Минфин - Курсы валют Украины

Установить
30 июня 2022, 13:02 Читати українською

Когда закончится кризис на первичном рынке недвижимости

На данный момент первичный рынок недвижимости находится в коллапсе. Годами выстроенные «цепочки» взаимоотношений между застройщиком и инвесторами почти уничтожены. Что будет в ближайшее время на строительном рынке и благодаря чему он может восстановиться, в колонке для НВ рассказал управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов. «Минфин» публикует ключевые тезисы.

Денег меньше, расходов больше

Самая большая головная боль рынка — это отсутствие средств как у покупателей, которые до недавнего времени инвестировали в покупку жилья на первичном рынке, так и у девелоперов, которые фактически не могут не только развивать новые проекты, но и завершить уже начатые ЖК.

Пока не существует никакого реального механизма, который в этих сложных условиях мог бы перезапустить рынок, избежав глобальной волны банкротств и появления сотен недостроев. Новость об увеличении учетной ставки Нацбанком до 25% фактически перечеркивает все наработки государства по доступной ипотеке, а также делает невозможным, даже теоретически, внедрение любых эффективных «кредитных линий» для застройщиков, которые, получив средства на льготных условиях, могли бы достроить начатые объекты.

Еще одним глобальным фактором, существенно повлиявшим на первичный рынок, считается дефицит строительных материалов, отсутствие налаженных новых логистических цепочек для их поставки, нехватка рабочей силы. Сейчас себестоимость строительства жилья существенно выросла, а официальные «причесанные» прогнозы о 20-процентной инфляции по итогам 2022 года, на фоне роста цен абсолютно на все товары и услуги, абсолютно не добавляют оптимизма. Застройщик остается перед выбором: попытаться достроить начатые объекты хотя бы «в ноль», или же «подстроиться» под новую ценовую конъюнктуру себестоимости, увеличивая для покупателя цену квадратного метра. Понимаем, что оба эти сценария являются патовыми из-за отсутствия покупателей.

К тому же, следует добавить, что война почти полностью уничтожила механизм рассрочки, с помощью которого в 2021 году реализовывалось более 55% всех квартир. И непрогнозируемость войны и дальнейших последствий лишь усиливает ощущение кризиса на первичном рынке.

Компенсация за утраченное жилье

В то же время, к нехватке финансирования добавилась проблема компенсации гражданам ущерба за разрушенное или поврежденное жилье. На законодательном уровне планируется внедрить механизм компенсации «жилье за жилье» — то есть не деньгами, а «метрами».

В то же время, граждане-собственники поврежденного или разрушенного жилья, компании-застройщики в подавляющем большинстве склонны к принципиально другой модели, назовем ее «деньги за жилье». Конечно, этот вопрос достаточно дискуссионный, однако от его решения, без лишнего пафоса, зависит судьба всех участников рынка.

По-моему убеждению, на государственном уровне сейчас крайне важно разработать правильную и прозрачную схему компенсации жилья пострадавшим. Одним из эффективных вариантов может стать внедрение ценных бумаг (имущественных сертификатов) на сумму оценки потерь, которые пострадавший может беспрепятственно конвертировать у девелопера на квадратные метры. В то же время, государство должно гарантировать погашение таких ценных бумаг по их номиналу.

Такой механизм может учесть интересы и права пострадавших от войны граждан, будет способствовать здоровой конкуренции между девелоперами, которая будет стимулировать первичный рынок, ведь у девелоперов появятся «живые» средства. Кроме того, «имущественные сертификаты» могут стать предохранителем коррупции, обычно сопровождающей любые централизованные планы по застройке, и делает невозможным появление новой волны жилья невысокого качества, по примеру массового строительства «хрущевок».

Читайте также: Как купить жилье в Польше: цены, налоги и варианты расчетов

Иными словами, схема компенсации «деньги за жилье» через механизм сертификатов может стать по меньшей мере предохранителем дальнейшего разрушения первичного рынка жилья.

Каким будет «новый» первичный рынок

Мы находимся в эпицентре кризиса первичного рынка, но все же стоит заглянуть в обозримое будущее. По моему мнению, первичный рынок начнется почти с «нуля». И в ближайшие 2−3 года, конечно, не без участия государства, главными принципами нового рынка могут стать:

  1. оперативная реконцепция объектов, строительство которых началось во второй половине 2021 года;
  2. привлечение инвесторов (получение кредитования) на весь цикл строительства объемом в 100% необходимых средств;
  3. продажа квартир на этапе ввода в эксплуатацию — то есть уже готового для заселения жилья;
  4. строительство «под ключ»: существенно возрастет количество жилья с «чистовым» ремонтом, а также квартиры с ремонтом «под ключ» (включая сантехнику, базовую мебель);
  5. произойдет существенное изменение в классификации жилья и используемых строительных технологий: на базе эконом- и комфорт-класса может возникнуть новый тип жилья, который, например, может возводиться из сэндвич-панелей относительно небольшой этажности, но со значительно большей системой безопасности;
  6. нормой станет наличие вместительных и «универсальных» подземных паркингов, которые могут служить бомбоубежищем (капитальные стены, наличие нескольких эвакуационных выходов, канализации, мест для приготовления пищи, «медицинские помещения», автономная система питания и т. п.), хотя этот вопрос вызывает много дискуссий;
  7. развитие ЖК, которое будет сочетать разные форматы: например, микс жилья и сервисных апартаментов;
  8. переосмысление планировочных решений: создание «территорий защиты» на этажах и в квартирах;
  9. повышенное внимание к функциональности территории ЖК, развитию самодостаточной инфраструктуры, наличие вблизи рекреационных зон и т. п.;
  10. 100% прозрачности в деятельности девелоперов: создание фондов инвестирования в недвижимость (ФИН) через механизм выпуска ценных бумаг;
  11. работа с недостроями и заброшенными зданиями: их разносторонний аудит, переформатирование и предоставление «второй» жизни;
  12. развитие рынка доходных/арендных домов в связи с утратой возможности купить или взять кредит на новое жилье;
  13. формирование ментальности «мобильной жизни», когда гражданин в любое время сможет отказаться от аренды и изменить место жительства.

По самым оптимистичным прогнозам, которые, безусловно, зависят от последствий и продолжительности войны, новый первичный рынок заработает не раньше конца 2023 — первой половины 2024 года. Именно к этому времени будут завершены первые проекты, построенные по новым принципам.

Читайте также: Крещатик по цене Троещины: какие цены на аренду квартир предлагают в Киеве

В то же время, столько же времени (около 2-х лет) потребуется на возобновление покупательной способности покупателей, экономического развития страны. И именно к 2024 году будет сформирована объективная новая цена на недвижимость и в полной мере заработают новые механизмы привлечения инвестиций граждан.

Комментарии - 25

+
+15
Invul
Invul
30 июня 2022, 16:02
#
Все чудово. Окрім одного — за дужки винесли війну і її результати. Чим швидше це все закінчиться — тим швидше відновиться. Якщо за рік у нас все ще буде війна — це все буде зсуватись на все більший термін.
+
0
bonv
bonv
30 июня 2022, 16:16
#
Сьогодні 38% з тих, хто працював до війни, повернулися на свої робочі місця у звичному режимі, 18% — працюють дистанційно, 7% — знайшли нове місце праці. Попри це третина таких опитаних (35%) до цього часу не працюють.
+
0
bonv
bonv
30 июня 2022, 16:16
#
Будівельна галузь за три місяці війни скоротилася на 70%, собівартість будівництва зросла на 20% - СЕО ПБГ «Ковальська».
https://ua.interfax.com.ua/news/economic/838410.html
+
+78
zig4free
zig4free
30 июня 2022, 17:42
#
Пока жилье в Украине по цене такое же или дороже чем в развитых странах… Тоже самое и с авто. Живем сильно багато — в Украине.

Кроме самого строительства — большие проблемы с коммуникациями — попробуй проведи свет, с з газом еще хуже, про интернет проводной мечты.

Проблемы возникают — вплоть до коррупцыонных схем(особенно газ! — типа план нарисуем за 5тыс — но если наруки да сразу то за 2тыс)даже когда рядом соседи имеют подключение, с электро проблем меньше, ну а интернет вообще без проблем.
+
+18
Markell
Markell
30 июня 2022, 22:03
#
Тебя за кораблем давно отправляли ? Что за бред ты несешь ?
«Пока жилье в Украине по цене такое же или дороже чем в развитых странах" — ты где видел цены ниже в «развитых странах»?
+
+12
zig4free
zig4free
1 июля 2022, 8:39
#
Вот тебе и надо с рашистким кораблем посылать!
Раздели условную минималку в Украине на цена на жилье в Украине — и сделай то-же самое в любой стране Европы!
И еще раз подумай над своим комментарием!
+
0
Nobleman
Nobleman
4 июля 2022, 11:25
#
Запоминай топ стран с ценами на недвигу +/- как в Украине:
Турция — и никто не спросит про происхождение доходов;)
Эстония, Латвия…
Ну там слишком скучно жить
+
0
Abramon
Abramon
30 июня 2022, 18:17
#
«Наразі первинний ринок нерухомості перебуває у колапсі», а як же первинний ринок Києва повернувся за цінами до довоєнного часу?
— залучення інвесторів (отримання кредитування) на весь цикл будівництва обсягом у 100% необхідних коштів;
— продаж квартир на етапі введення в експлуатацію — тобто вже готового для заселення житла;
— будівництво під ключ та інше.
А до цього не можна було це все організувати «по-людськи», ні котлованами та «переуступками».
торгували. Тільки не треба розповідати про так дешевше можна купити — це ж «інвєстіція».
+
+18
extr
extr
30 июня 2022, 19:30
#
Как может первичный рынок восстановится если вторичный рынок огромен. За межами України сьогодні мешкає понад 15 млн українців!
З них близько 6 млн. виїхало у 2022 році.
6 млн — Європа 5 млн виїхало + 0,9 жило раніше https://cutt.ly/XKC5Wri, https://cutt.ly/RKC5UCa
3,7 млн. орди. Вивези 1,7 млн+ 2 млн жило раніше https://cutt.ly/bKC89zv, https://cutt.ly/nKVqDY3
1,4 млн — Канада https://cutt.ly/MKC8I06
1 млн — США https://cutt.ly/OKC365U
500 тис — Ізраїль https://cutt.ly/DKC8zFL
300 тис — Молдова https://cutt.ly/lKC4RdS
300 тис — Аргентина https://cutt.ly/UKC3xxO
270 тис — Казахстан https://cutt.ly/tKC53rW
160 тис — Білорусь https://cutt.ly/MKC6pnG
90 тис — Узбекистан https://cutt.ly/KKC6b7L
40 тис — Австралія https://cutt.ly/PKC6Sb2
+
+5
Nobleman
Nobleman
4 июля 2022, 11:27
#
Никак=) это все сказки про восстановление рынка
+
+23
MichaelBlack
MichaelBlack
30 июня 2022, 19:51
#
Будет только дешеветь. Риелторы и застройщики уже могут прыгать с верхних этажей своих коробок-недостроев)))
+
+89
Takida
Takida
1 июля 2022, 9:08
#
Прыгать будут инвесторы которые в эти коробки вложили последние деньги, а застройщик свое уже взял на этапе продаж. А вот с какого перепугу должен прыгать риэлтор, вообще вопрос.
+
+23
Benderitto
Benderitto
1 июля 2022, 14:20
#
Потому что когда нет продаж, тот же риелтор — он же обычный посредник сидит нервно срёт кирпичами))
+
0
Takida
Takida
2 июля 2022, 17:32
#
А если смотреть шире ? Менеджер тур агенства также посредник, он срет путевками ? Пилот самолета или диспетчер аєропорта срет самолетами , а дилеры автосалонов мерседесами ?И так далее по любой профессии.
Откройте окно, посмотрите вокруг, на улице война, проблемы во всех вне зависимости от сферы деятельности. Проблем сегодня только нет у ритуальных услуг, но они впрочем всегда работой обеспечены.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
30 июня 2022, 21:51
#
Криза закончится спястя 0.5−1 год после окончания войны.
+
0
Markell
Markell
30 июня 2022, 22:06
#
Недалекие люди не понимают что после нашей победы и выплаты репараций победитель получит всё и больше. В украину нынче очень модно ездить и стало уже мейнстримом «Save Ukraine»
+
+33
zig4free
zig4free
1 июля 2022, 15:02
#
В мечтах голубых — кататься в украину будут не скоро — все *** заминированно!!! будет возможно квест для экстремального туризма — найди снаряд!!!
+
+45
bublik
bublik
3 июля 2022, 9:57
#
Markell, ти знову тут людей ображаєш? Спочатку перечитай уважно те про що ми спорили 15 лютого цього року ось тут — https://minfin.com.ua/realty/articles/anatoliy-topal/#com4256668 І накінець зрозумій що ти в нерухомості повний нуль, не маєш жодної експертності і тому не маєш жодного права писати людям зверхньо! Може вже накінець дійшло що таке інвестиції а що таке спекуляції:)
+
+12
Abramon
Abramon
3 июля 2022, 10:27
#
Так, воно дійсно таке агресивне. При чому відразу «зверхньо тикає». Вложився в котлован чи продаван котлованів та переуступок, але бізнес трохи завмер на невизначений термін біснує.
+
0
zig4free
zig4free
1 июля 2022, 15:00
#
Через 0 после окончания — но вот когда конец будет? Чем дольше будут тянут с поставкой оружия — тем дольше будет кровавый-понос…
+
+42
Irina Irina
Irina Irina
1 июля 2022, 15:17
#
Всім привіт! Нерухомість — велика тема, яка мене дуже цікавить, тому буду писати частинами. Прогнозувати зараз не час, але цілі - великі, які дозволяють піднятися після падіння — повинні бути! І з ними треба звіряти свої дії… А з чим звіряти? Наше керівництво не говорить, як воно бачить НАШУ УКРАЇНСЬКУ ПЕРЕМОГУ, і що, і як, КОНКРЕТНО, ми будемо будувати ПісляПеремоги… Стратегії - проголошеної - немає… Тільки лозунги, причому фактично — ні про що… Пам’ятаєте — як корабель назвеш, так він і попливе… З ким ми будемо будувати — з чиновниками — корупціонерами!!! Які зараз просто «пустилися берега» в Києві… Верховна Рада разом з чиновниками — корупціонерами вчепилися в горло ФОПам, так і хочеться послати їх за російським кораблем!.. Стовпчики (знали б ви їх ціну!), замість паркувальних місць на основних широчезних (де хватить місця пішоходам і авто) торгових вулицях Києва, стоять., нові дороги, якими проскакали орки до самого Києва і не тільки, вже зовсім не нові., а волонтери до цього часу збирають на Армію… А в Києві вкотре (!) «ремонтують» Володимирський узвіз — це з першочергова потреба під час війни! А люди до цього часу в Київській області готують їжу на вогнищах!!! Я поки що у ВР та наших чиновників здорового глузду не бачу! Завтра спробую привести коротко приклад кричущої неефективності використання приміщень та людського ресурсу. До зустрічі!
+
0
Nobleman
Nobleman
4 июля 2022, 11:33
#
Вы молодец, очень хорошо описали ситуацию, жаль что мало кто это понимает
+
0
Nobleman
Nobleman
4 июля 2022, 16:47
#
Какой кризис на рынке первичной недвижимости? Постоянно ж пишут что все нормально, стройки строятся, квадратные метры дорожают…
О чем вы?
+
+21
Invul
Invul
11 июля 2022, 10:10
#
Інсайд — в Києві реально будується до 10 комплексів. На всіх інших більше імітація робіт, аніж реальне будівництво. Точніше ну відсотків 20 довоєнного. Ситуація складна, багато матеріалів поки незрозуміло чи будуть поставлятись, собівартість зросла і т.д. Тому реально поки не буде якогось перезапуску ринку від держави — умовно, сертифікатів на відновлення житла для ВПО і т.д., щоб на ринок пішли гроші, навряд можна очікувати особливого зсуву.
+
0
Abramon
Abramon
11 июля 2022, 12:25
#
В Україні часто чую від провідних економістів, колишніх міністрів економіки, що державне управління неефективне — Ок. Приклад наша «славетна» приватна будівельна галузь , як гроші збирати на котловани, щоб нові рити — це бізнес працює, рентабельність, ріст вартості робіт і послуг занесення відкатів. Тільки проблеми на горизонті вивід капіталів та ліквідного майна і нехай держава добудовує - це її проблеми. Якось так. Ця ситуація стабільна і «процвітала» задовго до війни.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться