Рейтинг застройщиков западных регионов: все особенности местных новостроек

Аналитика рынка недвижимости говорит, что в 2024 году на западе Украины начали меняться инвестиционные приоритеты покупателей. Спрос на первичном рынке жилья постепенно смещается из самых раскрученных и дорогих городов в сторону менее перегретых, но условно безопасных локаций, где цены, масштабы проектов и риски выглядят более сбалансированными.

На украинском рынке недвижимости появились новые фавориты — локальные сегменты жилья в отдельных городах западного региона.

Кто и как строит на западе Украины

В прошлом году в Ивано-Франковской, Тернопольской, Волынской, Закарпатской и Черновицкой областях, которые вошли в рейтинг застройщиков западных областей Украины за 2024 год, было введено в эксплуатацию почти 550 тысяч кв.м. жилья на 10,3 тысяч квартир (это больше, чем, например, в Киеве, где сдали чуть больше 10 тысяч квартир).

Для сравнения: в 2023 году в этих областях ввели в эксплуатацию около 526 тысяч кв.м. жилья на 9,2 тысяч квартир. То есть западноукраинские застройщики наращивают темпы, а сам рынок стал вторым, по активности, на строительном рынке после столицы.

Но в отличие от Киева, где работают несколько крупных застройщиков, в западноукраинских областях строят десятки локальных компаний, которые реализуют в основном небольшие проекты. Скажем, если в рейтинге столичных застройщиков за 2024 год от «Минфина» фигурировало 22 застройщика и 34 ЖК, то в рейтинге западного региона — 54 застройщика и 74 жилых комплекса.

И если Киев концентрирует самые большие площади и самые высокие бюджеты жилой застройки, то западный регион в прошлом году стал одним из ключевых драйверов сегмента новостроек. Активизация местной первички подтверждает высокий спрос на жилье на западе Украины — из-за внутренней миграции, возвращения части семей из-за границы и относительной стабильности региона.

Еще одна особенность рынка новостроек запада Украины — акцент на небольшом по площади жилье. Если в Киеве и Львове постепенно растут площади квартир, скажем, если в столице средняя площадь квартиры — 76,2, а во Львове — 54,8 кв.м., то в западноукраинских новостройках — 53,4 кв.м.

В топ-5 застройщиков нового рейтинга от «Минфина» попали компании Blago (в прошлом году введено в эксплуатацию около 178 тысяч кв.м. жилья — это свыше 3,3 тысяч квартир), Socium Developer (почти 36,3 тысячи кв.м. и 628 квартир), «Матла» (около 30,9 тысяч кв.м. и 556 квартир), «Луцксантехмонтаж № 536» (22,5 тысячи кв.м. и 383 квартиры), «Интергал-Буд» (около 16,6 тысяч кв.м. и 297 квартир, но, помимо данного рейтинга, застройщик вводил в эксплуатацию дома также в других регионах Украины: Киев, Львов).

Как видим, после топ-5 объемы введенного в эксплуатацию жилья резко падают. В целом же 70% застройщиков, фигурирующих в рейтинге «Минфина», сдали за прошлый год менее чем по 10 тысяч квадратных метров жилья.

Если говорить о локальных особенностях первички, то, например, в Закарпатье «Минфин» обнаружил едва ли не самый большой хаос в документах. Многие Ж К анонсированы, как сданные, но без деклараций или сертификатов о вводе в эксплуатацию в открытом доступе.

В Тернополе, Ивано-Франковске и Закарпатье много загородных проектов. Тренд 2023−2025 годов — спрос на малоэтажные дома и все больше земельных участков за городом.

В Ивано-Франковске, Луцке и Тернополе строят не только в городах, но и в окрестных селах, где земля дешевле, что позволяет реализовывать крупные проекты. Крыховцы, Волчинец, Липины, Струмовка, Петриков уже фактически стали частью городской застройки.
Строительство смещается за пределы городов, таким образом формируя новые «спальные пояса» запада Украины.

Еще одна «изюминка» от застройщиков западных областей Украины — высокая доля смешанных объектов (жилье плюс коммерческие помещения). Местные девелоперы по факту создают маленькие микрорайоны с магазинами, офисами и сферой услуг, реализуя новый украинский формат «города в городе».

По количеству сданных в прошлом году ЖК, лидируют Ивано-Франковск и Ивано-Франковский район — 28 жилых комплексов. В частности: U One, Union, A5, IQ House, Family Plaza, Manhattan, «Парковая аллея», Comfort Park, «Молодежный», Lystopad, «Свитанок» в самом Франковске, а также объекты в селах Криховцы, Волчинец и других — «Казацкий», Millennium, «Містечко Козацьке», «Квартал Краковский» и т. д.

На втором месте — Луцк и Луцкий район с 17 ЖК: Green Street, Dream Town, «Супернова», «Атлант», Green Estate, Compass в Луцке, а также ЖК «Премьер», U Home, «Первый квартал», Grand Липины, StyleUP, «Амстердам», «Модернист», другие в Змиенце, Липине, Струмовке.

На третьей позиции — Тернополь и Тернопольский район с 16 ЖК: «Киевский», «Варшавский микрорайон», Beverly Hills, «Схидна Брама», «Централ Холл», ЖК по ул. Черновицкой, «Солнечная терраса» и другие.

Четвертое место по количеству сданных ЖК — за Ужгородом и Закарпатской областью: 10 комплексов, в частности, «Сторожницкий», Grand Hills, «Садовый», City Lux, West Towers, «Родовид», Panorama, ЖК по ул. Богомольца и другие.

В топ-5 также попала Львовская область (без Львова), где было введено в эксплуатацию 7 ЖК в Новояворовске, Стрые, Сокале, Мостиске, Золочеве, Дрогобыче и Яремче.

Подробно посмотреть рейтинговую таблицу можно по ссылке: Рейтинг застройщиков западных областей Украины за 2024 год

Местная особенность — комфорт без резервного питания и паркинга

Большинство жилых комплексов в западноукраинских областях строят и сдают в течение 2−4 лет, что является неплохим показателем для первички. В то же время есть и свой перечень долгостроев и перезапущенных проектов.

В частности, история реализации ЖК U One (Blago), согласно данным разрешительной документации, тянется еще с 2008 года — проект окончательно был введен в эксплуатацию в конце сентября 2024 года.

ЖК «Парковая аллея», согласно данным Реестра строительной деятельности, строили с 2008 по 2025 год, ЖК «На Шептицкого» (РИЭЛ-БУД) — с 2010 по 2021 год, ЖК по ул. Шухевича в Самборе — с 2009 по 2015 год. И таких кейсов достаточно много.

Это свидетельствует о том, что часть участков проходили несколько этапов: изменение проекта, достройки, задержки.

В то же время есть и несколько объектов с формально очень коротким «периодом строительства». Скажем, ЖК по ул. Черновицкой, 64а (застройщик «Добробуд») по документам строился всего три месяца — с 26 апреля по 30 июля 2021 года.

ЖК «Долина Роз» (Будсервис) — с 5 февраля по 24 апреля 2024 года.
Очевидно, это не весь реальный цикл строительства, а только его часть (например, достройка или оформление отдельной очереди), однако в публичных данных такие сроки выглядят странно. Следовательно, следует учитывать, что даты в реестрах не всегда отражают реальный срок строительства.

Еще одна «странность» западноукраинского рынка недвижимости — сочетание высокого уровня комфортности и инфраструктуры с провалом в энергетической автономности.

Около 70% ЖК в рейтинге «Минфина» позиционируются, как комфорт-класс. При этом средние цены сложно назвать низкими. В некоторых комплексах стоимость квадратного метра достигает 37−38 тысяч грн, а есть и такие, где за квадрат приходится платить более 63 тысяч грн (например, Panorama в Ужгороде). Бюджет на среднестатистическую квартиру — около 1,9 млн грн.

В то же время резервное питание в местных новостройках — дефицит. Собственный генератор во всех домах есть у менее 20% ЖК, еще около 10% могут предложить частичное резервное питание.

В более 60% новостроек генераторы вообще не предусмотрены, даже в высотных комплексах на 10−16 этажей. Это одно из самых больших отличий от Киева и области, где генераторы уже стали нормой. Конечно, перебои с электроэнергией на западе страны меньше, чем в столице, однако враг продолжает атаковать энергосистему, поэтому, как будет развиваться ситуация в дальнейшем — неизвестно.

Еще одна проблема ЖК — паркинги. Подземный паркинг есть только у четверти проектов. В большинстве случаев застройщики предлагают только гостевые места или гаражные боксы. В то же время встречаются комплексы с существенным дисбалансом между количеством квартир и паркомест, что создает риски дефицита мест для авто после заселения домов.

Укрытия в жилых комплексах западных областей — в большинстве случаев несистемные. Лишь у небольшой части ЖК есть специализированные укрытия. В основном укрытиями по факту служат паркинги или цокольные уровни домов.

ЖК с полным «пакетом инженерии» на рынке всего 5−7%. Генератор, подземный паркинг и лифт есть только в отдельных комплексах, в частности, Manhattan, U One, «Киевский» (Ивано-Франковск), «Долина Роз» и другие.

В то же время программа «єОселя» здесь работает не только в бюджетном сегменте. Она доступна примерно в трети ЖК (свыше 20 комплексов). Это в основном комфорт-класс, однако есть и премиум- и бизнес-класс (например, «Премьер», StyleUP, City Lux, «Ядро»). Поэтому, несмотря на отдельные недостатки, жилье в западноукраинских новостройках быстро раскупают.

В более чем 20 ЖК, которые фигурируют в рейтинге «Минфина», свободных квартир в продаже от застройщика уже нет.

Объекты с потенциальными рисками: на что обратить внимание покупателям

Во время работы над рейтингом «Минфин» зафиксировал несколько категорий проблем, касающихся разных застройщиков в разных городах.

В частности, у застройщика Socium Developer возникла скандальная ситуация с ЖК «Казацкий». Речь идет о спорах между инвесторами и компанией по поводу квартир: покупатели утверждали, что заплатили за жилье, но не смогли оформить право собственности. По словам инвесторов, застройщик отказывался передавать документы.

Несколько дел дошли до судов, которые признали требования покупателей обоснованными и обязали застройщика передать им квартиры.

Факт того, что инвесторам пришлось через суд отстаивать уже оплаченные квартиры, свидетельствует о юридических рисках и ненадлежащем поведении застройщика. Это не влияет на площади или темпы ввода жилья в эксплуатацию, но оказывает существенное влияние на репутацию компании.

Еще один кейс — компания «Новый Дом Буд» и ее ЖК Millennium (NDB). Для домов № 34−37 в этом комплексе в публичном Реестре строительной деятельности отсутствует документ на выполнение строительных работ. Речь идет о ключевом разрешительном документе, подтверждающем право застройщика осуществлять строительство на соответствующих очередях или секциях. Причина отсутствия документа не указана.

В новостройке компании «Инвест Семья» (Тернополь) по ул. Владимира Великого в Реестре строительной деятельности отсутствует документ на земельный участок.
«В разрешительном документе, который содержится в архивной составной части Реестра строительной деятельности, отсутствуют сведения о документе, удостоверяющем право собственности или пользование земельным участком», — говорится в реестре.
Это означает, что в существующем разрешительном документе нет подтверждения права на землю. Причины этого не уточняются.

Еще одна проблемная новостройка в Тернополе — ЖК «Загребелье». Местные медиа сообщали о громком деле о возможной незаконной добыче песка.
В публикациях говорится о претензиях правоохранительных органов относительно добычи полезных ископаемых, и приведена позиция представителей компании, которые заявляют, что обвинения безосновательны и будут обжалованы в судах. На момент подготовки материала окончательных судебных вердиктов по этому делу нет.

В Ужгороде в отдельном внимании потенциальных покупателей нуждается ЖК «Садовый». Квартиры в этом комплексе продает не застройщик, а агентство недвижимости «Корпорация новостроек Ужгород». Это нетипичная для первичного рынка модель, поскольку обычно публичным представителем новостроек выступает именно застройщик, а не посредник.

Это агентство также предлагает квартиры еще в трех ЖК, которые, по утверждению риелторов, были сданы в эксплуатацию в прошлом году. В то же время ни одного сертификата или декларации о вводе этих объектов в эксплуатацию «Минфин» не нашел в открытом доступе, поэтому они не были включены в рейтинг.

Кроме того, «Минфину» не удалось обнаружить документы о вводе в эксплуатацию еще ряда новостроек, хотя об их сдаче заявлялось публично. В частности:

Застройщик СБ ГРУПП — ЖК Crystal (Ужгород): 153 квартиры, 12 этажей; в I квартале 2024 года введены дома 7−8, ул. Николая Бобяка, 1 г.

Застройщики MKV и Закарпатская строительная компания — ЖК «Будапешт» (Ужгород): 74 квартиры, 9 этажей; в I квартале 2024 г. введены секции 3 и 4, Славянская набережная, 21А.

ЖК по ул. Хмельницкого, 163/1 (Берегово): 49 квартир, 6 этажей; в IV квартале 2024 года введено дом.

ЖК по ул. Казацкой, Чагор — дома 1, 2, 3: каждый по 16 квартир, 4 этажа; в I квартале 2024 года введены дома, ул. Казацкая, 14.

ЖК «Майами» (Ужгород): 34 квартиры, 5 этажей; в IV квартале 2024 года введены дом и другие объекты.

В общей сложности у этих застройщиков насчитывается более 10 объектов с не до конца понятным юридическим статусом.

Также «Минфин» обратил внимание на смешанные и «странные» целевые назначения отдельных земельных участков под застройку в западных областях. К примеру, в ЖК «Родовид» (Ужгород) земля имеет целевое назначение «для другой коммерческой деятельности», но на ней построен жилой комплекс. Для покупателя это красный флажок: жилье на коммерческой земле — потенциальные риски с оформлением.

Еще один пример — ЖК «Централ Холл» (Тернополь) с целевым назначением участка «для обслуживания выкупленных зданий и сооружений». Вероятно, речь идет о реконструкции старого фонда, хотя по факту построен новый объект.

Есть также объекты, по которым в реестре мало данных о земле или сроках строительства. В частности, по ЖК на ул. Владимира Великого, 9 (застройщик — «Инвест Семья») в реестре прямо указано отсутствие документа на земельный участок в разрешительном пакете. Это еще один сигнал для потенциальных покупателей о необходимости тщательной проверки документов.

Как уменьшить риски при покупке жилья: советы юристов

Первичный рынок жилья западного региона Украины с большим количеством локальных застройщиков, «странными» документами и откровенно скандальными кейсами — это довольно рискованные инвестиции. Поэтому «Минфин» спросил юристов, на что стоит обращать внимание, выбирая жилье.

Как отмечает адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Де-юре» Иван Топор, ключевыми являются несколько моментов:

1. Репутация застройщика
Первый шаг — внимательно оценить репутацию компании, которой инвестор доверяет свои деньги. Стоит исследовать объем реализуемых проектов и надлежащее выполнение взятых на себя обязательств (своевременность завершения строительства, качество работ, отзывы покупателей). Также важно выяснить наличие и характер судебных споров, долгов, проблемных объектов и пострадавших инвесторов. Особое внимание следует обратить на продолжительность работы застройщика на рынке и способы урегулирования конфликтных ситуаций.

2. Земельный участок и законность строительства
Следующий блок проверки касается земельного участка и правовых оснований для строительства. Необходимо убедиться в наличии прав на землю (собственность или аренда), соответствии целевого назначения — именно для многоквартирной жилой застройки, а не для индивидуального строительства или обслуживания зданий. Также нужно проверить наличие и действие градостроительных условий и ограничений, разрешения на строительство, а также отсутствие судебных споров по разрешительной документации (аресты земли, запреты на проведение строительных работ и т. п.).

3. Схема инвестирования и участие в государственных программах
Перед подписанием любых документов важно понять, каким именно способом застройщик привлекает средства: продажа имущественных прав, паевые взносы в кооператив, продажа прав на будущие объекты недвижимости, участие в фонде финансирования строительства и т. д. Нужно проверить, с кем заключается договор и кому осуществляется оплата — является ли этот человек заказчиком строительства или партнером заказчика (девелопер, сторона договора совместной деятельности и т. п.). Отдельно следует выяснить, допускает ли выбранная схема инвестирования использование государственных программ, в частности, «єОселі» или «єВідновлення».

4. Договорные отношения и финансовые условия
Договор определяет не только параметры квартиры, но уровень защиты прав инвестора. В нем должны быть четко указаны:
— точный адрес и номер квартиры, этаж, секция, схематическое изображение объекта;
— общая и жилая площадь и порядок пересчета цены, в случае изменения площади по факту измерений;
— сроки завершения строительства, ввода в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи и регистрации права собственности;
— ответственность за просрочку (штрафы, пеня, право на расторжение договора и возврат средств);
— порядок и последствия прекращения договорных отношений по инициативе инвестора;
— фиксация цены: в гривне или в эквиваленте, а также курс, по которому производятся платежи и возврат средств.

5. Статус объекта строительства
Степень готовности дома определяет как уровень риска, так и ценовую гибкость. Если дом еще строится, нужно реально оценить темпы работ и фактическую стадию готовности, учитывая заявленные сроки. Если же дом уже построен, необходимо проверить наличие сертификата о вводе в эксплуатацию, присвоении адреса и отсутствии арестов или ипотек в реестре прав.

6. Локация и инфраструктура
Даже качественный дом может оказаться неудобным для проживания из-за неудачной локации. Следует оценить транспортную доступность, наличие вблизи школ, детсадов, магазинов и медицинских заведений. Также стоит обратить внимание на планировку территории: двор без авто, паркинг, детские и спортивные площадки, озеленение. Важно проверить перспективы окружающей застройки, чтобы под окнами через несколько лет не появился новый высотный дом.

7. Технические характеристики дома и квартиры
Техническая составляющая оказывает непосредственное влияние на комфорт и будущие расходы. Нужно обратить внимание на материалы стен, тип перекрытий, утепление, класс энергоэффективности, систему отопления. Также стоит проверить качество окон, дверей, лифтов и вентиляции, в соответствии с проектом или договором. Не менее важно выяснить, в каком состоянии квартира передается инвестору — с черновой или чистовой отделкой, с радиаторами, счетчиками и межкомнатными перегородками.

8. Безопасность и военные риски
В первую очередь нужно проверить наличие укрытия или паркинга, который реально может использоваться, как укрытие. Важно оценить автономность дома — наличие генератора, накопителей энергии, резервного водоснабжения. Отдельно следует учитывать отдаленность от объектов критической инфраструктуры или военных целей, которые могут быть под угрозой обстрелов.

«Проверьте разрешения и статус объекта в „единой“ системе (ЕГЭССС) — убедитесь, что у застройщика есть документы на начало строительства и Декларация о готовности, их можно проверить на Портале государственной электронной системы в сфере строительства (e-construction). Наличие декларации/отчета о готовности — ключевой признак, что объект введен в эксплуатацию в установленном порядке», — советует Максим Боярчуков, управляющий партнер юридической компании «Максим Боярчуков и Партнеры». Не менее важно, по его мнению, проверять право застройщика на землю, ведь если с этим есть проблемы, строительство может считаться незаконным, что делает невозможным государственную регистрацию права собственности на квартиру и создает риски сноса, арестов и судебных споров. «Статья 376 ГК четко регулирует последствия самовольного строительства, поэтому проверка прав на землю обязательная», — отметил Боярчуков.

«Первый шаг — выяснить кадастровый номер земельного участка. Это позволит проверить ее целевое назначение, владельца или землепользователя, а также ограничения в использовании. Если целевое назначение несоответствующее, то застройка может затянуться или остановиться. Аналогично, если функциональная зона по градостроительной документации не предусматривает жилую застройку, есть риск получить долгострой вместо квартиры. Когда на участке не предусмотрено строительство жилья, застройщик иногда регистрирует объект, как апарт-отель. Для покупателя это означает, что после ввода в эксплуатацию в собственность покупателя будет передана не квартира, а апартаменты, а это и повышенный тариф на коммунальные услуги, и невозможность зарегистрировать место жительства, а также ряд других возможных бытовых неудобств в будущем.

Полезно также проверить ограничения на участке. К примеру: охранные зоны инженерных сетей (газопровод, ЛЭП), санитарно-защитные зоны, прибрежные защитные полосы, охраняемые археологические территории. Такие ограничения могут частично или полностью сделать невозможным строительство", — добавила Любовь Полишкевич, управляющий партнер Юридической фирмы «Результат», руководитель практики земельного права и недвижимости.

Автор:

Главный специалист отдела недвижимости порталов «Минфин» и Finance.UA Анна Максимова

Пишет на темы: Недвижимость, рейтинги застройщиков от портала «Минфин», инвестиции в недвижимость

При участии:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки