На данный момент первичный рынок недвижимости находится в коллапсе. Годами выстроенные «цепочки» взаимоотношений между застройщиком и инвесторами почти уничтожены. Что будет в ближайшее время на строительном рынке и благодаря чему он может восстановиться, в колонке для НВ рассказал управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов. «Минфин» публикует ключевые тезисы.
Когда закончится кризис на первичном рынке недвижимости
Денег меньше, расходов больше
Самая большая головная боль рынка — это отсутствие средств как у покупателей, которые до недавнего времени инвестировали в покупку жилья на первичном рынке, так и у девелоперов, которые фактически не могут не только развивать новые проекты, но и завершить уже начатые ЖК.
Пока не существует никакого реального механизма, который в этих сложных условиях мог бы перезапустить рынок, избежав глобальной волны банкротств и появления сотен недостроев. Новость об увеличении учетной ставки Нацбанком до 25% фактически перечеркивает все наработки государства по доступной ипотеке, а также делает невозможным, даже теоретически, внедрение любых эффективных «кредитных линий» для застройщиков, которые, получив средства на льготных условиях, могли бы достроить начатые объекты.
Еще одним глобальным фактором, существенно повлиявшим на первичный рынок, считается дефицит строительных материалов, отсутствие налаженных новых логистических цепочек для их поставки, нехватка рабочей силы. Сейчас себестоимость строительства жилья существенно выросла, а официальные «причесанные» прогнозы о 20-процентной инфляции по итогам 2022 года, на фоне роста цен абсолютно на все товары и услуги, абсолютно не добавляют оптимизма. Застройщик остается перед выбором: попытаться достроить начатые объекты хотя бы «в ноль», или же «подстроиться» под новую ценовую конъюнктуру себестоимости, увеличивая для покупателя цену квадратного метра. Понимаем, что оба эти сценария являются патовыми из-за отсутствия покупателей.
К тому же, следует добавить, что война почти полностью уничтожила механизм рассрочки, с помощью которого в 2021 году реализовывалось более 55% всех квартир. И непрогнозируемость войны и дальнейших последствий лишь усиливает ощущение кризиса на первичном рынке.
Компенсация за утраченное жилье
В то же время, к нехватке финансирования добавилась проблема компенсации гражданам ущерба за разрушенное или поврежденное жилье. На законодательном уровне планируется внедрить механизм компенсации «жилье за жилье» — то есть не деньгами, а «метрами».
В то же время, граждане-собственники поврежденного или разрушенного жилья, компании-застройщики в подавляющем большинстве склонны к принципиально другой модели, назовем ее «деньги за жилье». Конечно, этот вопрос достаточно дискуссионный, однако от его решения, без лишнего пафоса, зависит судьба всех участников рынка.
По-моему убеждению, на государственном уровне сейчас крайне важно разработать правильную и прозрачную схему компенсации жилья пострадавшим. Одним из эффективных вариантов может стать внедрение ценных бумаг (имущественных сертификатов) на сумму оценки потерь, которые пострадавший может беспрепятственно конвертировать у девелопера на квадратные метры. В то же время, государство должно гарантировать погашение таких ценных бумаг по их номиналу.
Такой механизм может учесть интересы и права пострадавших от войны граждан, будет способствовать здоровой конкуренции между девелоперами, которая будет стимулировать первичный рынок, ведь у девелоперов появятся «живые» средства. Кроме того, «имущественные сертификаты» могут стать предохранителем коррупции, обычно сопровождающей любые централизованные планы по застройке, и делает невозможным появление новой волны жилья невысокого качества, по примеру массового строительства «хрущевок».
Читайте также: Как купить жилье в Польше: цены, налоги и варианты расчетов
Иными словами, схема компенсации «деньги за жилье» через механизм сертификатов может стать по меньшей мере предохранителем дальнейшего разрушения первичного рынка жилья.
Каким будет «новый» первичный рынок
Мы находимся в эпицентре кризиса первичного рынка, но все же стоит заглянуть в обозримое будущее. По моему мнению, первичный рынок начнется почти с «нуля». И в ближайшие 2−3 года, конечно, не без участия государства, главными принципами нового рынка могут стать:
- оперативная реконцепция объектов, строительство которых началось во второй половине 2021 года;
- привлечение инвесторов (получение кредитования) на весь цикл строительства объемом в 100% необходимых средств;
- продажа квартир на этапе ввода в эксплуатацию — то есть уже готового для заселения жилья;
- строительство «под ключ»: существенно возрастет количество жилья с «чистовым» ремонтом, а также квартиры с ремонтом «под ключ» (включая сантехнику, базовую мебель);
- произойдет существенное изменение в классификации жилья и используемых строительных технологий: на базе эконом- и комфорт-класса может возникнуть новый тип жилья, который, например, может возводиться из сэндвич-панелей относительно небольшой этажности, но со значительно большей системой безопасности;
- нормой станет наличие вместительных и «универсальных» подземных паркингов, которые могут служить бомбоубежищем (капитальные стены, наличие нескольких эвакуационных выходов, канализации, мест для приготовления пищи, «медицинские помещения», автономная система питания
и т. п. ), хотя этот вопрос вызывает много дискуссий; - развитие ЖК, которое будет сочетать разные форматы: например, микс жилья и сервисных апартаментов;
- переосмысление планировочных решений: создание «территорий защиты» на этажах и в квартирах;
- повышенное внимание к функциональности территории ЖК, развитию самодостаточной инфраструктуры, наличие вблизи рекреационных зон
и т. п. ; - 100% прозрачности в деятельности девелоперов: создание фондов инвестирования в недвижимость (ФИН) через механизм выпуска ценных бумаг;
- работа с недостроями и заброшенными зданиями: их разносторонний аудит, переформатирование и предоставление «второй» жизни;
- развитие рынка доходных/арендных домов в связи с утратой возможности купить или взять кредит на новое жилье;
- формирование ментальности «мобильной жизни», когда гражданин в любое время сможет отказаться от аренды и изменить место жительства.
По самым оптимистичным прогнозам, которые, безусловно, зависят от последствий и продолжительности войны, новый первичный рынок заработает не раньше конца 2023 — первой половины 2024 года. Именно к этому времени будут завершены первые проекты, построенные по новым принципам.
Читайте также: Крещатик по цене Троещины: какие цены на аренду квартир предлагают в Киеве
В то же время, столько же времени (около 2-х лет) потребуется на возобновление покупательной способности покупателей, экономического развития страны. И именно к 2024 году будет сформирована объективная новая цена на недвижимость и в полной мере заработают новые механизмы привлечения инвестиций граждан.
Комментарии - 25
https://ua.interfax.com.ua/news/economic/838410.html
Кроме самого строительства — большие проблемы с коммуникациями — попробуй проведи свет, с з газом еще хуже, про интернет проводной мечты.
Проблемы возникают — вплоть до коррупцыонных схем(особенно газ! — типа план нарисуем за 5тыс — но если наруки да сразу то за 2тыс)даже когда рядом соседи имеют подключение, с электро проблем меньше, ну а интернет вообще без проблем.
«Пока жилье в Украине по цене такое же или дороже чем в развитых странах" — ты где видел цены ниже в «развитых странах»?
Раздели условную минималку в Украине на цена на жилье в Украине — и сделай то-же самое в любой стране Европы!
И еще раз подумай над своим комментарием!
Турция — и никто не спросит про происхождение доходов;)
Эстония, Латвия…
Ну там слишком скучно жить
— залучення інвесторів (отримання кредитування) на весь цикл будівництва обсягом у 100% необхідних коштів;
— продаж квартир на етапі введення в експлуатацію — тобто вже готового для заселення житла;
— будівництво під ключ та інше.
А до цього не можна було це все організувати «по-людськи», ні котлованами та «переуступками».
торгували. Тільки не треба розповідати про так дешевше можна купити — це ж «інвєстіція».
З них близько 6 млн. виїхало у 2022 році.
6 млн — Європа 5 млн виїхало + 0,9 жило раніше https://cutt.ly/XKC5Wri, https://cutt.ly/RKC5UCa
3,7 млн. орди. Вивези 1,7 млн+ 2 млн жило раніше https://cutt.ly/bKC89zv, https://cutt.ly/nKVqDY3
1,4 млн — Канада https://cutt.ly/MKC8I06
1 млн — США https://cutt.ly/OKC365U
500 тис — Ізраїль https://cutt.ly/DKC8zFL
300 тис — Молдова https://cutt.ly/lKC4RdS
300 тис — Аргентина https://cutt.ly/UKC3xxO
270 тис — Казахстан https://cutt.ly/tKC53rW
160 тис — Білорусь https://cutt.ly/MKC6pnG
90 тис — Узбекистан https://cutt.ly/KKC6b7L
40 тис — Австралія https://cutt.ly/PKC6Sb2
Откройте окно, посмотрите вокруг, на улице война, проблемы во всех вне зависимости от сферы деятельности. Проблем сегодня только нет у ритуальных услуг, но они впрочем всегда работой обеспечены.
О чем вы?