Рынок жилья Львова: как изменяются цены, спрос и предложение

Что предлагает львовский рынок жилья

В 2024 году объем нового жилья, введенного в эксплуатацию во Львовской области, превысил 1 млн. кв.м — на 38% больше, чем в 2023 году. Этот показатель все еще на 12% ниже объема 2021 года, но больше, чем в 2018—2020 годах.

Одними из ключевых причин увеличения объемов ввода жилья в эксплуатацию стали рост спроса и цен на рынке. Другие причины — значительный объем проектов (более 2 млн кв. м), начатых до войны, и реализация отложенных проектов, где в 2022—2023 годах наблюдалось сокращение активности.

Количество и объемы проектов, строительство которых началось после войны, продолжает падать, что свидетельствует о сдержанном подходе девелоперов к открытию новых строительных площадок. На темпы появления новых проектов во Львове влияют общая неопределенность ситуации в стране, необходимость обеспечения достаточного финансирования при переменном спросе, рост себестоимости строительства и сложность обеспечения необходимого количества работников на площадках.

Дефицит обученных кадров приводит к росту себестоимости стройки и влияет на возможность непрерывного ведения работ. Девелоперы сталкиваются с этой проблемой все чаще. В начале 2025 года значительное количество строительных компаний-подрядчиков не относилось к категории критически важных предприятий для экономики Украины и не могло бронировать своих сотрудников.

Снизило объемы новых проектов в 2024 году и принятие историко-архитектурного опорного плана Львова, регулирующего строительство в пределах исторического ареала. Вокруг этого документа шли судебные процессы и в этот период выдача разрешительных документов в исторических зонах Львова была приостановлена. В феврале 2025 года судебные процессы были завершены, новый опорный план остался в силе.

Кроме того, в 2021—2022 годах во Львове были разработаны дополнительные рекомендации для девелоперов относительно требований к строящимся жилым домам.

Одна из ключевых — обязательно наличие подземного паркинга, который может выполнять функцию простейшего укрытия, а количество подземных паркомест должно соответствовать количеству квартир в новом комплексе. Среди других рекомендаций — качественная пространственная структура, требования к фасадам, безбарьерность входа, подземные контейнеры для твердых бытовых отходов. Строительство подземного паркинга создает дополнительную финансовую нагрузку для застройщика, поскольку себестоимость подземного паркинга выше по сравнению с наземными паркоместами.

Спрос

По заявлениям девелоперов, в 2024 году количество сделок на рынке новостроек Львова было ниже довоенного уровня. Некоторые застройщики сообщают, что спрос составляет всего 30% от объема 2021 года. Другие отмечают, что количество сделок растет даже на объекты, находящиеся на начальных стадиях строительства, и в отдельные месяцы может составлять 60−80% от довоенных показателей.

Разница в показателях продаж у отдельных застройщиков зависит от их репутации и надежности, темпов строительства и качества концепций проектов. В текущих условиях покупатели на первичном рынке недвижимости особое внимание обращают на темпы строительства. Соответственно, компании, которые обладали запасом прочности, пользуются большим спросом и имеют большие возможности для надлежащего финансирования работ.

На вторичном рынке количество сделок по купле-продаже жилья во Львовской области в 2024 году составило около 12 тыс., что на 5% ниже аналогичного показателя 2023 года и на 39% ниже, чем в 2021 году. Незначительное снижение по сравнению с 2023 годом может объясняться кибератакой на реестры Минюста в декабре 2024 года, когда около месяца не работал реестр прав на недвижимое имущество.

Несмотря на значительные вызовы на рынке недвижимости Украины, рынок жилья Львова является одним из самых активных в стране из-за относительной безопасности по сравнению с другими местами и высокого прироста населения с начала большой войны. Так, с конца февраля 2022 года и до конца 2024 года в области, по официальным данным, было 674 тревоги, тогда как, например, в Киевской области — 3223. Численность населения в городе в настоящее время выросла на 30%: с 769 тыс. до 1 млн., из которых 150 тыс. — это внутренне перемещенные лица.

Среди покупателей жилья можно выделить несколько ключевых категорий клиентов. Это жители Львова, решившие улучшить свои жилищные условия; внутренне перемещенные лица из восточных и южных регионов; лица, переехавшие с релоцированными предприятиями; инвесторы из разных уголков Украины, ожидающие получить прибыль от дальнейшей перепродажи объекта; инвесторы, планирующие сдавать недвижимость в аренду с целью дальнейшего получения прибыли.

Следует также упомянуть об активизации государственной программы ипотечного кредитования «єОселя». В области в 2024 году было оформлено 559 ссуд — на 75% больше, чем в 2023-м. Рынок отреагировал на это положительно: многие девелоперы прошли аккредитацию для участия в программе и ожидают оживления спроса благодаря ей.

Цены

В конце 2024 года цены на квартиры в новостройках Львова достигли рекордных $1320 за кв. м, опережая столичные показатели. По сравнению с 2021 годом динамика средней стоимости жилья была одной из самых высоких среди всех областных центров.

За три года стоимость квартир на первичном рынке Львова повысилась более чем на 40%. С 2019 года средняя стоимость квадратного метра в городе ежегодно увеличивалась на 18% и выросла с $595 за кв. м до $1339 за кв. м.

Во Львове самые высокие цены зафиксированы в центральной части города (Галицкий район), однако в феврале 2025 новостроек в этом районе не было. Соответственно, самые высокие средние цены наблюдались в Лычаковском и Франковском районах ($1660 и $1570 за кв. м соответственно). Самые низкие средние цены были в Сиховском и Шевченковском районах города ($1200 и $1290 за кв. м соответственно).

Читайте также: Сколько понадобится времени, чтобы строительный рынок вернулся к уровню 2021 года

Цены на аренду квартир во Львове высоки из-за стабильного спроса, сформировавшегося еще с начала большой войны. В конце 2024 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составила 15700 грн, увеличившись на 4% по сравнению с тем же периодом 2023 года.