Рейтинг застройщиков пригорода Киева-2023. Методика.

В него вошли застройщики, которые за 2023 год ввели в эксплуатацию хотя бы один жилой объект в близлежащих к Киеву населенных пунктах.

Этот рейтинг сформирован за 2023 год. На портале «Минфин» последний рейтинг застройщиков киевской области выходил в 2021 году. Тогда данные обновлялись каждые полгода и теперь мы решили рассмотреть результаты деятельности застройщиков за год в целом.

«Минфин» подчеркивает, что количество сданных квадратных метров, объектов или квартир не является абсолютным показателем надежности застройщика, а лишь одним из критериев оценки компании.

Мы считаем, что читатели принимают решение об инвестировании в недвижимость не только на основе рейтинга, но и учитывают многие другие факторы для формирования полной картины об объекте.

Что и как считали

Основание для включения в рейтинг — наличие сертификата или декларации, выданной Государственной инспекцией архитектуры и градостроительства Украины (ДИАМ) о соответствии построенного объекта проектной документации и его готовности к эксплуатации.

Мы учитывали исключительно новое строительство, игнорируя реконструкции или корректировку проектов.

По-прежнему основными показателями в рейтинге являются общая жилая площадь квартир и количество жилых помещений (квартир или комнат), что позволяет получить представление о масштабах проекта. Эти показатели стандартные и отображаются во всех версиях рейтинга.

Главным показателем для размещения в рейтинге является количество квадратных метров ЖК, сданных и введенных в эксплуатацию в 2023 году. Чем больше количество квадратных метров, тем выше место в рейтинге.

Компании, которые не предоставили дополнительную информацию для рейтинга или по которым в открытых источниках недостаточно данных, размещены в конце таблицы с отметкой «нет данных».

Мы не включали сертификаты на объекты, не относящиеся к жилой площади, такие как парковки, трансформаторные подстанции, общественные здания и детские сады. Также не принимали во внимание ЖК, где в документах указана реконструкция или корректировка.

Немаловажным аспектом является то, что не все застройщики объективно указывают класс комфортности. Поэтому в таблице указан «заявленный класс комфортности» — это тот класс, который указал девелопер. Эта информация поможет инвесторам объективно оценить жилищный комплекс и определить, соответствует ли стоимость квадратного метра его реальному уровню комфортности.

Минфин собрал также сведения о заказчике строительства для каждого жилого комплекса. Это важная информация, ведь зоны ответственности у заказчика и застройщика разные, и покупателю следует понимать, с кем и какие вопросы при необходимости придется решать.

Также мы создали карту, на которой есть все ЖК участников рейтинга, получившие сертификаты за 2023 год.

Если у представителей застройщиков есть информация о сданном доме, не учтенном в рейтинге, они могут отправить сертификат/декларацию на почту realty@minfin.com.ua.

Детальнее о рейтинге читайте в статье.

Чтобы посмотреть подробную информацию о жилых комплексах — нажмите на строчку с выбранным вами застройщиком.

Какие изменения внесли на этот раз

Обновленный рейтинг застройщиков пригорода Киева содержит более актуальную информацию, что позволяет лучше оценить не только финансовую доступность жилья, но и уровень его безопасности и соответствие современным требованиям.

В новой версии рейтинга добавлены несколько важных критериев, позволяющих потенциальным покупателям и инвесторам получить более глубокое понимание качества проектов и надежности застройщиков. Вот ключевые отличия и нововведения:

1. Количество сертификатов и домов за 2023 год

В новом рейтинге есть столбцы, указывающие на количество полученных сертификатов и сданных домов именно за 2023 год. Это позволяет оценить актуальную активность застройщика и его надежность в текущем году, что дает более релевантное представление о способности сдавать объекты вовремя.

Соответствующую информацию мы собираем на Портале государственной электронной системы в сфере строительства. Сертификат или декларацию о готовности объекта теперь смогут пересмотреть и инвесторы, перейдя по ссылке из строки «Сертификаты» в карточке каждого ЖК рейтинга.

2. Минимальный бюджет на квартиру по каждому жилому комплексу

Одной из новых характеристик, которая появилась в данных о каждом ЖК, это информация о минимальном бюджете на квартиру в жилом комплексе. Эти данные можно увидеть, если нажать на строчку с застройщиком — тогда появится окно с информацией о введенных ЖК в 2023 году именно от этого девелопера. Это важный индикатор для тех, кто планирует покупку жилья, поскольку позволяет сразу понять первоначальные расходы. Эта информация также позволяет сравнить доступность различных ЖК на рынке.

3. Стоимость квадратного метра

Обновленный рейтинг предоставляет подробную информацию о стоимости квадратного метра в каждом жилом комплексе или рассказывает о том, что все квартиры уже проданы. Этот показатель важен для точного расчета финансов при планировании покупки и сравнения различных вариантов.

4. Ипотека «єОселя»

В новой таблице также присутствует столбец, указывающий на наличие возможности приобрести квартиру в рамках государственной ипотечной программы «єОселя». Это значительное обновление, уже имеющееся в Рейтингах Киева и Львова, и которое подчеркивает актуальность информации для ищущих варианты ипотечного кредитования.

5. Паркинг и бомбоубежище

Также мы добавили информацию о наличии и типе паркинга в ЖК, поскольку паркинги и кладовки ныне выполняют важную роль, в частности как укрытие. Еще одной важной новинкой является наличие подробной информации о типе паркинга в жилых комплексах. Ввиду современных реалий вопрос безопасности стал крайне актуальным, и наличие подземного паркинга в качестве бомбоубежища является дополнительным преимуществом для жилого комплекса. Информация о гостевом или многоуровневом паркинге также полезна для владельцев автомобилей.

6. Сроки строительства

В таблице появился столбец, содержащий точные сроки постройки каждого жилого комплекса. Это позволяет потенциальным покупателям лучше оценить, сколько времени потратил застройщик, чтобы довести здание до стадии готовности объекта.

Какие нюансы были во время сбора информации

Рейтинг застройщиков пригорода имеет особенность, что сбор данных о жилых комплексах является чрезвычайно сложной задачей. Это обусловлено тем, что некоторые застройщики возводят многоквартирные жилые дома, но официально оформляют их как «Индивидуальный жилой дом с террасой» или «Новое строительство дачного дома» или «Усадебный (индивидуальный) жилой дом».

Многие такие дома относятся к классу последствий СС1, который включает в себя незначительные риски и охватывает обычно жилые дома до 4 этажей. Всего в рейтинге 26 домов высотой до 10 этажей. Класс последствий определяет потенциальные риски для людей и имущественные убытки в случае аварии объекта и делится на три уровня: незначительный (СС1), средний (СС2) и значительный (СС3). Иногда застройщики намеренно занижают класс последствий во избежание строгих требований к безопасности и сокращению затрат, что может создавать риски для инвесторов и влиять на безопасность здания. Поэтому важно проверять соответствие заявленного класса для защиты своих инвестиций.

Главный риск, связанный с занижением класса последствий, состоит в том, что это может негативно отразиться на надежности и безопасности здания. Неверно оцененный класс может стать причиной проблем при техногенных катастрофах или физических воздействиях на сооружение.

Кроме того, в основной таблице рейтинга мы взяли за основу количество введенных квадратных метров жилой площади квартир или общую жилую площадь квартиры. Это связано с тем, что в сертификатах из Реестра документов Единой государственной электронной системы в сфере строительства не всегда есть вся информация. В разрешительной документации не указываются коммерческие названия жилых объектов (только адрес), а в сертификатах отсутствуют данные обо всех участниках строительного процесса — застройщиках, инвесторах, девелоперах. Поэтому после сбора первичной информации о заказчиках и подрядчиках редакция идентифицирует каждую компанию-застройщика по адресу объекта.

Классификация видов целевого назначения земель

В рейтинге отображено целевое назначение участков, отведенных под строительство каждого из объектов. В таблицах оно указано в виде кодов. Ниже вы можете увидеть их «расшифровку».

Обозначения, которые встречаются в рейтинге

Чаще встречаются такие целевые назначения, они верны для строительства ЖК:

02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома .

02.07 Для другой жилой застройки.

02.01 Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок).

Другие значения:

03.02 Для строительства и обслуживания зданий учебных заведений

02.10 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры

12.08 Для размещения и эксплуатации зданий и сооружений дополнительных транспортных услуг и вспомогательных операций

01.05 Для индивидуального садоводства

Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений

Вся информация для рейтинга собрана из открытых источников: поисковиков, специализированных порталов о недвижимости, официальных сайтов застройщиков.