Инвестиции в недвижимость за рубежом: как выбирать и анализировать плюсы и минусы

Каким бы бизнесом я не занимался, уже достаточно давно параллельно реализую себя, как инвестор. Вкладываю в стартапы и разные классы активов. Со временем и опытом у меня сформировалась определенная логика принятия решений. Недвижимость в ней занимает особое место — этот актив позволяет диверсифицировать риски, зафиксировать капитал в валюте и выйти на новые модели дохода.

Я вкладываю в объекты в разных странах, тщательно выбирая рынок, локацию, партнеров. И поскольку сейчас вижу повышенный интерес к теме — и в соцсетях, и в динамике продаж на ключевых рынках, — решил поделиться своим опытом. Возможно, он пригодится тем, кто планирует инвестировать.

Я всегда начинаю не с объекта, а со страны. Что с политической стабильностью? Каков демографический тренд? А главное — как и когда я смогу выгодно выйти из этой инвестиции.

Во время войны безопасность стала новой валютой, капитал начал двигаться в те регионы, где понятны правила и долгосрочный потенциал. Вместе с деньгами сместился и фокус инвесторов: на Ближний Восток, Юго-Восточную Азию, старую Европу. Я тоже пошел по этому пути — начал детально изучать рынки, которые сегодня чаще всего упоминают в разговорах о зарубежной недвижимости.

В этой колонке поделюсь историей поиска. Расскажу, какие рынки я рассматривал, что в них вызывало сомнения, и на чем в конечном итоге остановился.

Страны и рынки: как отсеиваются варианты

Первый фильтр — демография. Какие в стране настроения, как меняется структура населения, есть ли приток молодежи, мигрантов, туристов? К примеру, в большинстве европейских стран я вижу затяжной демографический кризис. Выпадают целые поколения, и это не компенсируется притоком молодых платежеспособных людей. Даже если сегодня на рынке есть движение, через 10 лет может не остаться покупателя. Особенно, если речь идет не о пенсионном жилье, а об объектах, которые должны быть интересны семьям с детьми или активным арендаторам.

Дальше — правила игры. В той же Испании, несмотря на ее динамику и ВВП, для меня неочевидна модель выхода. Сложная процедура оформления, истории с «окупасами», медленная продажа с дисконтом — все это не позволяет строить понятную стратегию.

Кипр — хороший климат, но как для острова — очень высокие цены на быт, продукты, услуги. Я там жил несколько недель. Чек в ресторане — как в Лондоне. При этом рынок выглядит уже перегретым: спрос со стороны Израиля, арабских стран, цены повысили, а точка выхода — непонятная.

Таиланд понравился — море, климат, еда, культура. Но и здесь есть вопросы. Во-первых, сезонность, которую не признают, но она существует. Во-вторых, риски. Это монархия с жесткими правилами, где власти могут закрыть границы или повлиять на рынок в мгновение ока. Так уже было. Потенциал здесь есть, я себе это направление полностью не закрыл, но и окончательного решения не принял.

Турция слишком близко к нам географически и политически. Если уж инвестировать за границу, то не в условную Полтаву, когда живешь в Чернигове. Также существует фактор политической нестабильности и слабой экономики. Это не придает уверенности, особенно в долгосрочной перспективе.

Эмираты — я бываю там часто. С точки зрения маркетинга, все сделано на самом высоком уровне. Но, если копнуть поглубже, есть вопросы. Сезон короткий — реальных 4 месяца. Цены на первичке — высокие, а вторичка проседает. Люди заходили крупными пакетами, по несколько квартир, и теперь часто вынуждены продавать с дисконтом. Агентам более выгодно продавать новостройки, поэтому перепродать объект — еще тот квест. Все динамично, рядом активно растет Саудовская Аравия, которая уже перетягивает часть турпотока.

В каждом случае я спрашивал себя: что будет с этим объектом через 2−3 года? Кто его купит или снимет? Как изменится спрос? Если ответа не было, я шел дальше. Мне не нужен актив, который выглядит красиво на бумаге, но нет точки выхода в реальности.

Бали: не хайп, а холодный расчет

Когда Бали начал появляться в лентах и на билбордах, я отнесся к нему с осторожностью. Когда в инвесторской среде что-то становится слишком популярным — это обычно не самый лучший сигнал для входа. Но чем глубже я погружался в анализ, тем лучше понимал: этот остров не просто отвечает моим критериям — он выстраивает отдельную логику.

Начнем с главного: Бали — это не просто туристический регион Индонезии, а, по сути, отдельное государство со своим политическим и административным весом. Здесь есть шесть автономных округов, и местные власти действуют, независимо от Джакарты. Звучит как формальность, но на практике это оказывает прямое влияние на инвестиционную безопасность.

К примеру, я был свидетелем, как очень известного застройщика, строившего гостиницу на рисовом поле, задержали за нарушение строительного законодательства. Джакарта все разрешения дала, но местные власти среагировали мгновенно: объект закрыли, строительство остановили, а сам отель заклеили лентами прямо у меня на глазах. И никто не спорил — потому что договариваться здесь нужно с теми, кто реально управляет процессами на месте.

Здесь работают локальные законы силы и ответственности, защищающие баланс между развитием и традицией. И если заходить в рынок, то только через партнеров, понимающих эту локальную динамику.

С точки зрения локаций, Бали делится на несколько ключевых зон, и у каждой есть своя аудитория.

Чангу и Переренан — это магнит для молодых путешественников, серферов, фрилансеров, клубной тусовки. Здесь развита аренда короткого цикла, стабильный спрос на апартаменты и бюджетные виллы. Но я сознательно не заходил в этот сегмент: застройка плотная, пейзажей нет, приватности — минимум. И все это в перспективе быстро убивает качество актива.

Убуд — другая история. Это место для практик, ретритов и долговременной жизни среди зелени. Здесь есть смысл брать виллы под реновацию: качество жизни выше, цена входа ниже, а среда — более спокойная и глубокая.

Нуса Дуо/Букит/Меласти — южный полуостров с пятизвездочными отелями, чистыми пляжами, охраняемыми комплексами. Туризм здесь дороже, сервис высшего класса, а цены — умеренные, если знать, где искать.

Спрос на Бали стабильный. За последний год остров принял 11 миллионов туристов, хотя сейчас здесь работает всего один небольшой аэропорт. Сейчас уже заложен проект второго — на севере острова. Такие инфраструктурные шаги не делаются наугад: это сигнал, что трафик планируют увеличить в разы. Появятся новые зоны развития и центры тяжести.

Что покупать: немного математики

На Бали очень широкий выбор недвижимости — от апартаментов и гостиничных номеров до вилл, таунхаусов и проектов на этапе планировки. Но если подходить к этому как инвестор, а не турист, фильтры отсеивают большинство вариантов.

Я не рассматриваю виллы, как краткосрочную инвестицию. Для себя сделал вывод: в короткую аренду они почти не работают. Без вида, с высокой стоимостью содержания, изнашиваются быстро, а их целевая аудитория — те, кто берет на месяц и больше. Если и заходить в виллу — то под реновацию в Убуде, для длительного проживания среди природы.

Для арендного дохода мне интересны апартаменты и гостиничные форматы с добавленной стоимостью — с качественной инфраструктурой, общей средой, кафе, спортзалами, бич-клабами рядом. Это могут быть небольшие объекты, но с выразительной концепцией, цепляющей конкретную аудиторию. Если есть атмосфера и понятный запрос, они заполняются, вне зависимости от сезона.

Далее — цена входа. Оптимальная цена за квадрат — до $3 000. Если видите ниже — стоит присмотреться. Если выше — должно быть очень веское объяснение: топовая локация, уникальная фишка, особый продукт. Брать за $5 000 и выше просто потому, что «современно и красиво» — это уже не об инвестициях.

Средний бюджет входа — от $80−90 тысяч на этапе проекта. Это может быть небольшая студия или апартаменты 25−30 м². Если объект готов — цена стартует от $130−150 тысяч. Все, как всегда: чем раньше входишь — тем выше маржа на росте.

Арендный доход на средних объектах — $100−120 за ночь при заполненности 60−70%. В итоге $1 500−2 000 брутто в месяц. После комиссий управляющей компании и налогов остается $1 000−1 200 чистыми. Это — в рабочем формате без суперусилий, если объект выбран удачно и управляется правильно.

Строительство — еще один фактор. На Бали строгая этажность: не выше статуи Гаруда (примерно четыре этажа). Это ограничивает размер предложения, создает дефицит и подтягивает цены. В ближайшие годы ожидается подорожание земли, которое уже началось, — кое-где земля выросла в 5 раз за три года.

Читайте также: Защита или схема: что будет с землей и недвижимостью украинцев по новому закону

Инвестиционная стратегия

Подход к каждому объекту требует отдельной стратегии. Иногда это быстрый цикл: вошел на этапе проекта — еще до фундамента — и вышел после завершения строительства или даже раньше, при выгодной конъюнктуре. Если локация удачная, застройщик надежный, а маркетинг активный, — такая сделка позволяет заработать на росте цены без лишних ожиданий.

Другой сценарий — содержание объекта с фокусом на арендный доход. В этом случае, горизонт инвестирования удлиняется. Чтобы выйти на стабильную заполняемость и прибыльность, нужно примерно 1,5−2 года. Именно столько времени занимает раскрутка объекта: запуск, наполнение рейтингов, появление в системах бронирования, сарафанное радио. Далее наступает период, когда объект либо продается, либо является стабильным источником дохода.

Остаться в инвестиции более 10−15 лет — решение спорное. Бали — это влажный климат, джунгли, зелень, прорастающая сквозь бетон. Любой объект требует регулярного обновления. Поэтому даже в случае фрихолда важно понимать, что через десятилетия вам придется инвестировать в ребилдинг — и закладывать это в свой расчет.

Для себя я сформулировал оптимальный сценарий: зайти на старте, дождаться завершения строительства, получить арендный доход в течение 1,5−2 лет, и на этом этапе принимать решение: продавать или оставлять. Все зависит от рынка, партнера, управления. Но ключевые цифры всегда рассчитываются еще на берегу.

В работе с недвижимостью самыми важными оказываются не сами квадратные метры, а люди, логика, связи и доверие. Я сознательно не пытаюсь дать универсальные советы — слишком разные обстоятельства, бюджеты и горизонты у каждого инвестора. Но есть кое-что, что работает всегда: критическое мышление, прагматический подход и умение видеть больше, чем обещает презентация.