С нового года рынок земли откроется для юрлиц, а граждане смогут покупать гораздо больше сельхозугодий в «одни руки». Как это повлияет на цену земли, разбирался «Минфин».
31 октября 2023, 7:30
Читати українською
С нового года с/х земли смогут покупать украинские компании: какое влияние это окажет на цены
Как изменятся правила на рынке земли
Рынок земли в Украине открылся 1 июля 2021 года: с этого времени владельцы сельскохозяйственных земель могут продавать свои участки, а частные инвесторы — их покупать.
Но пока рынок работает с рядом ограничений: право покупать землю есть только у физических лиц, при этом не более 100 га в «одни руки».
С 1 января 2024 года количество потенциальных покупателей значительно увеличится:
- покупать ее смогут юридические лица, если они созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, а участниками являются только граждане Украины или государство, или территориальные общины.
- максимальный размер земельного участка, который сможет приобрести один человек (как юридическое лицо, так и физическое), увеличится до 10 тыс. га.
Закон предусматривает и третий этап открытия рынка — на нем покупать участки смогут также иностранцы. Точная дата введения этого правила не установлена: для этого идея должна быть поддержана на всеукраинском референдуме. Пока возможность его проведения даже не обсуждается.
Хотя размер участка, который может находиться в собственности одного человека, увеличится в 100 раз, он будет все же существенно меньше, чем земельные банки в аренде у крупнейших агрохолдингов. Так, по данным портала Tripoli, крупнейшая агрокомпания Украины — Кернел — владеет земельным банком в 510 тыс. га. Ненамного отстает и UkrLandFarming, у которого в аренде около 475 тыс. га. Всего в Украине 14 агрокомпаний возделывают более 100 тыс. га.
Может ли власть отменить изменения
В мае этого года группа из 12 депутатов разных фракций внесла в Верховную Раду законопроект об отсрочке второго этапа земельной реформы.
В соответствии с проектом, изменения, запланированные на 1 января 2024 года, предлагается отложить на 2 года с момента отмены военного положения.
Подобные инициативы продвигали и представители аграрного бизнеса. «Украинские аграрии сегодня испытывают финансовые трудности. В результате военного конфликта многие сельскохозяйственные предприятия понесли значительные убытки. Разрушение и потери повлекли за собой финансовый дефицит, что усложняет деятельность и развитие агробизнеса», — объясняет позицию аграриев председатель Всеукраинского аграрного совета Андрей Дикун.
По его убеждению, в нынешних условиях средние и малые аграрии не смогут конкурировать с крупным агробизнесом, потому что у них нет достаточно средств для покупки земли.
В то же время, законопроект, который должен был отложить изменения, уже фактически полгода пылится в комитете, а шансы на его принятие минимальные.
«Возможность переноса маловероятна. Сейчас нет активной информационной кампании против рынка земли, оппозиционные политики тоже об этой теме активно не говорят. Правительство, в свою очередь, настроено на продолжение реформы», — объяснил «Минфину» декан факультета магистерских экономических студий Киевской школы экономики Олег Нивьевский.
Как отмечает Дмитрий Пасечник, директор компании Доброзем, которая создала маркетплейс для покупки и продажи участков, существует несколько причин не откладывать изменения:
- рекомендации западных партнеров, полагающих, что продолжение земельной реформы положительно повлияет на экономику;
- потенциальная возможность увеличения количества сделок, а значит — и налогов;
- увеличение потока инвесторов и конкуренции за землю;
- открытие второго дыхания рынка, которое позволит ему более активно развиться.
«Даже несмотря на войну, это (запуск рынок земли для юрлиц — прим. „Минфин“) делать нужно. Лучше запустить что-нибудь более или менее способное работать, чем годами ждать и пытаться отшлифовывать будущий процесс работы», — считает Дмитрий Пасечник.
Как отмечает Егор Лесничий, коммерческий директор Твое коло — компании, которая помогает инвесторам покупать землю, — риски отложения нового этапа открытия рынка земли минимальные, не только исходя из позиции власти, но и из-за выгоды для аграрного сектора и экономики в целом.
«Открытие рынка для юрлиц позволит аграриям развивать долгосрочные проекты, привлекать кредитование, инвестировать в развитие инфраструктуры, построение систем мелиорации, переработку
Как изменится цена на землю
По данным Минагрополитики, в текущем году земля подорожала в гривневом эквиваленте ориентировочно на 20%. В то же время, официальная статистика не отражает реальную ситуацию на рынке, ведь учитывает не только стоимость сельскохозяйственных участков, но и земли вблизи крупных городов или в рекреационных зонах, которые, очевидно, планируют использовать под застройку.
Отсюда возникают, на первый взгляд, непонятные показатели официальной статистики, когда средняя стоимость земли во Львовской области превышает 160 тыс. грн за гектар, что в три раза выше, чем в момент открытия рынка. Такая ситуация объясняется крупными соглашениями девелоперов по приобретению участков недалеко от Львова, что исказило общую статистику.
Если же говорить именно о сельскохозяйственной земле, то она стоит в пределах $1 300-$2 800 за га. Ее стоимость отличается, в зависимости от качества почвы, расположения надела в поле, регионе и других факторах.
Аналитики считают, что открытие рынка для юрлиц должно существенно повысить спрос на землю.
«Сейчас есть отложенный спрос у аграриев, которым не интересно было „играться“ с серыми схемами, оформляя участки на доверенных физлиц. Они с нетерпением ждут возможности стать полноценными владельцами земли, которая для них является основой их бизнеса. Даже сейчас почти 15% земли, которую мы подбираем для наших инвесторов, выкупают сами арендаторы, пользуясь своим преимущественным правом. То есть скрытый спрос есть и он достаточно высокий», — объясняет коммерческий директор Твое коло Егор Лесничий.
К тому же, на рынок придут и новые игроки: брокеры, аграрные инвестиционные фонды, что значительно повысит его ликвидность и облегчит процедуры купли-продажи. Больший спрос будет толкать вверх и цену. По прогнозу компании Твое коло, уже в следующем году земля может подорожать на 20−25% в долларовом эквиваленте.
В существенном подорожании земли убежден и руководитель сервиса онлайн-проверки недвижимости Monitor.Estate Владимир Копоть. По его словам, это связано с тем, что крупные агрохолдинги начнут массово скупать землю для обеспечения целостного земельного банка.
Ни один из экспертов, с которыми пообщался «Минфин», не сомневается в увеличении спроса в случае введения изменений. Но в росте цены убеждены далеко не все.
«Юридические лица, которые выйдут на рынок, не будут массово предлагать ничем не подкрепленные цены. Цена должна быть оправдана арендной платой, которая не будет быстро расти в условиях войны», — говорит директор Доброзема Дмитрий Пасечник.
Цены на землю будут опираться на реальную экономическую подоплеку — сколько на ней можно заработать. «Сейчас на землю низкая цена из-за значительных логистических затрат, а сельскохозяйственные производители часто сводят концы с концами», — поддерживает это мнение и Олег Нивьевский. Поэтому, прогнозирует он, в нынешних условиях в течение следующих двух лет можно рассчитывать на подорожание земли в пределах 20%.
Действительно существенного роста цен на участки, убежден Дмитрий Пасечник, стоит ожидать ориентировочно через два года после победы.
Рынок контролируют продавцы
Одна из основных проблем нынешнего рынка земли — отсутствие большого количества желающих продать землю.
По оценкам замминистра агрополитики Дениса Башлыка, за два года существования рынка земли было продано только 1% земель сельскохозяйственного назначения.
«Сейчас подавляющее большинство владельцев паев держат свои участки в ожидании роста цен. Если и продают, то это, скорее, вынужденная мера, когда средства срочно нужны для решения насущных потребностей. Когда за землю начнут предлагать, скажем, $3 000 — $4 000 за га, то и желающих продать ее станет в разы больше», — отмечает коммерческий директор Твое коло Егор Лесничий.
В том, что изменения подтолкнут владельцев более активно продавать землю, сомневается Олег Нивьевский. По его словам, для них он остается инструментом сохранения богатства и источником постоянного дохода от аренды.
Желающие продать свои паи, отмечает директор компании Доброзем, делятся на 2 типа: те, кто остро нуждается в деньгах и продает по рыночным ценам, и те, кто ждет европейских цен, которые сейчас экономически неоправданны для нашей страны и только со временем могут прийти к этому уровню.
Таким образом, после открытия рынка для юрлиц мы увидим столкновение двух факторов, которые будут влиять на рынок: дефицит предложения вместе с ростом спроса, и тяжелые экономические условия, которые будут ограничивать финансовые возможности агропроизводителей.
Автор:
Комментарии - 1