експатів;
- надійність ринку та правова система.
Проведіть аналіз локації
Не менш важливо обрати конкретний регіон у межах країни:
- який попит на оренду?
- чи є розвинена інфраструктура: школи, транспорт, медицина?
- як змінюється вартість об’єктів за останні 5 років?
- чи є обмеження на короткострокову оренду?
У деяких країнах, наприклад Іспанії чи Італії, ринок сильно варіюється між мегаполісами, передмістями та курортними регіонами.
Складіть реалістичний бюджет
Окрім вартості об’єкта врахуйте супутні витрати:
- податок на купівлю (до 10-12% у деяких країнах);
- плата рієлтору (1-5%);
- нотаріальні витрати;
- вартість реєстрації;
- страхування;
- витрати на утримання та комунальні послуги;
- щорічний податок на майно.
Також потрібно мати запас коштів на непередбачувані витрати або ремонт.
Залучіть юриста та перевірте документи
Перед укладенням угоди:
- найміть незалежного юриста, який працює в обраній країні;
- переконайтесь, що об’єкт не має обтяжень (іпотека, заборгованість, судові спори);
- перевірте ланцюг власності: чи є правонаступність від попереднього власника;
- перевірте відповідність кадастрових та технічних документів.
Юридична експертиза - обов’язкова навіть при купівлі новобудови.
Укладіть угоду та зареєструйте право власності
- попередній договір купівлі-продажу оформлюється із завдатком;
- основний договір підписується в присутності нотаріуса;
- право власності реєструється в державному реєстрі або кадастрі;
- у країнах ЄС реєстрація займає від кількох тижнів до кількох місяців.
У деяких країнах, наприклад у Туреччині чи Чорногорії, потрібне схвалення від місцевої влади для нерезидентів.
Організуйте управління, якщо здаєте в оренду
Щоб отримувати дохід без зайвих турбот:
- підпишіть договір з локальною керуючою компанією;
- обговоріть розподіл доходу, витрати на обслуговування, звітність;
- зафіксуйте відповідальність сторін щодо пошуку орендарів, сплати податків, комунальних платежів.
Це особливо важливо при інвестиціях у країнах, де ви фізично не перебуваєте більшість часу.
Порівняння: купити землю за кордоном чи готовий об’єкт за кордоном?
| Критерій | Земля | Готова нерухомість |
| Ціна входу | Нижча | Вища |
| Орендний дохід | Відсутній (поки не забудовано) | Може бути одразу |
| Ризики | Більше юридичних аспектів | Простіше перевірити |
| Капіталізація | Потенційно вища | Залежить від локації |
| Час до прибутку | Довший | Швидший |
Висновок
Ви можете купити землю за кордоном і заробляти на прирості вартості, або одразу отримувати дохід від оренди квартири в курортній зоні. У будь-якому випадку важливо мислити системно: аналіз ринку, перевірка документів, вибір стратегії виходу з інвестиції. І головне, пам’ятати, що це не спекуляція, а довгострокова гра.
Minfin.com.ua допомагає орієнтуватись у світі інвестицій: нерухомість, цінні папери, криптовалюта тощо. Залишайтесь з нами!
-800x450.webp)
