В Киеве «посыпалась» аренда жилья: что с ценами и доходностью квартир

Некоторые квартиросъемщики начали съезжать из проблемных домов и районов еще в январе, но тогда это не было настолько массово, как сейчас.

«Люди устали ждать, пока в квартиры вернут отопление. Какое-то время многих держали обещания хозяев снизить плату по аренде — скидки достигают 50%. Но с каждым днем тех, кто готов жить в холоде, становится все меньше. Арендаторы массово ищут другое жилье, причем, зачастую, готовы платить больше, лишь бы переехать в квартиру без коммунальных проблем», — рассказал «Минфину» руководитель агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрей Романов.

По его словам, «массовое переселение» арендаторов уже спровоцировало обвал ценников на одни квартиры и рост — на другие.

«К примеру, на Троещине, которая и так была одним из самых доступных районов по стоимости съемных квартир, есть прецеденты снижения ценника в два раза. Однушку можно найти за 6−7 тысяч гривен в месяц. В то же время квартиры в новостройках с автономным отоплением и генераторами подорожали почти на 20%. Однокомнатная квартира, которая еще месяц назад сдавалась за 17 тысяч гривен, сейчас стоит уже минимум 20 тысяч гривен», — отметил Романов.

Некоторые съемные квартиры на данный момент вообще ничего не стоят. «Мы отдельные объекты — к примеру, жилье в домах без отопления и шансов на его восстановление в обозримой перспективе, — вообще не берем в работу, сдать их практически нереально даже за небольшие деньги», — говорит Романов.

Риелторы прогнозируют, что до марта ценовое расслоение на рынке будет продолжаться. С апреля арендные ставки на «неликвидные» сейчас квартиры могут немного повыситься, так как фактор отопления на время утратит важность. Но к прежней планке они уже вряд ли вернутся.

«Минфин» разбирался, что происходит на киевском рынке съемного жилья, и чего ждать по ценам.

Как коммунальный коллапс запустил в Киеве большую «квартирную миграцию»

«Минфин» уже писал о том, как арендаторы жилья меняют свои предпочтения, в зависимости от ситуации, и о «черных» списках квартир, которые то и дело обновляются из-за вражеских обстрелов или изменения раскладов по энергетике.

После того, как враг начал прицельно бить по тепловой инфраструктуре Киева, и в тысячах домов пропало отопление, в «черный список» съемного жилья попали «проблемные» многоэтажки в Соломенском, Голосеевском, Дарницком, Оболонском, Деснянском районах.

Но, по мере изменения ситуации, скажем, дома в Соломенском, Оболонском и Голосеевском районах из «черного» списка уже вычеркнули, поскольку отопление в большинстве многоэтажек сравнительно быстро восстановили.

Другое дело — Дарница и Деснянский район. По ТЭЦ, которые обеспечивали теплоснабжение этих локаций, враг с начала нынешнего года бил уже несколько раз, объектам нанесены серьезные повреждения. В часть домов, как уже открыто признали власти, отопление в нынешнем отопительном сезоне могут уже не вернуть.

Руководитель оценочной компании «Дельта Консалтинг» Роман Рябов говорит о снижении спроса на жилье в районах, где перебои с отоплением были самыми частыми и длительными. Часть арендаторов начали искать жилье в домах с автономным отоплением, генераторами или стабильным энергоснабжением. Просел интерес арендаторов, в частности, к жилью на Левом берегу столицы.

Арендаторы, которые снимают квартиры в «проблемных» домах, изначально выбрали разную тактику. Одни решили «переждать». Как правило, речь идет о семьях без маленьких детей и пожилых родителей. Люди попросту не хотели посреди зимы заморачиваться с переездом, тем более, что многие владельцы жилья стали предлагать скидки на аренду до 50% до решения проблем с отоплением, а позже — до конца отопительного сезона.

То есть среднестатистическая однушка на Соломенке или в Голосеево подешевела для проживающих там арендаторов с 12−15 до 6−7 тысяч гривен в месяц.

Еще одна категория арендаторов — те, кто изначально стал искать альтернативы. Как правило, речь идет о семьях с маленькими детьми, а также тех, кто работает удаленно (и, следовательно, не готов мерзнуть сутками напролет).

По мере того, как разрулить коммунальный коллапс не удается, квартирных «мигрантов» становится все больше. Причем люди готовы доплачивать за новое жилье, только бы оно было «нормальным» — с отоплением и хоть какой-то автономией по свету (к примеру, генераторами на лифты и насосы), — отмечает Андрей Романов.

Часть семей, арендовавших ранее жилье в столице, вообще выехали из Киева. «Кто-то уехал на „малую родину“, кто-то — в регионы к родственникам. Но в общей сложности процент уехавших все же незначительный и на рынок аренды практически не влияет. Больше тех, кто все же ищет другое жилье в Киеве или пригороде, — речь идет о по-настоящему массовой миграции арендаторов», — говорит Романов.

Люди хотят переехать либо в считающиеся относительно благополучными (Шевченковский, Печерский, Оболонский, Голосеевский) районы, либо присматривают жилье в пригороде (Одесское, Обуховское, Вышгородское и другие направления).

В то же время ряды квартиросъемщиков, согласившихся «переждать» коммунальные проблемы в обмен на скидки по аренде, наоборот, стремительно редеют.

Выбирают по-новому

Столичный риелтор Ирина Луханина говорит, что нынешняя «коммунальная турбулентность» кардинально изменила настрой арендаторов.

«Раньше они выбирали между вариантами „ближе к метро“ и „более новый ремонт“. Сегодня главный вопрос — в этом доме можно жить спокойно или каждый вечер станет испытанием. Именно этот сдвиг в сознании запустил новый передел рынка аренды на так называемые „устойчивые“ объекты и те, что теряют свои позиции и по спросу, и по ценам», — отмечает Луханина.

Эту тенденцию отмечает и Роман Рябов. Арендаторы стали более внимательно оценивать технические характеристики жилья. Во время просмотров они обращают внимание не только на состояние помещений или транспортную доступность, но и на следующее:

• наличие генератора или инвертора,
• тип отопления,
• утепление дома,
• стабильность электроснабжения в районе.

«Эти параметры по факту превратились в новые критерии выбора съемной недвижимости», — пояснил Рябов.

Какое жилье уже подешевело

Как «миграция арендаторов» и новые критерии выбора жилья отразились на ценах?

Роман Рябов говорит, что спрос меняется быстрее, чем ценники. «Рынок аренды инерционный: собственники не спешат резко снижать цены, ожидая стабилизации ситуации. Падение спроса не всегда мгновенно трансформируется в удешевление аренды», — отметил эксперт.

В то же время уже фактически сформировалась новая сегментация рынка.

«Квартиры без альтернативных источников тепла или электроэнергии чаще сдаются дешевле — арендодатели вынуждены делать скидки или соглашаться на торг. В то же время жилье с автономными системами, наоборот, может дорожать из-за повышенного спроса», — пояснил Рябов.

Андрей Романов рассказал «Минфину», что, к примеру, на Троещине или Лесном массиве, даже в домах, где с отоплением все сравнительно нормально, цены упали как минимум на 10%. «Люди опасаются переезжать в эти районы, поскольку нет гарантии, что „их“ дом не пострадает следующим. Кроме того, не хотят снимать квартиры в домах, где тепло вернули, но его долго не было — боятся, что начнутся проблемы (сырость, грибок и пр.)», — отметил эксперт.

Квартиры в домах, где отопления нет сейчас, вообще практически не сдаются, несмотря на готовность хозяев уступать до 40−50% от первоначального ценника. Многие риелторы даже не берут такие объекты в работу и не предлагают потенциальным арендаторам.

По словам Ирины Луханиной, заметно просели в цене дома с элетроотоплением. «Если в них нет резервного питания — это сразу минус 8−18% к ценнику. Если дом системно страдает от перебоев по теплу и воде, снижение стоимости аренды может составить от 13% до 23% — конкретные цифры появляются уже в ходе переговоров», — рассказала Луханина.

«Минфин» уже писал, что дома с электроотоплением, по решению Кабмина, не будут отключать. Но это касается только плановых отключений по графикам, а не, скажем, аварийных отключений. Как говорит Романов, такие дома по графикам действительно перестали отключать, но арендаторов этот факт пока не сильно впечатлил, ведь в столице очень часто графики вообще не действуют, следовательно, дома с электроотоплением все равно остаются «холодными».

Луханина также добавила в список подешевевших объектов дома с изношенными инженерными коммуникациями. «В ходе переговоров ценник корректируется скидками на уровне 7−16%», — говорит она.

Что подорожало

Есть квартиры, ценники на которые уже выросли.

«Это прежде всего квартиры в новостройках с автономными системами отопления, резервным энергопитанием. Среднестатистическая однушка в таком доме за последний месяц подорожала почти на 20% — с 17 до 20 тысяч гривен. Если речь идет об „автономной“ многоэтажке на Печерске — то там ценник с 35 тысяч гривен вырос до 40−42 тысяч гривен», — отметил Романов.

Ирина Луханина говорит, что в старых домах, где проведена модернизация, предусмотрены резервные системы энергопитания, и работает профессиональная управляющая компания, арендные ставки повысились на 9−21%, по сравнению с такими же, но немодернизированными объектами.

«То есть разница в доходности между устойчивым и проблемным фондом стала ощутимой. И это уже не эмоциональный, а финансовый фактор», — отметила Луханина.

К примеру, если «обычная» однокомнатная квартира на Левом берегу стоит порядка 8 тысяч, то в «автономном доме» — больше 10 тысяч. На трешках разница в цене — свыше 5 тысяч (25 и от 30 тысяч гривен в месяц соответственно).

На Правом берегу однокомнатная квартира экономкласса в «обычном» доме обойдется в 12 тысяч гривен, в «автономном» — от 14 тысяч гривен и выше, а в новостройках ценники составляют 15 и от 18 тысяч гривен соответственно. По трехкомнатным квартирам в центральных районах в «обычных» и автономных домах разница в ценниках может достигать 12 тысяч гривен и больше (38 и 50 тысяч гривен соответственно).

«Если раньше разброс цен между „крутой“ и „средней“ квартирой в одном районе составлял до 10%, то сейчас разница может доходить до 15−25%. По факту рынок начал перераспределять доходность в пользу более качественного жилого фонда, а инженерная устойчивость превращается в фактор капитализации», — говорит Луханина.

Многие арендаторы меняют даже не район, а дом — из холодной многоэтажки переезжают в соседнюю с автономной котельной, из квартиры на электрообогреве — в ту, что с газом, с верхних этажей без гарантированного лифта — на средние этажи и т. д.

Начали дорожать также дома в пригороде столицы, хотя для них зима — далеко не самый «высокий» сезон.

«Но из-за коммунального коллапса в столице многие стали искать дома в пригороде с автономными системами отопления и энергоснабжения. Увидев рост спроса, владельцы небольших и сравнительно недорогих домов (до 40 тысяч гривен) уже подняли ставки на 10−15%», — рассказал Романов.

Выезд за город, в частные дома, не массовый, но семьи с автомобилями, стабильным доходом, специалисты на удаленке все же готовы уезжать из столицы.

Ценники на самые доступные дома в Обуховском направлении стартуют с 25−35 тысяч гривен, Вышгородском — 18−25 тысяч гривен, Одесском — 20−28 тысяч гривен, Житомирском — 18−25 тысяч гривен. Максимальные ценники по всем направлениям могут достигать 85−150 тысяч гривен, в зависимости от уровня дома. При этом, как говорит Романов, дорогие дома в цене за последнее время не изменились, дорожают только объекты экономкласса.

Ирина Луханина добавила, что если загородный дом полностью на электроотоплении, и нет резервного питания, он, наоборот, может сдаваться дешевле на 8−17%. Проблемы с дорогой или интернетом и связью заставляют хозяев сбросить ценник еще на 12−22%. А вот коттеджи с автономным отоплением (газовый или твердотопливный котел), утеплением и хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой сдаются дороже, чем аналогичные объекты без перечисленных преимуществ, на 10−24%, — говорит Луханина.

Что будет с ценами дальше

Андрей Романов не исключает, что некоторые съемные квартиры в столице могут еще подешеветь. «На жилье в домах, где проблемы с отоплением и водой не решаются или решаются плохо, скажем, отопление формально есть, но в квартирах холодно, ценники снизятся еще на 5−7% в течение ближайшего месяца. В апреле, по мере потепления, фактор отопления уже не будет иметь такого большого значения. Этот период хозяева могут попытаться использовать для «разгона цен». Но ставки все равно вряд ли вернуться к уровню, с которого «посыпались», — считает Романов.

В то же время, по его мнению, квартиры в автономных многоэтажках и дома в пригороде могут к весне подорожать еще на 10%.

«В ближайшие годы, вероятнее всего, закрепится новая логика оценки жилья. Мы увидим дальнейшее расслоение рынка между модернизированными домами и фондом без инвестиций, снижение толерантности арендаторов к коммунальным рискам, рост значения инженерной составляющей при расчете доходности.

То есть арендная ставка станет своего рода отражением способности объекта обеспечивать стабильность жизни. Эта логика с «временной реакции» людей на коммунальный коллапс в столице станет новой нормой", — подытожила Луханина.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки