Що передбачити в договорі оренди, щоб не втрапити в халепу

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно.

Найчастіше договір оренди є двостороннім. Сторонами договору можуть бути фізичні та юридичні особи, підприємці (ФОП).

Основними відмінностями договору оренди від інших є:

• майно передається в тимчасове користування, а не у власність;
• після закінчення строку дії договору або його дострокового розірвання майно обов'язково повертається орендодавцю;
• користування майном є платним.

Істотні умови договору

Істотні умови договору – це умови, без узгодження яких договір уважається неукладеним (ч. 2 ст. 180 ГКУ, ч. 1 ст. 638 ЦКУ). Для договору оренди вказані вимоги наведено в ст. 284 ГКУ:

• предмет договору;
• розмір орендної плати (з урахуванням її індексації);
• строк, на який укладається договір;
• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням його індексації);
• порядок використання амортизаційних відрахувань;
• порядок відновлення орендованого майна;
• умови повернення або викупу орендованого майна;
• умови, які сторони вважають за необхідне вказати в договорі.

Предмет договору

Предметом договору оренди може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками та яка зберігає свій первісний вигляд у разі неодноразового використання (неспоживна річ) (ст. 760 ЦКУ). Тобто в оренду можна передати тільки те майно, яке наділене лише йому властивими ознаками, що вирізняють його з-поміж інших однорідних речей.

Так, в оренду можна здавати рухомі й нерухомі речі, зокрема будівлі, споруди, цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки тощо.

Опис майна є важливим моментом під час укладення договору оренди. У ньому зацікавлені й орендар, й орендодавець, адже саме такий опис надалі допоможе уникнути спорів щодо стану, у якому майно надавалося в оренду та у якому його повернули.

Також у договорі має бути вказана вартість орендованого майна. Так, майно оцінюють за відновною вартістю. Сторони можуть провести оцінку майна самостійно або з допомогою професійних оцінювачів.

Орендна плата

Договір оренди передбачає платність. Порядок, строки та умови внесення плати визначають у договорі оренди (ч. 1 ст. 762 ЦКУ).

Орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності (ч. 1 ст. 286 ГКУ).

У договорі оренди доречно вказати такі умови щодо орендної плати:

• розмір плати;
• періодичність і строки сплати;
• форму (грошову або натуральну). Найчастіше застосовують саме грошову форму оплати у вигляді платежів у фіксованій сумі.

Договором може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном (ч. 3 ст. 762 ЦКУ). Наприклад, можна установити періодичність проведення індексації, передбачивши, що орендна плата підлягає індексації залежно від індексу інфляції. При цьому проводити індексацію щомісяця не потрібно.

Крім того, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди (ч. 2 ст. 286 ГКУ та ч. 4 ст. 762 ЦКУ).

Плату за користування майном уносять щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦКУ). Водночас сторони мають право передбачити в договорі іншу періодичність унесення орендних платежів.

Зазначення в договорі розміру орендної плати не вважають установленням строку внесення плати за використання майна. Важливо коректно сформулювати, яким чином справлятимуть орендну плату.

Наприклад, указівку в договорі, що орендну плату за використання предмета оренди вноситимуть щороку, можна вважати встановленням річного строку внесення плати за договором.

Читайте також: Доходи від оренди нерухомості. Як заплатити податки

Компенсація витрат на оплату комунальних платежів

У договорі оренди доцільно вказати особливості компенсації витрат на оплату комунальних платежів. Так, орендна плата може включати витрати на оплату комунальних платежів або ж, навпаки, не містити компенсації витрат на оплату комуналки. В останньому випадку витрати на оплату комуналки компенсуватиме орендар на підставі рахунків, які виставляє орендодавець, або самостійно сплачує згідно з договорами, укладеними з постачальниками послуг.

Для уникнення спорів між орендарем та орендодавцем варто в договорі оренди чітко прописати, чи входять до орендної плати комунальні платежі. Якщо не входять, то необхідно зазначити, у якому порядку, у які строки орендодавець отримає компенсацію або які умови щодо їх сплати орендарем.

У договорі оренди доцільно також указати момент, з якого починається відлік місяця (року або іншого періоду) для оплати оренди, наприклад, із дати укладення договору або передання майна в оренду. Це важливо для визначення початку перебігу строку позовної давності за орендними платежами та застосування штрафів за їх несплату.

Також варто зазначити і граничну дату сплати орендних платежів. Наприклад: «Орендар сплачує орендну плату шляхом перерахування готівкових коштів на поточний рахунок орендодавця за весь наступний місяць не пізніше 19 числа попереднього місяця».

Якщо орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд, то орендодавець має право:

• відмовитися від договору, оскільки несплата орендної плати є підставою для розірвання договору з ініціативи орендодавця (ст. 782 ЦКУ);
• вимагати виплати заборгованості з орендної плати з урахуванням інфляції за весь період прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми, якщо інший розмір відсотків не встановлено договором або законом.

Строк дії договору оренди

Орендар та орендодавець самостійно вирішують, на який строк укладається договір оренди. Якщо такий строк не вказано, то відповідно до ч. 2 ст. 763 ЦКУ такий договір уважають укладеним на невизначений строк.

Водночас кожна зі сторін договору, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час за умови письмового попередження іншої сторони за місяць, а в разі оренди нерухомого майна – за три місяці. У договорі також може бути прописано інший строк для попередження про відмову від договору оренди, укладеного на невизначений строк.

Строк оренди для деяких договорів обмежується на законодавчому рівні. Наприклад, договір суборенди не може бути укладено на строк, що перевищує строк дії договору оренди (ч. 2 ст. 774 ЦКУ).

У договорі оренди також зазначають можливість його продовження або дострокового розірвання. Так, можливість автоматичного продовження строку дії договору необхідно прописати під час укладення договору. Наприклад: «Договір уважають продовженим на новий строк, якщо жодна зі сторін за два місяці до закінчення строку його дії не заявить про свій намір розірвати договір».

Крім того, можливість автоматичної пролонгації договору передбачено в ст. 764 ЦКУ: якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця договір уважають поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У разі закінчення договору оренди орендар зобов'язаний повернути взяте в оренду майно в тому самому стані, у якому його отримав, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦКУ).

Договір оренди також припиняється в разі знищення майна, що орендується. У такому випадку відповідно до ст. 779 ЦКУ орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю збитки, якщо він не доведе, що знищення сталося не з його вини.

На вимогу орендодавця договір оренди достроково припиняється, якщо орендар:

• користується майном всупереч договору або призначенню об'єкта;
• без дозволу орендодавця передав об'єкт у користування іншій особі;
• своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження об'єкта;
• не розпочав проведення капітального ремонту об'єкта, якщо обов'язок проведення капітального ремонту було покладено на орендаря.

Орендар має право вимагати достроково розірвати договір оренди, якщо:

• орендодавець передав у користування майно, яке не відповідає умовам договору;
• орендодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Орендодавець має право розірвати договір, якщо орендар протягом 3-х місяців не вносить орендну плату (ч. 1 ст. 782 ЦКУ).

Також сторони можуть передбачити інші підстави для дострокового розірвання договору оренди.

Передання та повернення майна

Орендодавець зобов'язаний передати орендарю майно у стані, що відповідає його призначенню й умовам договору оренди. Майно передають відразу після укладення договору або у строк, передбачений договором (ст. 765 ЦКУ).

Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про особливі властивості й недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час його використання. Орендар зобов'язаний у присутності орендодавця перевірити відповідність майна зазначеним у договорі оренди характеристикам.

Якщо орендар у момент передання майна в його володіння не переконається в його відповідності встановленим характеристикам, то майно вважають таким, що передано йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦКУ).

Якщо орендодавець не передає майно, то орендар має право за своїм вибором:

• вимагати від орендодавця передання майна й відшкодування збитків, завданих затримкою;
• відмовитися від договору оренди й вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Передання майна в оренду оформлюють актом приймання-передачі (далі – акт), який є основним документом, що підтверджує факт як передання майна в оренду, так і його повернення з оренди (ст. 795 ЦКУ). В акті зазначають стан майна, наявні несправності тощо. Сучасні технології дозволяють використовувати засоби фото- й відеофіксації під час передання нерухомого майна в оренду та його повернення.

Чинне законодавство не передбачає форми акта, тому скласти його можна в довільній формі.

Форма договору оренди

Усі договори оренди укладають у письмовій формі. В окремих випадках законодавство передбачає обов'язкове нотаріальне посвідчення таких договорів.

Так, передання в оренду будівель, споруд або їхніх частин на строк три роки і більше потребує нотаріального посвідчення договору оренди, а виникле право – держреєстрації (ст. ст. 793, 794 ЦКУ). Такий договір може бути укладено лише за умови, що право власності орендодавця на будівлю (споруду) зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (з 1 січня 2013 року) або в єдиному реєстрі прав власності на нерухоме майно (ч. 4 ст. 3 Закону № 1952).

Тож, якщо ви не хочете нотаріально посвідчувати договір оренди, то до спливу трьох років просто укладіть новий договір.

Інші умови, які варто вказати в договорі оренди

Крім істотних умов, у договорі оренди також варто зазначити низку додаткових умов, аби уникнути суперечностей між орендарем та орендодавцем.

Мета оренди

Орендодавець може прописати в договорі оренди, як саме використовуватиметься орендоване майно. Якщо в договорі не вказати, що нерухомість надають орендарю як виробниче приміщення, то розмістити там офіс орендар не зможе.

Крім того, орендодавець може включити до договору положення про можливість проведення періодичних перевірок схоронності та цільового використання приміщення, а також умови їхнього проведення.

Також варто в договорі оренди прописати відповідальність орендаря за використання майна не за цільовим призначенням. Це можуть бути як штрафні санкції, так і дострокове розірвання договору.

Умови передання майна в суборенду

Суборенда можлива лише за згодою орендодавця, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 774 ЦКУ). За потреби в договорі можна вказати можливість передання майна в суборенду третім особам для використання за плановим призначенням із повідомленням орендодавця про укладення договору суборенди.

Якщо не прописати таку можливість у договорі, то для здавання майна в суборенду орендарю необхідно буде щоразу отримувати згоду орендодавця в письмовій формі.

Ремонт і поліпшення майна

У загальному випадку капітальний ремонт майна – клопіт орендодавця, а поточний – орендаря (ст. 776 ЦКУ). Якщо орендодавець не провів капітального ремонту, що перешкоджає використанню майна відповідно до призначення й умов договору, то орендар має право:

• відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
• вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

У договорі необхідно прописати, що конкретно повинна ремонтувати кожна зі сторін, строки проведення капітального ремонту орендодавцем, а також які саме поліпшення належать до поточного ремонту за рахунок орендаря.