Как изменились цены на жилье на крупнейшем рынке Украины и что будет дальше

Вторичка: неоднородная ситуация

Вторичный рынок Киева остается более уязвимым к колебаниям цен, но его позиции укрепляются по мере возобновления спроса. По состоянию на октябрь 2024 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 42500 гривен (примерно $1160). Однако цены разнятся в зависимости от типа квартир, района города и года застройки.

Однокомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом, особенно среди молодых покупателей и инвесторов, которые ищут доступные варианты жилья. По последним данным, цены на однокомнатные квартиры снизились на 3%, что эквивалентно снижению на $2000 по сравнению с 2023 годом.

К примеру, если стоимость однокомнатной квартиры в Печерском районе составляла $70 тыс в 2023 году, то теперь она снизилась до $68 тыс. В Голосеевском районе, где также наблюдается высокий спрос, однокомнатные квартиры стоят в пределах $65 тыс.

Двухкомнатные квартиры являются следующими по популярности, особенно среди семей с детьми, нуждающимися в пространстве. Здесь наблюдается стабильность с незначительным снижением стоимости на 1%.

К примеру, в Соломенском районе двухкомнатные квартиры стоят в среднем $80−85 тыс, тогда как в Шевченковском районе цены могут достигать $90 тыс.

Наибольшее снижение стоимости наблюдается среди трехкомнатных квартир, потерявших до 6% своей стоимости. Это обусловлено тем, что такие квартиры имеют более высокую общую стоимость и меньший спрос среди покупателей.

В Деснянском районе, где жилье дешевле, трехкомнатные квартиры могут стоить от $60 до $65 тыс. В центре столицы, в Печерском и Шевченковском районах такие квартиры могут продаваться от $100 тыс и более.

Цены на квартиры также серьезно отличаются в зависимости от года постройки домов. Новостройки, построенные после 2010 года, обычно имеют более высокую стоимость из-за современных планировок, лучшей инфраструктуры и энергоэффективности. К примеру, трехкомнатные квартиры в современных жилых комплексах стоят в два раза больше квадратного метра, чем аналогичные предложения в «хрущевках» или панельках.

Старые советские дома, хотя и более дешевые, часто нуждаются в значительных капиталовложениях для ремонта, что снижает их привлекательность для покупателей. Однако спрос на жилье такого типа остается стабильным из-за более доступного чека по сравнению с новостройками.

Одним из показателей рынка недвижимости является средний срок продаж квартир. В 2024 году среднее время для продажи квартиры в Киеве составляет от 2 до 4 месяцев. Быстрее всего продаются однокомнатные квартиры, поскольку они наиболее популярны среди покупателей, особенно в относительно недорогих районах с развитой инфраструктурой, таких как Голосеевский, Дарницкий и Соломенский районы. В то же время трехкомнатные квартиры, которые пользуются меньшим спросом из-за более высокой стоимости, могут оставаться на рынке до 5−6 месяцев.

Для вторичного рынка прогнозируется рост цен на 7−10% к концу 2025 года. Стоимость однокомнатных квартир может вырасти до $72000−75000, особенно в центральных районах, где рост спроса будет самым высоким. Двухкомнатные квартиры, вероятно, достигнут стоимости около $95−100 тыс., а трехкомнатные — $130−140 тыс. в зависимости от района.

В среднем квартиры в домах советской застройки будут оставаться дешевле, но рост спроса на более доступное жилье может повысить их стоимость на 5−8%. В таких районах, как Дарницкий или Деснянский цены будут стабильными или несколько ниже по сравнению с центральными частями города.

Первичный рынок: дефицит новых проектов и рост цен

На первичном рынке Киева наблюдается дефицит новых проектов, что обусловлено войной и экономическими трудностями. Однако, спрос на новостройки остается высоким, особенно в престижных районах столицы.

По состоянию на октябрь 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках составляет 53 тыс. гривен (примерно $1300). В таких районах, как Шевченковский и Печерский, цены могут достигать $2,5−3 тыс. за квадратный метр и более.

Страхование квартир от последствий военных действий

Ожидается, что к концу 2024 года цены на первичном рынке вырастут на 5−10% из-за ограниченного предложения новых объектов и высокого спроса на качественное жилье. К середине 2025 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке может достичь 65 000 гривен, что будет способствовать дальнейшему росту стоимости квартир в столице.

Также следует ожидать увеличения спроса на новостройки, подпадающие под государственные программы ипотеки, стимулирующие молодые семьи и переселенцев к покупке жилья.

За пределами столицы: широкий контекст

В контексте общеукраинского рынка недвижимости Киев остается самым дорогим городом, однако другие крупные города Украины также демонстрируют рост цен. К примеру, во Львове средняя стоимость однокомнатных квартир выросла на 12%, или плюс $6400 в год.

В Ивано-Франковске рост составил 18%, что подняло среднюю стоимость жилья на $4700. Этот рост обусловлен относительной безопасностью западных регионов и высоким спросом внутренне перемещенных лиц.

По сравнению с европейскими столицами цены на жилье в Киеве остаются значительно ниже. К примеру, в Варшаве средняя стоимость квадратного метра жилья на начало 2024 года составляет $2,8−3,2. Будапешт и Прага демонстрируют схожие показатели с ценами на уровне $3−4 тыс. за квадратный метр. Это делает рынок Киева потенциально привлекательным для инвесторов, ищущих более дешевые варианты инвестиций на долгосрочную перспективу.

Несмотря на все стоящие перед рынком недвижимости Киева вызовы, он продолжает демонстрировать стабильность и потенциал для роста. Цены на вторичном рынке постепенно восстанавливаются, растет спрос на доступное жилье, а первичный рынок показывает высокую устойчивость за счет ограниченного предложения новых объектов.

Прогнозы на 2025 год указывают на дальнейший рост цен, особенно на первичном рынке, где дефицит новых квадратных метров будет только усиливаться.

Читайте также: Жилье дорожает по всему миру: где цена за квартал выросла на 46%

Учитывая более низкие цены по сравнению с европейскими столицами, рынок Киева может стать привлекательным для инвесторов, рассматривающих возможности для долгосрочных инвестиций. В то же время внутренний спрос будет играть важную роль в восстановлении рынка, поскольку все больше людей возвращаются в столицу и ищут новые жилищные решения.

Автор:

Руководитель проекта Perfеct Group Коваль Алексей