Жилая или коммерческая недвижимость — куда инвестировать в 2024 году

Главные сходства и отличия

В первую очередь, нужно понимать, что у жилой и коммерческой недвижимости разные назначения:

• жилая — для того, чтобы люди могли жить в этом помещении, но без права вести в нем бизнес;
• коммерческая — для ведения бизнеса и получения доходов.

При этом стоимость нежилых объектов заметно выше жилых. Однако, и прибыльность, соответственно, тоже больше.

Сам процесс инвестирования в оба вида недвижимости мало чем отличается.

«На первичке покупатели недвижимости обходят звено риелторов и могут обратиться непосредственно к застройщику проекта, в котором хотят купить квадратные метры. Каких-то принципиальных отличий в процессе заключения сделки нет», — объясняет руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд» Анна Анисимова.

Более того, по ее словам, часто застройщики дают одинаковые акционные условия на покупку коммерции и квартир в ЖК, то есть скидки, которые действуют на жилые квадратные метры, могут распространяться и на коммерческие. Например, дисконт, который предлагает компания «Интергал-Буд» в своих жилых комплексах, распространяется также на коммерческие площади.

Что касается различий между жилой и коммерческой недвижимостью, то важным является вопрос, на кого будет возложена ответственность за отделку и оснащение помещения. Если, например, инвестор планирует получать доход из аренды квартиры, то после покупки он должен самостоятельно выполнить ремонтные работы, купить минимально необходимую мебель, бытовую технику. «Это существенные расходы. В зависимости от класса недвижимости и планов инвестора по окупаемости, такие расходы могут достигать не менее 50% стоимости жилья, а иногда доходить даже 100%», — говорят в «Интергал-Буде».

В этом вопросе с коммерцией все проще. Ведь ремонт и оснащение — забота арендатора.

Но сложность состоит в том, что выбрать коммерческую площадь, которая будет интересна бизнесу, нелегко. Так, например, потенциальный арендатор может обращать внимание на следующие критерии:

• расположение;
• тип строения и конструктивные особенности;
• инфраструктура, расположенная рядом с объектом;
• системы жизнеобеспечения, безопасности;
• планировка помещения;
• наличие или необходимость отделки.

Факторов может быть больше, а удовлетворить все потребности арендатора — более сложно, чем кажется на первый взгляд. Потому и процесс сдачи помещения в аренду может затянуться.

Отличия между жилой и коммерческой недвижимостью есть и в периоде окупаемости. Так, для коммерческой недвижимости он составляет 9−10 лет. При этом расходы по обслуживанию, эксплуатации и текущему ремонту несет арендатор. Что, в свою очередь, выгодно.

При этом период окупаемости инвестиции в жилье несколько длиннее. Он составляет 12−14 лет.

«Его можно сократить. Формат посуточной аренды позволяет улучшить показатели окупаемости едва ли не в три раза. Однако, посуточная аренда требует больше финансовых и временных ресурсов от владельца», — отмечает Анна Анисимова.

Плюсы и минусы инвестиций в жилье

Важным преимуществом в пользу этого варианта является то, что стоимость жилой недвижимости ниже — следовательно, и сумма инвестиции будет меньше. Еще одним плюсом является то, что, выбирая объект, можно не учитывать его фасадность, проходимость локации или другие факторы, важные для коммерческой недвижимости. Соответственно, в дальнейшем эти факторы не будут влиять на поиск арендатора.

В то же время, есть и недостатки. В «Интергал-Буде» одним из главных называют дополнительные затраты на ремонт. Ведь владельцу помещения нужно хотя бы раз в несколько лет «освежать» отделку, без этого привлекательность квартиры на рынке аренды будет ниже.

Плюсы и минусы инвестиций в коммерцию

Коммерческая недвижимость — это актив, генерирующий прибыль без дополнительных капиталовложений со стороны инвестора. Очевидным преимуществом является то, что арендатор делает ремонт и оснастку помещения. То есть, по факту, коммерческая недвижимость — это источник типичного пассивного дохода.

К недостаткам этого варианта инвестирования можно отнести то, что нужно правильно подобрать помещение. Ведь именно от этого зависит конкурентоспособность актива.

«Нужно учесть множество нюансов: окружение локации, объем пешеходного трафика (количество потенциальных клиентов бизнеса, который будет арендовать площадь), фасадность, высоту потолка (не менее трех метров), инженерные мощности и характеристики, доступ для маломобильных групп населения и т. д.», — отмечает руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».

Среди недостатков можно выделить еще один — порог входа в сделку гораздо выше, чем в случае с жилой недвижимостью. Поскольку коммерческие квадратные метры дороже.

Как выбрать объект для инвестиций

Вне зависимости от того, выбирается ли для инвестиции квартира или коммерция, нужно обращать внимание на локацию объекта. Наиболее привлекательными для обоих вариантов будут следующие расположения:

• центр города;
• у станций метро;
• вблизи больших проспектов;
• возле улиц, у которых хорошая транспортная развязка.

Выбирая объект для инвестирования, нужно отталкиваться от того, каким способом инвестор рассчитывает получать прибыль. В целом, их два — сдача в аренду или же перепродажа по более высокой стоимости.

Также при выборе объекта коммерческой недвижимости нужно учитывать, полностью ли это закрытый жилой комплекс, насколько он большой, заселен ли. «На таких объектах клиентский поток, в основном, обеспечивается жильцами ЖК. Следовательно, если их мало, бизнес может почувствовать нехватку выручки», — отмечают в «Интергал-Буде».

Можно ли перевести жилое помещение в нежилое

Такая возможность действительно есть, и этот вопрос ставят перед собой инвесторы. И в практике такие случаи встречаются. Так, например, в нежилые переводят помещение на цокольном и первом этажах, но дом не должен быть признан аварийным, памятником архитектуры, а само жилье не должно находиться в залоге или быть объектом судебного спора.

Для неких инвесторов это может показаться привлекательным вариантом. Мол, сначала купить квартиру, которая по цене значительно дешевле коммерческого объекта, а затем перевести это помещение в нежилое и заработать на перепродаже. Однако, в «Интергал-Буде» уверяют, что такой план устарел лет так на 20.

«Перевод жилья в коммерцию — это история начала 2000-х годов, когда качественных коммерческих площадей критически не хватало, особенно в жилой застройке. Помещения на первых этажах использовались в качестве офисов компаний или небольших стоматологий, салонов красоты. Сейчас большинство девелоперов предусматривают коммерцию на первых этажах домов», — рассказала Анна Анисимова.

Она отметила, что прежняя квартира не сможет стать удобным офисом или магазином. Поскольку, очевидно, в ней не будет мощных инженерных коммуникаций, отдельного входа (желательно с фасада), удобного места для погрузки и выгрузки товаров или решения других вопросов, что сделать будет более сложно. Все это создает дополнительные проблемы и уменьшает конкурентоспособность объекта.

Жилая или коммерческая недвижимость: как определиться

Как мы уже выяснили, у обоих вариантов есть как плюсы, так и минусы. Инвестиция в жилье может стать более надежным и стабильным вариантом, в то время, как вклад в коммерческую недвижимость более рискованный, но и более прибыльный.

Руководитель отдела инвестиций и аналитики «Интергал-Буда» Анна Анисимова советует, прежде чем делать выбор в сторону того или иного вида недвижимости, понимать, что уже есть в портфеле объектов и будет ли он расти. Оптимальным, по ее мнению, является портфель, состоящий из 50 на 50 из коммерческих и жилых площадей.

«Допустим, у инвестора несколько квартир в аренду. Есть ли у него время следить за своей собственностью, осуществлять эксплуатационный надзор, есть ли достаточный денежный ресурс для ремонта? Или управлять портфелем самостоятельно уже трудно, и нужно привлекать посредника за комиссионное вознаграждение? Это нужно учесть», — объясняет Анна Анисимова.

Но и инвестиционный портфель, который состоит исключительно из коммерции, — не всегда выгодная история. Поскольку бизнес, который арендует эти помещения, зависит от конъюнктуры, то в случае любого кризиса инвестор рискует потерять арендаторов и свой пассивный доход. Поэтому эксперт отмечает, что лучшим вариантом является разумная диверсификация.

О чем говорят тенденции последних лет

Традиционно, инвесторы в Украине тяготеют к жилой недвижимости. На это есть несколько причин:

• более широкий и более легкий выбор;
• найти арендаторов достаточно просто;
• в понимании начинающего инвестора, это самый простой вариант актива, который при любых условиях будет генерировать доход.

Однако, в последние несколько лет в «Интергал-Буде» наблюдают тенденцию к увеличению запросов на профессиональные коммерческие помещения в ЖК. Такие помещения покупают как в аренду и для перепродажи, так и для ведения собственного дела.

«У нас достаточно много кейсов, когда жильцы жилых комплексов „Интергал-Буд“ покупали в рамках этих же проектов коммерцию для своего бизнеса. Даже если собственное дело, как говорится, „не пойдет“, у инвесторов останется ликвидный актив», — рассказали в компании.

Все больше обращают внимание на коммерческие площади и те инвесторы, у которых есть опыт управления разными видами недвижимости. Для себя они отмечают, что иметь в портфеле такой актив может быть если не выгоднее, то, по крайней мере, проще. Поэтому спрос на такие помещения остается стабильным, даже, несмотря на кризисы.

Например, в пандемийном 2020 году, в период жесточайших локдаунов, продажа коммерции в ЖК составила 7% в общей структуре. Для сравнения, в 2019 году это было всего 3%.

«Люди поняли, что коммерция на территории жилой застройки способна генерировать постоянный поток клиентов именно среди жителей, людей, кому удобнее купить товар или услугу в пешей доступности от собственного дома, не посещая для этого больших ТЦ», — пояснила Анна Анисимова.

Интересно и то, что в кризисные периоды (2020, 2022−2023 годы) большим спросом пользуются именно небольшие коммерческие площади: 40−70 кв.м. Тогда как в 2019 и 2021 годах в «Интергал-Буде» фиксировали увеличение заинтересованности помещениями 50−90 «квадратов».

Подытоживая. У коммерческой недвижимости, расположенной в ЖК, есть огромный потенциал. Однако, в «Интергал-Буде» обращают внимание на то, что, чтобы вложить деньги действительно выгодно, инвестору, в первую очередь, нужно взвесить все нюансы и правильно выбрать объект для инвестиций.